Když rodiče „ručí nemovitostí“, banka tomu říká dozajištění: k vaší hypotéce přibude do zástavy kromě kupovaného bytu ještě jejich dům nebo byt. Rodiče se tím nestávají dlužníky ani ručiteli. Nic bance nedluží, nedokládají příjem a na jejich věku nezáleží, ručí ale konkrétní nemovitostí: když přestanete splácet, banka ji může prodat.
Banka pak počítá LTV ze součtu odhadů obou nemovitostí, takže limit ČNB 80 % (90 % do 36 let) dodržíte, i když si půjčíte celou kupní cenu. Po letech se dozajištění dá zrušit, pokud to smlouva umožní a LTV na samotném bytě klesne pod hranici, kterou banka stanoví, typicky 80 %. U hypotéky 5 mil. Kč na 30 let to může být za 5 let, nebo až za 10 let (výpočet je níže).
Ručí rodiče při dozajištění celým domem?
Slovo „ručit“ se v běžné řeči používá pro tři právně odlišné role. Rodiče by měli přesně vědět, kterou podepisují:
| Role | Dluží bance? | Co může ztratit | Dokládá příjem? |
|---|---|---|---|
| Spoludlužník | ano, celou částku | celý svůj majetek i příjem | ano, započítá se |
| Ručitel | ano, když dlužník nezaplatí | celý svůj majetek i příjem | ano |
| Zástavce (dozajištění) | ne | jen zastavenou nemovitost | ne |
Ručitele dnes banky u hypoték chtějí jen výjimečně. Dozajištění je pro rodiče nejužší z těch tří rolí, riziko ztráty domu je ale skutečné.
LTV se počítá ze součtu zástav
Kupujete byt za 5 000 000 Kč, nemáte vlastní zdroje a rodiče dají do zástavy dům s odhadní cenou 4 000 000 Kč. Banka vidí úvěr 5 mil. Kč proti zástavám za 9 mil. Kč, tedy LTV 55,6 %. Limit 80 % splníte s rezervou a navíc spadáte do pásma s nízkým LTV, kde banky nabízejí lepší sazby než u úvěrů nad 80 %.
Dozajištění ale řeší jen zajištění, ne příjem. Splátka 5 mil. Kč na 30 let při 5,00 % je 26 841 Kč a při obvyklé interní hranici bank 45 % na splátky předpokládá čistý příjem domácnosti kolem 59 700 Kč. Když příjem nestačí, druhá nemovitost nepomůže a potřebujete spoluzadatele.
Je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let, platí limit LTV 90 %: bez dozajištění vám u bytu za 5 mil. Kč chybí jen 500 000 Kč. Takovou částku je často jednodušší pokrýt jinak (viz alternativy níže) a dům rodičů do zástavy vůbec nedávat.
Co rodiče podepisují a co je bude omezovat
- Zástavní smlouvu k jejich nemovitosti. Je-li dům ve společném jmění manželů, podepisují oba rodiče. Zástavní právo se zapíše do katastru (vklad 2 000 Kč) a banka objedná druhý odhad (3 000–6 000 Kč).
- Zákaz zcizení a zatížení, který banky obvykle nechávají zapsat do katastru spolu se zástavou. Bez souhlasu banky pak rodiče dům nemohou prodat, darovat ani zastavit pro vlastní úvěr.
- Pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch banky, takže při požáru nebo povodni jde plnění nejdřív bance.
- Dům musí být čistý. Nemovitost, na které už vázne jiná zástava, banky zpravidla nepřijmou a zástavu ve druhém pořadí běžně odmítají.
Myslete i na sourozence: zemře-li rodič dřív, než se zástava vyváže, dědí se dům se zástavním právem pro váš úvěr. Dohodněte se v rodině předem, nejlépe písemně.
Co se stane, když přestanete splácet
Banka nejdřív upomíná vás, potom může úvěr zesplatnit. Pokud dluh neuhradíte, uspokojí se ze zástav. Kterou zástavu zpeněží, nechávají smlouvy obvykle na bance, a rodiče si tedy nemohou vynutit, aby se nejdřív prodal váš byt. Pro rodiče v důchodu to může znamenat ztrátu bydlení kvůli dluhu, který sami nemají.
Jak riziko zmenšit:
- sjednejte pojištění schopnosti splácet nebo rizikové životní pojištění na výši úvěru;
- držte rezervu aspoň na několik splátek;
- dejte rodičům přístup k informacím o úvěru (plná moc nebo dohoda s bankou), aby se o problému dozvěděli včas, ne až z upomínky před zesplatněním;
- při potížích jednejte s bankou hned, protože odklad splátek nebo prodloužení splatnosti vyjde levněji než prodej zástavy. Možnosti popisuje článek Nemůžu splácet hypotéku.
Kdy dům rodičů ze zástavy uvolníte
Banka druhou zástavu uvolní, když LTV na samotném kupovaném bytě klesne pod hranici sjednanou ve smlouvě, obvykle 80 %. Pozor: bez výslovného ujednání ve smlouvě na vyvázání nárok nemáte a banka může zástavu držet do konce splatnosti. K hranici se dostanete řádným splácením, mimořádnou splátkou nebo novým odhadem bytu, jehož cena mezitím vzrostla.
Zůstatek hypotéky 5 000 000 Kč na 30 let při 5,00 % a LTV na bytě:
| Po letech | Zůstatek úvěru | LTV při ceně bytu 5,0 mil. Kč | LTV při novém odhadu 5,5 mil. Kč |
|---|---|---|---|
| 0 | 5 000 000 Kč | 100 % | – |
| 3 | 4 767 000 Kč | 95,3 % | 86,7 % |
| 5 | 4 591 000 Kč | 91,8 % | 83,5 % |
| 7 | 4 397 000 Kč | 87,9 % | 80,0 % |
| 10 | 4 067 000 Kč | 81,3 % | 73,9 % |
| 11 | 3 946 000 Kč | 78,9 % | 71,7 % |
O vyvázání je nejlepší žádat ke konci fixace. Tehdy stejně jednáte o nových podmínkách, takže vyvázání můžete spojit s refixací, nebo hypotéku převést do jiné banky už jen se zástavou bytu.
Lze převést hypotéku na jinou nemovitost?
Lze, pokud s tím banka souhlasí. Výměně zástavy se říká záměna zástavy: banka uvolní dosavadní nemovitost a místo ní přijme jinou, třeba když rodiče chtějí dům prodat a nabídnou jiný byt. Nárok na to nemáte, protože jde o změnu zástavní smlouvy a ta potřebuje souhlas obou stran.
Banka nechá novou nemovitost ocenit (odhad 3 000–6 000 Kč) a LTV přepočítá z nového odhadu. Podepíšete novou zástavní smlouvu, vklad do katastru stojí 2 000 Kč a výmaz staré zástavy dalších 2 000 Kč. Případný poplatek za změnu smlouvy určuje ceník banky. Jedna hypotéka na dvou nemovitostech je naopak běžná, přesně tak dozajištění funguje.
Alternativy k zástavě rodičovského domu
| Řešení | Co to znamená pro rodiče | Kdy dává smysl |
|---|---|---|
| Dar peněz na vlastní zdroje | přijdou o úspory, dům zůstane volný; dar mezi rodiči a dětmi je od daně osvobozen | rodiče mají hotovost a nechtějí riskovat bydlení |
| Rodiče jako spoludlužníci | dluží celou hypotéku, jejich příjem se započítá; omezí je věkový strop bank | chybí vám příjem, ne zajištění |
| Úvěr ze stavebního spoření na chybějící část | žádné riziko; vy ale splácíte dva úvěry naráz | chybí desítky až stovky tisíc a váš příjem unese obě splátky |
| Dozajištění jen na nezbytnou dobu | zástava s jasnou podmínkou vyvázání ve smlouvě | chybí celé vlastní zdroje a rodiče mají volnou nemovitost |
Srovnání cest k hypotéce bez vlastních zdrojů na konkrétních číslech najdete v samostatném článku, technické mezní případy pak v textu Hypotéka 100 % LTV.
Zdroje
- ČNB – makroobezřetnostní politika: limit LTV 80 % (90 % do 36 let)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 a násl. (zástavní právo)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (mimořádná splátka až 25 % výše úvěru ročně bez poplatku)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 10 odst. 3 písm. c) (osvobození bezúplatných příjmů od příbuzných v přímé i vedlejší linii)