Застава (zástavní právo) не робить банк власником вашої квартири. Вона дає йому одне право: якщо ви перестанете платити, банк може продати нерухомість і з виручки задовольнити свою вимогу раніше за інших кредиторів. Власником залишаєтеся ви. Ви живете в квартирі, платите податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí), можете здати її в оренду чи продати. Без згоди банку не можна лише робити те, що зменшило б вартість застави або додатково її обтяжило.
Застава виникає з моменту запису до кадастру нерухомості (katastr nemovitostí), державного реєстру прав на нерухомість. Запис коштує 2 000 Kč, і його видно на листі власності (list vlastnictví, LV) у частині C. Після останнього платежу застава сама не зникає. Банк видає квитанцію про погашення (kvitance) і згоду на припинення застави, а заяву про виключення запису (výmaz) подаєте ви або банк. Доки цього не зроблено, застава й далі значиться на LV.
Які права застава дає банку?
Заставу регулює Цивільний кодекс (občanský zákoník, § 1309 і далі). Це забезпечувальне право: воно існує, доки існує борг, який воно забезпечує. Завдяки заставі банк:
- може в разі несплати задовольнити вимогу з виручки від продажу нерухомості (через аукціон, судовий продаж або у виконавчому провадженні, exekuce);
- у виконавчому провадженні та банкрутстві (insolvence) має статус забезпеченого кредитора (zajištěný věřitel), тобто отримує гроші з виручки раніше за незабезпечених кредиторів;
- не втрачає забезпечення, якщо ви продасте нерухомість, не розрахувавшись із ним: застава переходить до покупця разом із квартирою.
Користуватися нерухомістю, розпоряджатися нею чи «забрати» її за першої ж затримки банк не може. До продажу він доходить лише після вимоги дострокового погашення кредиту (zesplatnění), а перед нею надсилає нагадування і претензії.
Багато банків додають до договору заборону відчуження та обтяження (zákaz zcizení a zatížení) і вносять її до кадастру поряд із заставою. Тоді без згоди банку ви не можете продати чи подарувати нерухомість або обтяжити її іншим правом, і кадастр такий перехід не зареєструє.
Як знайти заставу на листі власності
Основні дані з листа власності можна безплатно переглянути в застосунку Nahlížení do katastru nemovitostí (онлайн-перегляд кадастру). Засвідчений витяг замовляють у Czech POINT (державні пункти видачі довідок) або онлайн. Заставу шукайте в частині C:
| Частина LV | Що містить | На що дивитися |
|---|---|---|
| A | власник, частки співвласників | хто має підписати договір застави |
| B | нерухомість (ділянки, споруди, житлові одиниці) | чи охоплює застава й ділянку та частку в спільному майні будинку |
| B1 | права на користь нерухомості | наприклад, сервітут проїзду через сусідню ділянку |
| C | права застави, речові тягарі, заборони відчуження та обтяження | хто заставодержатель, розмір забезпеченої вимоги, черговість |
| D | примітки й попередження (наприклад, спір, виконавче провадження) | позначка про спір, відкриття виконавчого провадження |
| E | правовстановлювальні документи | на якій підставі власник набув нерухомість |
Якщо заяву вже подано, але кадастр її ще не вніс, на LV стоїть пломба (plomba). Купуючи нерухомість, перевіряйте LV двічі: під час резервації і безпосередньо перед підписанням договору купівлі-продажу.
Що можна робити із заставленою нерухомістю без згоди банку
Правила задають договір застави та кредитний договір. Для іпотеки на власне житло зазвичай діє таке:
| Що ви хочете зробити | Згода банку | Примітка |
|---|---|---|
| Жити, підтримувати звичайний стан | ні | обов’язок зберігати вартість і страхування з вінкуляцією |
| Здати в довгострокову оренду | у цільовій іпотеці на власне житло часто так, або щонайменше треба повідомити банк | відсотки за зданою нерухомістю не можна відрахувати з податків |
| Короткострокова оренда (Airbnb) | так | змінює мету кредиту; докладно в статті про іпотеку та Airbnb |
| Значні будівельні роботи, прибудова, знесення | так | змінює заставну вартість |
| Продаж, дарування | так (якщо є заборона відчуження, то завжди) | на практиці кредит гасять із ціни продажу, а заставу виключають |
| Ще одна застава, речовий тягар | так | навіть речовий тягар для мереж може знизити вартість |
За більшістю договорів порушення цих обов’язків дає банку підставу вимагати штраф або навіть дострокове погашення кредиту. Тому просіть згоду письмово й заздалегідь. На оренду чи невеликі роботи банки зазвичай погоджуються без проблем.
Черговість застав і друга застава
На одній нерухомості може бути кілька застав. Вирішує черговість, тобто момент, коли кадастр отримав заяву про внесення запису. Заставодержатель першої черги бере з виручки все, що йому належить, другий отримує лише те, що залишиться. Тому банки майже завжди вимагають першу чергу, а погодитися на другу після чужого банку готові одиниці.
Модельна ситуація: на ремонт потрібно 600 000 Kč
Ринкова вартість квартири 6 000 000 Kč. Після 5 років погашення іпотеки 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 років) ви ще винні приблизно 3 543 000 Kč, тож LTV становить 59 %. Позика 600 000 Kč підняла б загальний борг до 4 143 000 Kč, тобто до 69 % вартості. Це нижче за ліміт ČNB (Чеського національного банку) 80 %, тож простір є.
- Збільшити кредит у своєму банку. Знадобиться новий договір або додаткова угода, застава першої черги розшириться, буде нова оцінка (odhad) і внесення запису за 2 000 Kč. Це найпростіший шлях.
- Взяти позику в іншому банку під другу чергу. Потрібна згода першого банку (через заборону обтяження), а другий банк має погодитися на другу чергу. Ставка зазвичай вища.
- Рефінансувати весь борг у новому банку. Він погасить 3 543 000 Kč і позичить ще 600 000 Kč під заставу першої черги. Найвигідніше це наприкінці фіксації, коли дострокове погашення безплатне.
Коли в заставі квартира батьків
Заставодавцем не обов’язково є позичальник. Якщо власних коштів бракує, як додаткове забезпечення (dozajištění) часто заставляють квартиру чи будинок батьків. Батьки підписують договір застави, але позичальниками не стають: платежів не сплачують, і їхній дохід банк не перевіряє. Ризик при цьому вони несуть повний. Якщо ви не платитимете, банк може задовольнити вимогу і з їхньої нерухомості.
Тому домовтеся, щоб заставу з нерухомості батьків можна було зняти ще до повного погашення кредиту, наприклад щойно залишок боргу впаде нижче 80 % вартості вашої нерухомості. Банки часто на це погоджуються, якщо порушити питання під час підписання. Докладно в статті Нерухомість батьків у заставі іпотеки.
Як зняти заставу після погашення?
- Погашення боргу: останнім платежем, достроковим платежем, рефінансуванням або з ціни продажу.
- Квитанція і згода на виключення. Банк підтверджує, що борг погашено, і дає згоду на виключення права застави (за потреби також заборони відчуження та обтяження). Одні банки надсилають документ самі, інші лише на запит.
- Заява про виключення. Ви подаєте її до кадастрового управління особисто, поштою або через державну електронну скриньку (datová schránka) разом із документом банку. Частина банків подає заяву сама. Виключення застави оформлюється як внесення запису (vklad), тому сплачується адміністративний збір 2 000 Kč (пункт 120 тарифу закону про адміністративні збори). Хто подає заяву і хто платить збір, уточніть у банку.
- Перевірка LV. Після виключення переконайтеся, що з частини C зникли і застава, і заборона відчуження.
Під час рефінансування застава не «переїжджає» до нового банку. Новий банк вносить власне право застави і своїми грошима гасить борг перед попереднім, а той дає згоду на виключення. Тож якийсь час на LV можуть стояти дві застави, і новий банк враховує цей перехідний стан у договорі.
Коли ви продаєте нерухомість, борг гасять із ціни продажу через депозит. Порядок описано в статті Продаж нерухомості з іпотекою.
Джерела
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс, § 1309 і далі (право застави)
- закон № 256/2013 Sb. про кадастр нерухомості (внесення та виключення прав, пломба)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокове погашення під час продажу)
- ČÚZK — онлайн-перегляд кадастру нерухомості (Nahlížení do katastru nemovitostí)