Kolik vlastních zdrojů potřebujete na hypotéku v roce 2026

Na byt za 4 000 000 Kč potřebujete v říjnu 2026 nejméně 800 000 Kč vlastních zdrojů. Je-li aspoň jednomu z žadatelů méně než 36 let, stačí 400 000 Kč. Vyplývá to z jediného závazného limitu ČNB, tedy LTV 80 %, resp. 90 %, a platí to u všech bank. Reálně si ale připravte víc, zhruba 1,0–1,1 mil. Kč.

Důvody jsou dva. Zaprvé se 20 % nepočítá z kupní ceny, ale z odhadní ceny banky. Ta bývá na rozehřátém trhu (starší byty +14 % meziročně ve 2. čtvrtletí 2026) nižší než cena, na které jste se dohodli s prodávajícím, a rozdíl doplácíte vy.

Zadruhé hypotéka nepokryje náklady spojené s koupí: odhad, katastr, případnou provizi, stěhování nebo první rok daně z nemovitosti. Ty dělají dalších 5–8 % z ceny.

Kolik musím mít našetřeno na hypotéku?

Tabulka předpokládá, že odhad banky se rovná kupní ceně. Sloupec „reálně celkem“ počítá s 20 % vlastních zdrojů a 5 % na náklady, což je spodní hranice toho, s čím máte počítat.

Díky výjimce ČNB smějí banky překročit LTV 80 % u nejvýš 5 % objemu nových úvěrů za čtvrtletí. Využívají ji ale pro jednotlivé bonitní klienty s LTV mírně nad hranicí, ne jako běžný produkt, takže s ní nepočítejte. Na výjimku potřebujete nadstandardní příjem a čistou úvěrovou historii.

Průměrná nová hypotéka dosáhla v srpnu 2026 rekordních 4,59 mil. Kč. Při LTV 80 % to odpovídá nemovitosti za 5,7 mil. Kč a vlastním zdrojům 1,15 mil. Kč. Tolik dnes průměrná kupující domácnost skládá na stůl.

Vedle vlastních zdrojů vás omezuje i příjem. Strop pro čistý příjem 35 až 150 tis. Kč ukazuje tabulka v článku Kolik dostanu hypotéku. Ostatní podmínky hypotéky, od dokladů po věk, shrnuje průvodce první hypotékou.

Proč se 20 % počítá z odhadu, a ne z ceny

Banka půjčuje proti zástavě a zajímá ji, za kolik by nemovitost prodala, kdybyste nespláceli. Proto si nechá udělat odhad (zástavní hodnotu) a LTV počítá z něj. U bytů ve městech často stačí online ocenění zdarma nebo za pár stovek, u domů a atypických nemovitostí přijede odhadce a zaplatíte 3 000–6 000 Kč.

Když odhad vyjde pod kupní cenou, nezmění se cena, ale výše úvěru:

• Kupní cena 5 000 000 Kč, odhad 5 000 000 Kč → úvěr 4 000 000 Kč, vlastní zdroje 1 000 000 Kč.
• Kupní cena 5 000 000 Kč, odhad 4 700 000 Kč → úvěr 3 760 000 Kč, vlastní zdroje 1 240 000 Kč. Rozdíl 240 tis. Kč musíte najít do podpisu kupní smlouvy.

Kdy k tomu dochází nejčastěji: u nemovitostí nabízených nad cenou srovnatelných prodejů v okolí, u novostaveb v lokalitách bez historie prodejů, u nestandardních dispozic a u bytů s právními vadami (věcná břemena, nevyjasněné pozemky pod domem). V roce rychle rostoucích cen jsou odhadci opatrnější než trh, protože pracují s uskutečněnými prodeji, které jsou o několik měsíců staré.

Ochrana je jednoduchá: nechte si odhad udělat před podpisem rezervační smlouvy, nebo do ní prosaďte podmínku, že od rezervace můžete odstoupit bez sankce, pokud banka úvěr ve sjednané výši neschválí. Rezervační poplatek v řádu desítek až stovek tisíc korun je jinak první vlastní zdroj, který můžete ztratit.

Kolik procent ceny zaplatíte navíc na nákladech?

Počítejte s 5–8 % ceny. Žádnou z následujících položek hypotéka nepokryje, všechny platíte z vlastního. Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z ceny) ale byla zrušena v roce 2020 a kupující ji neplatí.

• Odhad nemovitosti: 3 000–6 000 Kč, u bytů často zdarma online.
• Katastr nemovitostí: 2 000 Kč za vklad zástavního práva a dalších 2 000 Kč za vklad vlastnického práva (dva samostatné návrhy; katastr každý z nich povolí nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě).
• Provize realitní kanceláře: platí ji ten, s kým má kancelář smlouvu. Pokud je to kupující, jde o jednotky procent z ceny a je to největší položka celého seznamu.
• Právní servis a úschova: kupní smlouva a advokátní nebo notářská úschova kupní ceny. Kolik zaplatíte, záleží na výši ceny a rozsahu služby.
• Poplatky banky: za vyřízení úvěru (u řady bank 0 Kč, u jiných tisíce), za čerpání, za vedení účtu. Porovnávejte proto RPSN, ne jen sazbu.
• Pojištění nemovitosti: je podmínkou čerpání a roční pojistné platíte dopředu.
• Daň z nemovitých věcí: platí ji vlastník každý rok do konce května, od roku 2024 ve dvojnásobné výši.
• Stěhování, vybavení, drobné opravy: na tuhle položku se zapomíná nejčastěji a u staršího bytu se snadno vyšplhá na stovky tisíc.

U novostavby od developera je v ceně DPH (12 % u bytů do 120 m² a domů do 350 m², jinak 21 %) a obvykle i právní servis; zato počítejte s klientskými změnami a kuchyní, které developer do ceny nezahrnuje.

Odkud vlastní zdroje vzít a jak je doložit

1. Vlastní úspory a investice. Nejjednodušší varianta, banka jen chce vidět, odkud peníze pocházejí (výpisy z účtu, potvrzení o prodeji cenných papírů).
2. Dar od rodičů nebo prarodičů. Darovací smlouvu banka vyžaduje i mezi příbuznými. Dar od příbuzných v přímé linii je osvobozen od daně z příjmů, takže se z něj nic neodvádí (jen osvobozený příjem nad 5 mil. Kč je třeba oznámit finančnímu úřadu). Musí ale jít o dar, ne o půjčku. Půjčka od rodiny je závazek, který banka započítá do splátek.
3. Stavební spoření. Naspořená částka po vázací době je čistý vlastní zdroj. Pokud smlouva ještě běží, můžete čerpat úvěr ze stavebního spoření a doplnit jím hypotéku. Jeho splátku ale banka započítá do příjmového limitu.
4. Prodej jiné nemovitosti nebo auta. Je-li prodej v běhu, banky akceptují podepsanou kupní smlouvu a úschovu. U nemovitosti hlídejte daň z příjmu z prodeje (osvobození po 10 letech vlastnictví u nemovitostí nabytých od roku 2021, po 2 letech bydlení, nebo při použití peněz na vlastní bydlení).
5. Dozajištění druhou nemovitostí. Nahrazuje hotovost: do zástavy jde navíc byt rodičů a LTV se počítá z obou nemovitostí dohromady. Podrobně v článku Hypotéka 100 % LTV.
6. Vlastní pozemek. Při stavbě domu se jeho hodnota počítá jako vlastní zdroj: kdo má pozemek za 1,2 mil. Kč a staví za 4,8 mil. Kč, má 20 % splněno bez hotovosti.

Do seznamu nepatří spotřebitelský úvěr ani kreditní karta na akontaci. Banka úvěr uvidí v registru, splátku odečte z příjmu a výše hypotéky klesne víc, než jste si půjčili. Zamlčený úvěr je navíc porušením úvěrové smlouvy.

Ať peníze pocházejí odkudkoli, banka musí znát jejich původ. Úvěruschopnost posuzuje podle zákona o spotřebitelském úvěru, původ prostředků podle předpisů proti praní peněz. V praxi chce:

• výpisy z účtů za poslední 3–6 měsíců, na nichž je vidět, jak se vlastní zdroje nastřádaly nebo odkud přišly;
• darovací smlouvu u daru a výpis dárce, pokud částka přesáhne obvyklou mez banky;
• smlouvu o prodeji a potvrzení úschovy u peněz z prodeje majetku;
• u hotovosti z trezoru vysvětlení, které obstojí, protože vklad statisíců v bankovkách týden před žádostí je pro banku signál k dalším otázkám.

Vlastní zdroje se dokládají už k žádosti, ale musí být k dispozici až k čerpání: banka pouští svůj úvěr teprve poté, co prodávajícímu (nebo do úschovy) odešla vaše část kupní ceny. Harmonogram plateb v kupní smlouvě tomu přizpůsobte.

Vyplatí se dát víc než 20 %?

Každá koruna navíc snižuje splátku a úroky a často i sazbu: řada bank má nejlepší ceníkovou sazbu podmíněnou LTV do 80 % (například Moneta 4,59 % s roční fixací v říjnu 2026). Na bytě za 4 mil. Kč dělá rozdíl mezi úvěrem 3,6 mil. Kč (LTV 90 %) a 3,2 mil. Kč (LTV 80 %) při 5,00 % na 30 let 2 148 Kč měsíčně a 373 tis. Kč na úrocích za celou dobu.

Do nemovitosti ale nevkládejte úplně všechno. Rezerva na několik měsíčních splátek vás při výpadku příjmu ochrání lépe než o půl procenta nižší LTV. Peníze navíc můžete do hypotéky poslat i později: mimořádnou splátkou lze bez poplatku splatit až 25 % výše úvěru ročně (v měsíci před výročím smlouvy). Kolik vám vyjde při různé výši vlastních zdrojů, ukáže kalkulačka podle příjmu.