Záložné právo (zástavní právo) dáva banke jedinú vec: ak prestanete splácať, môže nehnuteľnosť speňažiť a z výťažku dostane zaplatené skôr ako ostatní veritelia. Vlastníkom zostávate vy. V byte bývate, platíte z neho daň z nehnuteľných vecí a môžete ho prenajať aj predať. Bez súhlasu banky však nesmiete urobiť nič, čo by znížilo hodnotu zálohu alebo ho ďalej zaťažilo.
Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností (vklad stojí 2 000 Kč) a vidno ho na liste vlastníctva v časti C. Poslednou splátkou samo nezanikne. Banka vám vydá kvitanciu a súhlas so zánikom záložného práva a vy (alebo banka) musíte podať návrh na výmaz. Kým sa výmaz nezapíše, záložné právo na LV straší ďalej.
Čo banka záložným právom získa?
Záložné právo upravuje český občiansky zákonník (§ 1309 a nasl.). Je to zabezpečovacie právo, ktoré trvá len dovtedy, kým trvá dlh, ktorý zabezpečuje. Banka vďaka nemu:
- sa môže pri nesplácaní uspokojiť z výťažku predaja nehnuteľnosti (dražbou, súdnym predajom alebo v exekúcii),
- je v exekúcii aj v insolvencii zabezpečeným veriteľom, takže z výťažku dostane zaplatené pred nezabezpečenými veriteľmi,
- má istotu, že záložné právo „ide s nehnuteľnosťou“: ak ju predáte bez vyplatenia banky, kupujúci ju prevezme aj so záložným právom.
Banka naopak nezískava právo nehnuteľnosť užívať, rozhodovať o nej ani si ju „zobrať“ pri prvom omeškaní. K speňaženiu sa dostane až po zosplatnení úveru, ktorému predchádzajú upomienky a výzvy.
Mnohé banky si v zmluve navyše dojednávajú zákaz scudzenia a zaťaženia (zákaz zcizení a zatížení), ktorý sa zapisuje do katastra vedľa záložného práva. Bez súhlasu banky potom nehnuteľnosť nemôžete predať, darovať ani zaťažiť ďalším právom a kataster by taký prevod nezapísal.
Kde záložné právo nájdete
Základné údaje z listu vlastníctva (LV, list vlastnictví) si zadarmo pozriete v aplikácii Nahlížení do katastru nemovitostí, čo je online náhľad do českého katastra. Overený výpis si objednáte na Czech POINTe (kontaktné miesto verejnej správy) alebo online. Záložné právo hľadajte v časti C:
| Časť LV | Čo obsahuje | Na čo sa pozerať |
|---|---|---|
| A | vlastník, spoluvlastnícke podiely | kto musí podpísať záložnú zmluvu |
| B | nehnuteľnosti (pozemky, stavby, jednotky) | či záložné právo pokrýva aj pozemok a podiel na spoločných častiach |
| B1 | práva v prospech nehnuteľnosti | napr. služobnosť cesty cez susedný pozemok |
| C | záložné práva, vecné bremená, zákazy scudzenia a zaťaženia | kto je záložný veriteľ, výška zabezpečenej pohľadávky, poradie |
| D | poznámky a upozornenia (napr. spor, exekúcia) | poznámka spornosti, začatie exekúcie |
| E | nadobúdacie tituly | na základe čoho vlastník nehnuteľnosť získal |
Návrh, ktorý úrad dostal, ale ešte ho nezapísal, spoznáte podľa plomby. Pri kúpe si LV pozrite dvakrát: pri rezervácii a tesne pred podpisom kúpnej zmluvy.
Čo so založenou nehnuteľnosťou smiete bez súhlasu banky
Pravidlá určuje záložná a úverová zmluva. Pri hypotékach na vlastné bývanie to obvykle vyzerá takto:
| Čo chcete urobiť | Súhlas banky | Poznámka |
|---|---|---|
| Bývať, bežne udržiavať | nie | povinnosť udržiavať hodnotu a poistenie s vinkuláciou |
| Dlhodobo prenajať | pri účelovej hypotéke na vlastné bývanie často áno, alebo aspoň oznámenie | úroky z prenajatej nehnuteľnosti si od základu dane odpočítať nemožno |
| Krátkodobý prenájom (Airbnb) | áno | mení účel; podrobne v článku o hypotéke a Airbnb |
| Väčšie stavebné úpravy, prístavba, demolácia | áno | mení záložnú hodnotu |
| Predaj, darovanie | áno (pri zákaze scudzenia vždy) | v praxi sa úver z kúpnej ceny splatí a záložné právo vymaže |
| Ďalšie záložné právo, vecné bremeno | áno | aj vecné bremeno sietí môže znížiť hodnotu |
Ak tieto povinnosti porušíte, väčšina zmlúv to považuje za dôvod na sankciu alebo až na zosplatnenie úveru. Súhlas preto žiadajte písomne a vopred. Pri prenájme alebo menšej úprave ho banky obvykle dávajú bez problémov.
Poradie záložných práv a druhý záloh
Na jednej nehnuteľnosti môže viaznuť viac záložných práv. Rozhoduje poradie podľa okamihu, keď kataster dostal návrh na vklad. Veriteľ v prvom poradí dostane z výťažku zaplatené celé, druhý len to, čo zostane. Banky preto takmer vždy chcú prvé poradie a druhý záloh za cudzou bankou prijme máloktorá.
Modelová situácia: potrebujete 600 000 Kč na rekonštrukciu
Byt má trhovú hodnotu 6 000 000 Kč. Po 5 rokoch splácania hypotéky 4 000 000 Kč (5,00 %, 25 rokov) dlhujete ešte asi 3 543 000 Kč, LTV je teda 59 %. Pôžička 600 000 Kč by zvýšila celkový dlh na 4 143 000 Kč, čo je 69 % hodnoty. To je pod limitom ČNB 80 %, priestor teda máte.
- Navýšenie v súčasnej banke: nová zmluva alebo dodatok, záložné právo v prvom poradí sa rozšíri, potrebujete nový odhad a vklad za 2 000 Kč. Najjednoduchšia cesta.
- Iná banka v druhom poradí: potrebujete súhlas prvej banky (pre zákaz zaťaženia) a druhá banka musí druhé poradie akceptovať. Sadzba býva vyššia.
- Refinancovanie celého dlhu v novej banke: nová banka splatí 3 543 000 Kč a v prvom poradí požičia aj 600 000 Kč navyše. Oplatí sa hlavne na konci fixácie, keď splatenie nestojí sankciu.
Keď ručia rodičia svojím bytom
Záložcom nemusí byť dlžník. Keď vlastné zdroje nestačia, ako dozabezpečenie (dozajištění) sa často založí byt alebo dom rodičov. Rodičia podpíšu záložnú zmluvu, ale dlžníkmi nie sú: splátky neplatia a ich príjem banka neskúma. Riziko však nesú celé, lebo ak nebudete splácať, banka sa môže uspokojiť aj z ich nehnuteľnosti.
Zmluvu preto nastavte tak, aby sa záložné právo na nehnuteľnosti rodičov dalo uvoľniť skôr ako celý úver, napríklad keď zostatok klesne pod 80 % hodnoty vašej nehnuteľnosti. Banky na to často pristúpia, ak to riešite už pri podpise. Podrobnosti nájdete v článku Nehnuteľnosť rodičov ako záloh.
Ako sa záložné právo vymaže?
- Dlh doplatíte poslednou splátkou, mimoriadnou splátkou, refinancovaním alebo z kúpnej ceny pri predaji.
- Banka vystaví kvitanciu, teda potvrdenie o splatení, a listinu, v ktorej potvrdí zánik zabezpečenej pohľadávky a súhlasí s výmazom záložného práva (prípadne aj zákazu scudzenia a zaťaženia). Niektoré banky ju posielajú samy, iné až na žiadosť.
- Návrh na výmaz podáte na katastrálny úrad osobne, poštou alebo cez dátovú schránku a priložíte listinu banky. Časť bánk podáva návrh sama. Výmaz záložného práva sa zapisuje vkladom, preto sa platí správny poplatok 2 000 Kč (položka 120 sadzobníka českého zákona o správnych poplatkoch). Kto návrh podáva a kto platí poplatok, si overte v banke.
- Po zápise výmazu skontrolujte LV: z časti C musí zmiznúť záložné právo aj zákaz scudzenia.
Pri refinancovaní sa záložné právo neprevádza. Nová banka zapíše vlastné záložné právo a zo svojich peňazí splatí pôvodnú banku, ktorá potom vydá súhlas s výmazom. Na krátky čas tak môžu byť na LV dve záložné práva a nová banka s tým v zmluve počíta ako s prechodným stavom. Pri predaji sa dlh spláca z kúpnej ceny cez úschovu, postup opisuje článok Predaj nehnuteľnosti s hypotékou.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 a nasl. (záložné právo)
- zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (vklad a výmaz práv, plomba)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (predčasné splatenie pri predaji)
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí