Smíte byt s hypotékou pronajímat přes Airbnb?

Byt koupený na hypotéku pro vlastní bydlení nesmíte bez souhlasu banky pronajímat krátkodobě přes Airbnb nebo Booking. Účelová hypotéka na vlastní bydlení je levnější právě proto, že v bytě bydlíte; komerční ubytování mění účel i riziko úvěru. Kupujete-li byt rovnou na pronájem, potřebujete investiční hypotéku. Pro ni ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje přísnější parametry: LTV 70 % a DTI 7.

Krátkodobý pronájem může vynést zhruba dvojnásobek dlouhodobého, ale jen při vysoké obsazenosti a za cenu vlastní práce, živnosti a odvodů. Na modelovém pražském 1+kk za 5,18 mil. Kč a při sazbě 5,00 % skončí dlouhodobý nájem v záporném cash flow kolem −4 500 Kč měsíčně. Krátkodobý při obsazenosti 65 % vydělá kolem +7 300 Kč, při obsazenosti 50 % už jen těsně nad nulou.

Pro banku rozhoduje účel hypotéky

V úvěrové smlouvě je uvedený účel, buď „pořízení nemovitosti k vlastnímu bydlení“, nebo „investiční nemovitost“. Na tom záleží sazba, maximální LTV i to, jak banka počítá vaši bonitu. Krátkodobý pronájem bytu, který jste deklarovali jako vlastní bydlení, je porušením smlouvy:

• banka může účtovat smluvní pokutu, přecenit úvěr na sazbu pro investiční hypotéky nebo ve vážném případě úvěr zesplatnit,
• nárok na odpočet úroků podle § 15 zákona o daních z příjmů (max. 150 000 Kč ročně) se vztahuje jen na vlastní bydlení, za roky pronájmu ho tedy uplatnit nesmíte,
• pojištění nemovitosti pro trvalé bydlení nemusí krýt škody způsobené hosty; při ubytování je potřeba to s pojišťovnou výslovně sjednat.

Pokud se plány změní (stěhujete se a byt chcete pronajímat), požádejte banku o souhlas nebo změnu účelu. Dlouhodobý pronájem banky obvykle povolují snáz; krátkodobý častěji vede k přecenění na investiční sazbu.

Investiční hypotéka počítá s LTV 70 % a DTI 7

LTV 70 % a DTI 7 jsou doporučení, ne zákonný limit. Banky je ale uplatňují každá po svém, proto si podmínky ověřte přímo u banky. Příjem z krátkodobého pronájmu, který teprve plánujete, banka do bonity zpravidla nezapočítá; u existujícího pronájmu chce vidět daňové přiznání a počítá jen jeho část. Podrobněji v článku Hypotéka na investiční nemovitost.

Kolik vynese Airbnb a kolik dlouhodobý nájem

Hrubý výnos dlouhodobého nájmu (3,8 %: 198 000 Kč tržeb při 11 měsících nájmu ročně, tedy s jedním měsícem bez nájemníka) je pod sazbou hypotéky. S pákou 70 % se proto dlouhodobý pronájem nového bytu v Praze v říjnu 2026 sám nezaplatí. Airbnb rozdíl překlene jen při vysoké obsazenosti; každých 10 p. b. obsazenosti dělá v tomto modelu zhruba 80 000 Kč tržeb a 52 000 Kč čistého provozního výnosu ročně. Vlastní čísla si spočítejte v kalkulačce Rentabilita pronájmu.

Je krátkodobý pronájem nájmem podle § 9, nebo živností?

Rozhoduje, zda jen pronajímáte prostor, nebo poskytujete ubytovací služby.

• Dlouhodobý nájem je příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Uplatníte skutečné výdaje (včetně úroků z hypotéky na pronajímaný byt a odpisů), nebo paušál 30 % (max. 600 000 Kč). Sociální a zdravotní pojištění se z něj neplatí. Jak paušál a skutečné výdaje vycházejí na konkrétním bytě, propočítává článek daň z pronájmu bytu.
• Krátkodobý pronájem se službami (úklid, výměna prádla, check-in, pravidelné střídání hostů) je obvykle ubytovací služba. Potřebujete na něj živnostenské oprávnění a příjem se daní podle § 7 jako příjem ze samostatné činnosti, včetně sociálního a zdravotního pojištění.
• Plátcem DPH se stanete od 1. ledna roku, který následuje po roce, kdy obrat z ubytování a dalších plnění v Česku překročí 2 000 000 Kč, a při překročení 2 536 500 Kč během roku hned následující den (§ 6 zákona o DPH).
• Provize platformy se sídlem v jiném státě EU je z pohledu DPH služba přijatá ze zahraničí. Může z ní vzniknout povinnost registrovat se k DPH jako identifikovaná osoba a odvést daň z provize. Ověřte si to s daňovým poradcem ještě před prvním hostem.
• Poplatek z pobytu vybíráte od hostů a odvádíte obci. K tomu vedete evidenci ubytovaných a hlásíte cizince.

Souvislosti mezi hypotékou a daněmi rozebírá článek Hypotéka a daně.

Kdo může krátkodobý pronájem omezit?

Krátkodobé ubytování je v bytových domech častým zdrojem sporů a omezit ho mohou tři úrovně: společenství vlastníků, stavební úřad a obec. Před koupí ověřte všechny:

1. Stanovy SVJ a prohlášení vlastníka. Mohou upravovat užívání jednotek, domovní řád a rozúčtování nákladů podle počtu osob. Zeptejte se výboru, jak dům ke krátkodobému pronájmu přistupuje a zda se nechystá změna stanov.
2. Účel stavby. Jednotka zapsaná jako byt slouží k bydlení a u intenzivního ubytovacího provozu může stavební úřad zkoumat, zda nejde o změnu užívání.
3. Pravidla obce. Praha dlouhodobě tlačí na evidenci krátkodobých ubytování, výběr poplatku z pobytu a předávání dat od platforem. Nařízení EU 2024/1028 o údajích z krátkodobých pronájmů se sice použije od 20. 5. 2026, Česko ale podle MMR k 10. 10. 2026 nikde neuplatňuje registrační postup ani nevyžaduje data od platforem. Novela zákona č. 159/1999 Sb. se systémem eTurista, která by obcím dovolila krátkodobé pronájmy regulovat, teprve čeká na projednání ve Sněmovně. Povinnosti platné k datu koupě si ověřte na úřadu městské části a magistrátu. Zisk z modelu výše stojí na tom, že pronájem půjde provozovat celý rok.

Než koupíte byt na Airbnb

• Žádáte o investiční hypotéku, ne o hypotéku na vlastní bydlení, a počítáte s vlastními zdroji aspoň 30 %.
• Máte příjem, který splňuje DTI 7 a interní DSTI banky bez započtení budoucích tržeb z Airbnb.
• Model je ziskový i při obsazenosti 50 % a sazbě o 0,5 p. b. vyšší (u modelu výše by splátka 5,50 % dělala 20 588 Kč).
• Stanovy SVJ krátkodobý pronájem neomezují a dům nemá aktivní spor.
• Máte vyřešenou živnost, DPH u provize platformy, poplatek z pobytu a pojištění odpovědnosti vůči hostům.
• Víte, kdo bude uklízet a předávat klíče a kolik to stojí, pokud to nebudete vy.
• Máte plán B: byt musí obstát i jako dlouhodobý nájem, pokud krátkodobý provoz omezí regulace.