Hypotéka a exekuce či insolvence: kdy ji dostanete a co se stane s bytem

S běžící exekucí hypotéku nedostanete v žádné bance. Platně ji ani nemůžete zajistit, protože od zahájení exekuce nesmíte se svým majetkem nakládat. Po skončení exekuce banky zpravidla chtějí splacený dluh a 1–2 roky čisté historie, po oddlužení počítají 3–5 let od osvobození od placení zbytku dluhů. První roky po osvobození jste přitom stále vidět v insolvenčním rejstříku. Výjimky existují, „hned po skončení“ to ale nejde.

Naléhavější bývá druhá otázka: co se stane s bytem, na kterém už hypotéka je, když přijde exekuce nebo insolvence. Banka jako zástavní, resp. zajištěný věřitel dostane z prodeje bytu zaplaceno přednostně a zbytek jde ostatním věřitelům. Téměř vždy se vyplatí byt prodat sám ještě před dražbou. Ceny starších bytů jsou meziročně o 14 % výš (2. čtvrtletí 2026) a průměrná sazba nových hypoték je 5,00 %, jenže dražba za tržní cenu byt neprodá.

Hledáte něco jiného? Co dělat, když nemůžete splácet · hypotéka po smrti dlužníka · zástavní právo k nemovitosti · mimořádná splátka hypotéky

Proč s běžící exekucí hypotéku nedá nikdo

Nezáleží na tom, kterou banku zkusíte. Brání tomu tři věci:

1. Zákon o spotřebitelském úvěru (§ 86) ukládá bance posoudit úvěruschopnost. Klient s exekucí ji z definice nesplňuje, protože nesplácí existující dluh, který se navíc vymáhá.
2. Generální inhibitorium (§ 44a exekučního řádu): od doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmí povinný nakládat se svým majetkem, a tedy ani zřídit zástavní právo k nemovitosti. Zástavní smlouva uzavřená v rozporu s tím je neplatná (dovolat se toho může exekutor i věřitelé) a banka to ví.
3. Centrální evidenci exekucí má banka k dispozici online, exekuci tedy neskryjete. Vidí ji i ve výpisu z registrů, kde se vymáhaný dluh objevuje jako nesplácený.

Jediná „hypotéka“, kterou v exekuci seženete, je nebankovní úvěr proti zástavě nemovitosti za sazbu násobně vyšší než dnešních 5,00 % v bankách. Pro povinného v exekuci to není řešení, ale cesta ke ztrátě nemovitosti.

Kdy po skončení exekuce znovu žádat o hypotéku?

Exekuce končí buď vymožením (dluh včetně nákladů je zaplacen), nebo zastavením, nejčastěji pro nemajetnost povinného. Pro banku je v tom velký rozdíl. Vymožená exekuce je uzavřená kapitola, kdežto zastavení pro nemajetnost znamená, že dluh pořád existuje a věřitel ho může vymáhat znovu.

• Záznam v Centrální evidenci exekucí exekutor vymaže krátce po pravomocném skončení exekuce. Od té chvíle ho banka v CEE nevidí.
• Záznam v BRKI/NRKI o nespláceném úvěru, který k exekuci vedl, zůstává 4 roky po splacení, v SOLUS 3 roky. Jak s ním banky pracují, popisujeme v článku o hypotéce se záznamem v registru.
• Banky obvykle chtějí 1–2 roky po vymožení exekuce bez jakéhokoli dalšího prodlení, doložený stabilní příjem a nižší LTV (často 70 % místo 80 %). Exekuci zastavenou pro nemajetnost většina bank neakceptuje, dokud není dluh vyrovnaný.

Pokud exekuce vznikla z drobného dluhu (nezaplacená pokuta, poplatek operátorovi) a byla rychle vymožena, mívají banky větší pochopení než u exekuce z nespláceného úvěru. Vysvětlit a doložit ji ale musíte vždy.

Po oddlužení se čeká 3–5 let od osvobození

Oddlužení trvá u návrhů podaných po novele insolvenčního zákona z roku 2024 zpravidla 3 roky, ve starších řízeních zpravidla 5 let. Končí usnesením soudu o osvobození od placení zbytku dluhů (§ 414 insolvenčního zákona) a od tohoto okamžiku banky počítají čas.

Ze seznamu dlužníků v insolvenčním rejstříku je dlužník po oddlužení s osvobozením podle současného znění vyškrtnut 3 roky od právní moci rozhodnutí o osvobození, jinak 5 let po skončení řízení (§ 425). Po celou tu dobu si záznam ověří každá banka.

Pozor na záměnu. Pokud soud osvobození nepřiznal (dlužník neplnil podmínky oddlužení), dluhy trvají dál a o hypotéce nemá smysl uvažovat. Rozhoduje osvobození, ne „konec insolvence“.

Co se stane s bytem na hypotéku v exekuci?

Exekuci zpravidla nevede banka, ale jiný věřitel (dluh z půjčky, nezaplacené výživné, pokuta). Exekutor může nařídit prodej nemovitosti, i když je zastavená bance. Pořadí, v jakém se věřitelé uspokojí z výtěžku dražby, určuje zákon (§ 337c občanského soudního řádu). Nejdřív se platí náklady exekuce, pak zástavní věřitel podle pořadí zápisu zástavního práva (tedy banka, která má zástavu z doby koupě) a teprve potom oprávněný z exekuce a další přihlášení věřitelé.

Pravidla dražby povinného znevýhodňují. Nejnižší podání činí dvě třetiny ceny stanovené znalcem (§ 336e OSŘ) a když se byt neprodá, v dalších kolech se snižuje. Často se tak prodá hluboko pod cenou, kterou by vynesl běžný inzerát. Pokud výtěžek nepokryje hypotéku, zbytek dluhu bance trvá dál, jen už bez zástavy, a banka ho vymáhá jako každý jiný věřitel.

Dluh, kvůli kterému exekuce běží, bývá nepoměrně nižší než hodnota bytu. U drobných pohledávek zákon prodej nemovitosti, ve které povinný bydlí, nepřipouští. Jakmile vymáhané dluhy zákonnou hranici přesáhnou, dražba možná je, i když jsou proti ceně bytu malé.

Co se stane s bytem v insolvenci (oddlužení)

V insolvenci je banka zajištěným věřitelem. Uspokojuje se jen z výtěžku prodeje zástavy (§ 298 insolvenčního zákona) a o tom, jestli se byt prodá, rozhoduje svým pokynem ona, ne dlužník ani ostatní věřitelé. V praxi to vede ke dvěma situacím:

• Banka dá pokyn ke zpeněžení. Insolvenční správce byt prodá dražbou nebo přímým prodejem se souhlasem banky a výtěžek po odečtení nákladů připadne bance. Pokud hypotéku nepokryje, zbytek pohledávky se stane nezajištěným a spadne do oddlužení, takže po osvobození je odpuštěn spolu s ostatními dluhy.
• Banka zpeněžení nepožaduje. Když dlužník hypotéku řádně splácí a banka nemá důvod zástavu prodávat, může byt v oddlužení zůstat. Splátky hypotéky pak běží mimo splátkový kalendář oddlužení. Nárok na to dlužník nemá, je to praxe některých bank a vyplatí se o ní jednat ještě před podáním insolvenčního návrhu.

Ochrana „chráněného obydlí“, kterou insolvenční zákon zavedl od 1. 6. 2019 (§ 398 odst. 6, při oddlužení splátkovým kalendářem se zpeněžením majetkové podstaty), se týká jen nezajištěných věřitelů. Proti bance se zástavním právem dlužníka před prodejem nechrání.

Jak prodat byt dřív, než dojde na dražbu

1. Ozvěte se bance, jakmile přestáváte zvládat splátky, ne až po výzvě exekutora. Banka chce peníze zpět, dražbu nepotřebuje, a dokud nejste dlouho v prodlení, může nabídnout odklad splátek nebo prodloužení splatnosti.
2. Získejte souhlas s prodejem. V exekuci lze nemovitost prodat i přes generální inhibitorium, pokud s tím písemně souhlasí exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé a cena není nižší než cena obvyklá (§ 44a odst. 4 exekučního řádu). Exekutoři souhlas dávají, protože dobrovolný prodej vynese víc než dražba.
3. Prodávejte za tržní cenu s realitním zprostředkovatelem, který má zkušenost se zatíženými nemovitostmi a umí kupujícím vysvětlit zápisy na listu vlastnictví (zástavní právo banky, exekuční příkaz).
4. Kupní cenu uložte do advokátní úschovy. Rozdělí se podle pokynů: nejdřív banka (vyčíslení zůstatku hypotéky ke dni splacení), pak exekutor (vymáhaná pohledávka včetně nákladů) a zbytek dostanete vy. Banka po splacení vydá souhlas s výmazem zástavního práva a exekutor zruší exekuční příkaz. Teprve potom katastr zapíše kupujícího.
5. Kupující s hypotékou je možný. Jeho banka zaplatí přímo vaší bance a exekutorovi, s postupem ale musí souhlasit a často chce, aby byl exekuční příkaz zrušen ještě před čerpáním.

Kdy se k hypotéce můžete vrátit

Když je exekuce vymožená v říjnu 2026, zmizí z Centrální evidence exekucí do konce roku 2026. Záznam o nespláceném úvěru zůstane v BRKI do roku 2030. První reálná šance u tolerantnějších bank přichází v letech 2027–2028, s LTV 70 % a vyšší sazbou.

Po oddlužení s osvobozením v říjnu 2026 zůstanete v insolvenčním rejstříku ještě 3–5 let podle znění zákona, podle kterého řízení běželo. Individuálně vás část bank posoudí od let 2029–2030, standardně až po vyškrtnutí z rejstříku.

Čas do té doby využijte. Budujte čistou historii (jeden malý řádně splacený úvěr pomůže víc než žádný), spořte vlastní zdroje nad 20–30 % ceny a nežádejte „na zkoušku“, protože každá žádost se v registru zapíše jako dotaz. Kolik hypotéky při nižším LTV a vyšší sazbě unese váš rozpočet, spočítáte ve výpočtu splátky. Rozdíl mezi sazbou 5,00 % a 5,80 % dělá u 3 mil. Kč na 25 let 1 426 Kč měsíčně.