Залоговое право (zástavní právo) даёт банку одну возможность: если вы перестанете платить, он продаст недвижимость и получит деньги из выручки раньше остальных кредиторов. Собственником остаётесь вы. Вы живёте в квартире, платите налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí), можете её сдать и даже продать. Без согласия банка нельзя только то, что снижает стоимость залога или обременяет его чем-то ещё.
Залог возникает в момент записи в кадастр недвижимости (katastr nemovitostí, государственный реестр прав; регистрация стоит 2 000 Kč) и виден в листе собственности (list vlastnictví, LV), в части C. С последним платежом он сам не исчезает. Банк выдаёт вам подтверждение о погашении (kvitance) и согласие на прекращение залога, после чего вы или банк подаёте заявление о его удалении. Пока запись не удалена, залог так и числится в выписке.
Что банк получает благодаря залогу?
Залоговое право регулирует Гражданский кодекс (občanský zákoník, § 1309 и след.). Это обеспечительное право: оно существует, пока существует долг, который оно обеспечивает. Благодаря залогу банк:
- при неплатежах может получить деньги из выручки от продажи недвижимости (через аукцион, судебную продажу или в исполнительном производстве);
- в исполнительном производстве (exekuce) и при банкротстве (insolvence) считается обеспеченным кредитором (zajištěný věřitel), то есть получает деньги из выручки раньше необеспеченных;
- сохраняет залог при смене собственника: если вы продадите недвижимость, не рассчитавшись с банком, покупатель получит её вместе с залогом.
А вот пользоваться недвижимостью, распоряжаться ею или «забрать» её после первой же просрочки банк не может. До продажи дело доходит только после досрочного истребования кредита (zesplatnění), а перед ним идут напоминания и требования.
Многие банки дополнительно прописывают в договоре запрет на отчуждение и обременение (zákaz zcizení a zatížení) и вносят его в кадастр рядом с залогом. С таким запретом вы без согласия банка не продадите, не подарите и не обремените недвижимость другим правом: кадастр такую сделку просто не зарегистрирует.
Где увидеть залог
Основные данные листа собственности можно бесплатно посмотреть в приложении Nahlížení do katastru nemovitostí (онлайн-просмотр кадастра), а заверенную выписку заказать в пункте Czech POINT или онлайн. Залог ищите в части C:
| Часть LV | Что содержит | На что смотреть |
|---|---|---|
| A | собственник, доли в совместной собственности | кто должен подписать договор залога |
| B | объекты (участки, строения, юниты-квартиры) | что залог покрывает и участок, и долю в общих частях дома |
| B1 | права в пользу недвижимости | например, сервитут проезда через соседний участок |
| C | залоговые права, вещные обременения, запреты на отчуждение и обременение | кто залогодержатель, размер обеспеченного требования, очерёдность |
| D | отметки и предупреждения (например, спор, исполнительное производство) | отметка о споре, возбуждение исполнительного производства |
| E | правоустанавливающие документы | на каком основании собственник получил недвижимость |
Если заявление уже подано, но ещё не зарегистрировано, в выписке стоит пломба (plomba). Покупая квартиру, проверяйте LV дважды: при бронировании и прямо перед подписанием договора купли-продажи.
Когда нужно согласие банка
Правила задают договор залога и кредитный договор. Для ипотеки на собственное жильё картина обычно такая:
| Что вы хотите сделать | Согласие банка | Примечание |
|---|---|---|
| Жить, обычное содержание | не нужно | обязанность поддерживать стоимость и страховку с винкуляцией |
| Сдать в долгосрочную аренду | при целевой ипотеке на собственное жильё часто нужно, или хотя бы уведомление | проценты по сдаваемой недвижимости нельзя вычесть из налогов |
| Краткосрочная аренда (Airbnb) | нужно | меняется цель использования; подробно в статье об ипотеке и Airbnb |
| Крупные строительные работы, пристройка, снос | нужно | меняется залоговая стоимость |
| Продажа, дарение | нужно (при запрете на отчуждение — всегда) | на практике кредит гасится из цены продажи, а залог удаляется |
| Ещё один залог, вещное обременение | нужно | даже обременение в пользу сетей (věcné břemeno) может снизить стоимость |
Нарушение этих обязанностей по большинству договоров грозит штрафом, а то и досрочным истребованием кредита. Поэтому просите согласие письменно и заранее. На аренду или небольшую переделку банки обычно соглашаются без проблем.
Очерёдность и второй залог
На одной недвижимости может стоять несколько залогов, и всё решает очерёдность, то есть момент, когда кадастр получил заявление о регистрации. Залогодержатель первой очереди получает из выручки всю сумму, второй только то, что останется. Поэтому банки почти всегда требуют первую очередь, а встать вторым после чужого банка соглашаются немногие.
Модельная ситуация: нужно 600 000 Kč на ремонт
Квартира стоит на рынке 6 000 000 Kč. После 5 лет выплат по ипотеке 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 лет) вы должны ещё около 3 543 000 Kč, LTV 59 %. Кредит на 600 000 Kč поднимет общий долг до 4 143 000 Kč, то есть до 69 % стоимости. Это ниже лимита ČNB 80 %, запас есть.
- Увеличить кредит в своём банке: новый договор или допсоглашение, залог первой очереди расширяется, нужна новая оценка (odhad) и регистрация за 2 000 Kč. Самый простой путь.
- Взять кредит в другом банке во второй очереди. Понадобится согласие первого банка (из-за запрета на обременение), а второй банк должен согласиться стоять вторым. Ставка обычно выше.
- Рефинансировать весь долг в новом банке. Он погасит 3 543 000 Kč и даст ещё 600 000 Kč под залог первой очереди. Выгоднее всего в конце фиксации, когда долг можно погасить без штрафа.
Когда в залоге квартира родителей
Залогодателем не обязательно должен быть сам заёмщик. Когда своих средств не хватает, в качестве дополнительного обеспечения (dozajištění) часто закладывают квартиру или дом родителей. Родители подписывают договор залога, но заёмщиками не становятся: платежи не вносят, их доход банк не проверяет. Зато риск они несут в полном объёме. Если вы перестанете платить, банк может обратить взыскание и на их недвижимость.
Поэтому договоритесь, чтобы залог с родительской недвижимости можно было снять раньше, чем вы погасите весь кредит, например когда остаток долга опустится ниже 80 % стоимости вашей квартиры. Банки на это часто идут, если обсудить условие при подписании. Подробнее в статье Залог недвижимости родителей.
Как снять залог из кадастра после погашения?
Залоговое право прекращается вместе с долгом (§ 1376 Гражданского кодекса), но из кадастра его нужно удалить отдельно, и за это платят 2 000 Kč. Порядок такой:
- Погасите долг: последним платежом, досрочно, рефинансированием или из цены продажи.
- Получите документы от банка. Банк выдаёт подтверждение о погашении (kvitance) и документ, в котором подтверждает, что обеспеченный долг прекратился, и соглашается на удаление залогового права (а также запрета на отчуждение и обременение). Одни банки присылают его сами, другие только по запросу.
- Подайте заявление об удалении (návrh na výmaz) в кадастровое управление лично, по почте или через государственный электронный ящик (datová schránka) и приложите документ банка. Некоторые банки подают заявление сами. Удаление залогового права (výmaz zástavního práva) вносится в кадастр как регистрация (vklad), поэтому платится административная пошлина 2 000 Kč (пункт 120 тарифа закона об административных пошлинах). Кто подаёт заявление и кто платит пошлину, уточните в банке.
- Проверьте LV. Из части C должны исчезнуть и залог, и запрет на отчуждение.
При рефинансировании залог не переносится. Новый банк регистрирует собственное залоговое право и своими деньгами гасит долг перед прежним банком, а тот затем даёт согласие на удаление старого залога. Поэтому какое-то время в LV стоят два залога, и новый банк прописывает это в договоре как переходное состояние.
При продаже долг гасится из цены через депонирование. Порядок описан в статье Продажа недвижимости с ипотекой.
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс (občanský zákoník), § 1309 и след. (залоговое право)
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (регистрация и удаление прав, пломба)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение при продаже)
- ČÚZK — онлайн-просмотр кадастра недвижимости (Nahlížení do katastru nemovitostí)