Nesezdaný pár dostane hypotéku za stejných podmínek jako manželé. Oba podepíšete úvěrovou smlouvu jako spoludlužníci, banka sečte vaše příjmy a LTV 90 % platí, je-li aspoň jednomu z vás méně než 36 let. Rozdíl je jinde: neexistuje společné jmění manželů, takže byt vlastníte v podílovém spoluvlastnictví s podíly zapsanými v katastru. Po rozchodu nepřijde žádné zákonné vypořádání jako po rozvodu a po smrti partnera automaticky nedědíte.
Dluh je přitom společný naplno a banka může celou splátku vymáhat po kterémkoli z vás. Majetek a dluh tak žijí každý svým životem. Co manželům řeší zákon, si nesezdaní partneři musí upravit smlouvami.
Dostanou nesezdaní partneři společnou hypotéku?
| Oblast | Manželé | Nesezdaní partneři |
|---|---|---|
| Dluh vůči bance | oba spoludlužníci, společně a nerozdílně | stejné – každý dluží celou částku |
| Vlastnictví bytu | zpravidla společné jmění manželů, bez podílů | podílové spoluvlastnictví, podíly podle kupní smlouvy |
| Rozpad vztahu | vypořádání SJM po rozvodu podle zákonných pravidel | dohoda, nebo soudní zrušení a vypořádání spoluvlastnictví |
| Smrt partnera | manžel je dědicem v první třídě | partner dědí ze zákona jen bez potomků zůstavitele, ve druhé třídě a po roce společné domácnosti |
| LTV 90 % do 36 let | ano | ano |
| Odpočet úroků | limit 150 000 Kč na domácnost | stejný limit; nárok má jen partner, který je účastníkem smlouvy a spoluvlastníkem |
Banka vás posoudí stejně, jen vám chybí ochrana, kterou manželům dává zákon. Nahradit ji musí kupní smlouva, dohoda spoluvlastníků a závěť.
Podíly 50/50, nebo podle vkladu?
Podíly zapsané v katastru určují, kolik z výtěžku při prodeji připadne komu. Dluh se podle nich nedělí, vůči bance dlužíte oba celou částku. Na výběr máte tři možnosti:
- 50/50 bez dalšího ujednání. Jednoduché, ale spravedlivé jen tehdy, když oba vložíte stejně vlastních peněz a stejně splácíte.
- Podíly podle vkladů, například 60/40. Odrážejí nerovné vlastní zdroje v den koupě, ne to, kdo bude kolik splácet, takže po deseti letech společného splácení už realitě neodpovídají.
- 50/50 a dohoda spoluvlastníků o vrácení vkladů. V katastru jsou podíly rovné a ve smlouvě stojí, že se při prodeji nebo odkupu nejdřív vrátí každému jeho vklad a zbytek se dělí napůl. Pro většinu párů je to nejpraktičtější řešení.
Na podíly myslete už při podpisu rezervační a kupní smlouvy. Dodatečná změna podílů je převod vlastnictví s novým vkladem do katastru a se souhlasem banky. Obecné souvislosti koupě ve dvou rozebírá článek Spoluvlastnictví a hypotéka.
Rozchod po pěti letech v číslech
Varianta A, podíly 50/50 bez dohody: každý dostane 978 500 Kč. Že Petr vložil o 600 000 Kč víc, se v dělení vůbec neprojeví.
Varianta B, 50/50 s dohodou o vrácení vkladů: nejdřív se vrátí 800 000 Kč Petrovi a 200 000 Kč Lucii, zbylých 957 000 Kč se dělí napůl. Petr dostane 1 278 500 Kč, Lucie 678 500 Kč, každý tedy svůj vklad a polovinu zhodnocení.
Jedna stránka textu podepsaná při koupi rozhodla o 300 000 Kč. Bez ní by Petr musel svůj nárok vymáhat u soudu a dokazovat, kdo co zaplatil.
Tři cesty po rozchodu
1. Jeden partner odkoupí druhého. Kdo zůstává, vyplatí partnerovi jeho podíl a převezme hypotéku sám. Banka musí souhlasit s vyvázáním odcházejícího spoludlužníka, a to udělá, jen když zbývající partner sám splní její podmínky. Na splátku 23 384 Kč z příkladu potřebuje při obvyklé interní hranici bank 45 % čistý příjem kolem 52 000 Kč.
Pokud stávající banka nesouhlasí, zbývá refinancování do nové hypotéky jen na jedno jméno. Tam se znovu posuzuje příjem. Limit LTV 80/90 % se uplatní, jen když se úvěr navyšuje, třeba o vyplacení podílu partnera. Postup popisujeme v článku o převodu hypotéky na jinou osobu.
2. Prodej a rozdělení výtěžku. Nejčistší řešení: hypotéku splatíte z kupní ceny a výtěžek si rozdělíte podle podílů, nebo podle vaší dohody. Pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců, je splacení při prodeji bez sankce. Dříve smí banka účtovat nejvýše 0,25 % předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %.
3. Bez dohody. Nikdo nemusí ve spoluvlastnictví setrvat a každý může u soudu navrhnout jeho zrušení a vypořádání. Soud byt přikáže jednomu za náhradu, nebo nařídí prodej. Trvá to dlouho a celou dobu platí, že vůči bance dlužíte oba celou splátku. Když partner, který se odstěhoval, přestane platit, musí banku zaplatit ten druhý a jeho část pak může vymáhat po něm.
Když partner zemře, dluh zůstává
Zemře-li jeden ze spoludlužníků, pozůstalý partner bance dál dluží celý zůstatek. Podíl zemřelého na bytě ale připadne jeho dědicům, tedy dětem, případně rodičům. Nesezdaný partner dědí ze zákona jen ve druhé dědické třídě, a to pouze tehdy, když zemřelý neměl potomky a společná domácnost trvala aspoň rok (a partner o ni pečoval nebo byl na zemřelém výživou závislý). I pak se dělí s jeho rodiči.
Bez přípravy tak splácíte celou hypotéku a byt vlastníte napůl s rodiči nebo dětmi zesnulého partnera. Chránit se můžete dvěma nástroji:
- Závětí, vlastnoruční nebo u notáře. Má-li zůstavitel děti, mají nárok na povinný díl (nezletilé tři čtvrtiny, zletilé jednu čtvrtinu zákonného podílu), proto závěť sepisujte s právníkem.
- Rizikovým životním pojištěním na oba partnery s pojistnou částkou, která pokryje zůstatek úvěru. Pozůstalý z plnění doplatí hypotéku nebo vyplatí dědice.
Co se s hypotékou po smrti dlužníka děje z pohledu banky, rozebírá samostatný článek o úmrtí dlužníka.
Co dát do dohody spoluvlastníků
- výše vlastních vkladů každého partnera a pravidlo, že se při prodeji nebo odkupu vracejí přednostně;
- kdo kolik splácí a jak se zohlední, když jeden splácí víc (například během rodičovské);
- jak se ocení byt při odkupu (odhad nezávislým znalcem) a kdo odhad zaplatí;
- lhůta, do kdy musí odcházející partner dostat vyplaceno, a povinnost zbývajícího požádat banku o vyvázání spoludlužníka nebo refinancovat;
- smluvní předkupní právo pro druhého partnera, aby podíl nemohl prodat třetí osobě;
- kdo platí fond oprav, pojištění a daň z nemovitých věcí, dokud byt obývá jen jeden;
- co se stane, když se vezmete: majetek nabytý před sňatkem do SJM nepřechází, ale splátky placené po svatbě ze společných peněz se při rozvodu vypořádávají;
- odkaz na závěti a životní pojištění, aby dohoda a dědické uspořádání nešly proti sobě.
Pokud svatbu plánujete, zvažte rovnou předmanželskou smlouvu, která naváže na dohodu spoluvlastníků.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – § 1115 a násl. (spoluvlastnictví), § 1140 a násl. (zrušení a vypořádání spoluvlastnictví), § 1872 (společný a nerozdílný závazek)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – § 1636 (druhá dědická třída), § 1643 (povinný díl)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (předčasné splacení při prodeji nemovitosti)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úroků, limit na domácnost)