Byt nebo dům s hypotékou prodáte stejně jako nezatížený, jen se hypotéka splatí přímo z kupní ceny. Kupující složí peníze do advokátní nebo notářské úschovy, z ní jde nejdřív přesně vyčíslená částka vaší bance a teprve zbytek vám. Banka pak vydá kvitanci a zástavní právo se vymaže z katastru.
Kolik vás splacení stojí, rozhoduje jediné datum: kdy jste podepsali úvěrovou smlouvu (u hypotéky na koupi je to zhruba datum koupě). Od 1. 9. 2024 platí, že prodáváte-li aspoň 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy, splatíte hypotéku i uprostřed fixace bez poplatku. Při dřívějším prodeji smí banka účtovat nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %.
Daň ze zisku neplatíte, pokud jste v bytě aspoň 2 roky bydleli, splňujete časový test nebo peníze použijete na vlastní bydlení.
Kolik stojí splatit hypotéku při prodeji?
| Kdy prodáváte | Poplatek za předčasné splacení | Poznámka |
|---|---|---|
| Aspoň 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy | 0 Kč | zákonná výjimka pro prodej, platí i uprostřed fixace |
| Dříve než 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy | 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, max. 1 % | a nikdy víc, než kolik banka skutečně ztratí na úrocích |
| Na konci fixace nebo do 3 měsíců od oznámení nové sazby | 0 Kč | bez ohledu na dobu vlastnictví |
Výjimka pro prodej se vztahuje na úvěry, na které dopadá novela zákona o spotřebitelském úvěru účinná od 1. 9. 2024. U starších smluv ověřte, co přesně stojí ve smlouvě a v obchodních podmínkách; řada bank nová pravidla uplatňuje plošně. Podrobnější rozbor sankcí najdete v článku Předčasné splacení hypotéky.
Jak prodat byt s hypotékou v sedmi krocích?
- Požádejte banku o vyčíslení zůstatku, tedy písemné potvrzení výše dluhu k plánovanému datu splacení včetně úroku za každý další den. Úrok běží denně, takže když se výplata z úschovy zpozdí, vyčíslení k jednomu datu nestačí.
- Získejte souhlas banky s prodejem. Zástavní smlouvy obvykle zakazují zcizení bez souhlasu banky. Při splacení z kupní ceny ho banka dává rutinně, chce ale vidět návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově.
- Podepište kupní smlouvu a smlouvu o úschově. V pokynech k výplatě musí být číslo účtu banky, variabilní symbol úvěru a přesná částka podle vyčíslení, teprve zbytek jde vám.
- Kupující složí kupní cenu: zaplatí vlastní zdroje a jeho banka načerpá hypotéku do úschovy.
- Podá se návrh na vklad vlastnického práva. Katastr vyznačí plombu a vklad povolí nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka; v srpnu a září 2026 trval vklad podle ČÚZK průměrně 22 dní. Poplatek je 2 000 Kč.
- Jakmile je kupující zapsán na listu vlastnictví, advokát pošle peníze z úschovy vaší bance a zbytek vám.
- Banka vydá kvitanci a souhlas s výmazem zástavního práva, se kterým se podává návrh na výmaz do katastru. Často to zařídí advokát kupujícího nebo jeho banka.
Rozložení plateb a pokyny k úschově podrobně rozebírá článek Kupní smlouva a advokátní úschova.
Dvě banky na jednom bytě a jak dlouho to trvá
Když si kupující bere hypotéku, jde o nejčastější a zároveň nejsložitější variantu. Banka kupujícího chce mít svou zástavu na prvním místě, jenže na listu vlastnictví je ještě zástava vaší banky. Řeší se to jedním ze dvou způsobů:
- Příslib výmazu. Vaše banka potvrdí, že po přijetí vyčíslené částky dá souhlas s výmazem, a banka kupujícího na jeho základě přijme svou zástavu dočasně ve druhém pořadí a načerpá úvěr.
- Čerpání přímo na váš úvěr. Část hypotéky kupujícího jde rovnou na účet vaší banky k doplacení dluhu, zbytek do úschovy nebo vám.
Každá banka má vlastní formuláře a lhůty, proto vyčíslení a příslib vyřizujte hned po podpisu rezervační smlouvy. Jejich vystavení trvá dny, ne hodiny, a bez nich banka kupujícího nečerpá. Kupující mezitím čeká na schválení hypotéky, které od kompletních podkladů trvá obvykle 2–4 týdny.
| Fáze | Obvyklá doba |
|---|---|
| Rezervace, vyčíslení zůstatku a příslib výmazu od vaší banky | 1–2 týdny |
| Schválení hypotéky kupujícího (od kompletních podkladů) | 2–4 týdny |
| Podpis kupní smlouvy, složení peněz do úschovy, návrh na vklad | několik dní |
| Zápis vlastnického práva v katastru | nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě, v průměru 22 dní (srpen a září 2026) |
| Výplata z úschovy, kvitance, návrh na výmaz zástavy | dny až týdny podle banky |
Od rezervace po peníze na vašem účtu tedy počítejte zhruba s 6–10 týdny. Potřebujete-li peníze na další bydlení dřív, řešením je překlenovací financování, ne podpis nové kupní smlouvy „na dobrou víru“.
Kdy daň z prodeje neplatíte
Na daň hypotéka sama vliv nemá, rozhoduje doba vlastnictví a bydlení. Příjem z prodeje je osvobozen, pokud splníte aspoň jednu z těchto podmínek:
- v nemovitosti jste měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem,
- splňujete časový test: 10 let vlastnictví u nemovitostí nabytých od roku 2021, 5 let u dříve nabytých,
- příjem použijete na vlastní bytovou potřebu a podáte o tom oznámení finančnímu úřadu.
Jinak zdaníte zisk (příjem minus nabývací cena a prokázané výdaje) sazbou 15 %, u vysokých příjmů 23 %. Výpočet čistého výnosu po dani a nákladech vám dá kalkulačka prodeje nemovitosti; souvislosti s odpočtem úroků shrnuje článek Hypotéka a daně.
Prodej po čtyřech letech a po 18 měsících
Varianta A, prodej po 4 letech: po 48 splátkách je zůstatek zhruba 3 644 000 Kč a denní úrok asi 500 Kč. Byt prodáváte v říjnu 2026 za 6 200 000 Kč. Z úschovy jde bance vyčíslená částka cca 3 651 000 Kč (zůstatek plus úrok za 15 dní) a poplatek je 0 Kč, protože od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo víc než 24 měsíců. Vám zbývá zhruba 2 549 000 Kč před provizí a odměnou advokáta. V bytě jste bydleli 4 roky, takže zisk je od daně osvobozen.
Varianta B, prodej po 18 měsících: stejný byt se stejnou hypotékou koupený až v říjnu 2024 a prodaný v dubnu 2026 za 5 500 000 Kč. Zůstatek je zhruba 3 875 000 Kč. Při pětileté fixaci zbývají 4 započaté roky, banka tedy smí účtovat max. 1 %, což je 38 750 Kč (a ne víc, než kolik skutečně ztratí na úrocích). Bydleli jste kratší dobu než 2 roky a časový test nesplňujete, takže zisk 500 000 Kč (bez započtení dalších výdajů) podléhá dani 15 %, tedy až 75 000 Kč, pokud peníze nepoužijete na vlastní bydlení.
Ve variantě B tak prodej stojí na poplatku a dani přes 110 000 Kč, které ve variantě A neplatíte. Pokud o prodeji uvažujete krátce po koupi, má smysl spočítat, zda nevychází lépe pár měsíců počkat.
Chyby, které prodej zdrží nebo prodraží
- Prošlé vyčíslení. Úschova vyplatí méně, než je dluh k danému dni, úvěr zůstane nedoplacený o úrok a banka nevydá kvitanci.
- Chybějící variabilní symbol v pokynech k úschově. Platba se v bance „zasekne“ na technickém účtu.
- Nepodaný výmaz. Kvitance sama zástavu z katastru nesmaže a bez návrhu na výmaz zůstane na listu vlastnictví kupujícího.
- Zapomenuté navázané produkty. Po splacení zrušte inkaso splátky, pojištění schopnosti splácet a pojištění nemovitosti s vinkulací, jinak se strhávají dál.
- Prodej bez oznámení bance. Podpis kupní smlouvy bez souhlasu zástavního věřitele je porušení zástavní smlouvy a komplikuje vklad.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (předčasné splacení při prodeji nemovitosti)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4 odst. 1 (osvobození příjmu z prodeje nemovité věci)
- ČÚZK – vklad do katastru nemovitostí, správní poplatek 2 000 Kč
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 an. (zástavní právo)