Как купить квартиру в ипотеку вместе с родителем, братом или другом

Купить квартиру вместе с родителем, братом или другом можно, и банк подойдёт к этому почти так же, как к паре. Кто подписывает кредитный договор, отвечает за весь долг, а договор залога должны подписать все совладельцы (spoluvlastníci). Отличие от супругов в том, что больше ничего закон за вас не урегулирует: ни доли, ни платежи, ни продажу, ни уход одного из вас.

Дороже всего обходится выбор созаёмщика. Родитель добавляет доход, но из-за его возраста сокращается срок кредита. На ипотеке 4 000 000 Kč под 5,00 % разница между сроком 30 и 20 лет почти 5 000 Kč в ежемесячном платеже. Для пар без брака есть отдельная статья: совместная ипотека с партнёром без свадьбы.

Должен ли совладелец быть созаёмщиком?

Не обязательно: договор залога подписывают все совладельцы, а кредитный договор только те, чей доход нужен банку. Роли различаются так:

Договор залога подписывают все, потому что обременить общую вещь можно только с согласия всех совладельцев (§ 1132 Гражданского кодекса). Взять в залог одну лишь долю банки публично не обещают, так что рассчитывать на это не стоит.

Третья строка таблицы — худший вариант для того, кто подписывает: платит, но ничем не владеет. Если родитель входит в кредит только ради дохода, оформите на него хотя бы небольшую долю или письменное право на возврат того, что он заплатит.

Родитель-созаёмщик сокращает срок

Банки хотят, чтобы кредит был погашен к определённому возрасту самого старшего заёмщика, например у mBank 70 лет. Если родителю 55, срок сократится до 15 лет, и платёж резко вырастет. Часто выгоднее, чтобы родитель вложил собственные средства и вошёл в квартиру только как совладелец.

Другой путь — дать в дополнительный залог недвижимость родителей вместо денег; его разбирает статья о залоге недвижимости родителей.

Можно ли заложить долю в квартире?

По закону можно. Совладелец — полный собственник своей доли и вправе распоряжаться ею без согласия остальных (§ 1121 и 1123 Гражданского кодекса), а значит, и заложить её (§ 1310). Готовы ли банки взять в залог одну долю, публично они не сообщают, поэтому спрашивайте заранее. Обычная ипотека держится на залоге всей квартиры, а для этого нужно согласие всех совладельцев (§ 1132).

В остальном закон совладельцам мало что задаёт. У супругов имущество регулирует режим общего имущества, у совладельцев есть только общие правила. Об обычном управлении квартирой решает большинство по размеру долей (§ 1126 и 1128), о существенных изменениях большинство в две трети (§ 1129). Обременение квартиры, то есть и новая ипотека или её увеличение, требует согласия всех.

Законное преимущественное право покупки у совладельцев есть, только если совместная собственность возникла, например, по наследству, и только на шесть месяцев (§ 1124). Кто купил квартиру с братом или другом, такого права не имеет, и второй может продать свою долю постороннему. Поэтому пропишите это право в договоре.

Оставаться в долевой собственности никто не обязан (§ 1140). Каждый может попросить суд её прекратить, и суд присудит квартиру одному с выплатой компенсации или назначит продажу (§ 1143). Ипотека при этом никуда не девается, и созаёмщики отвечают за всю сумму.

Что записать при покупке

• Доли и вклады: кто сколько дал собственных средств и возвращаются ли они в первую очередь при продаже.
• Платежи: кто какую часть платежа вносит и что будет, если один перестанет. Например, что его доля от продажи уменьшится на неоплаченные платежи.
• Пользование: кто живёт в квартире и платит ли он второму за аренду.
• Расходы: ремонтный фонд, страховка, налог на недвижимость, ремонт.
• Выход: как оценить квартиру (независимый оценщик), срок выплаты и обязанность оставшегося переоформить кредит на себя или рефинансировать его.
• Преимущественное право покупки для остальных совладельцев.
• Смерть совладельца: его доля переходит к наследникам, а не к другим совладельцам. Подумайте о завещании и страховании жизни.

Соглашение об управлении недвижимостью в форме публичного документа (veřejná listina) хранится в сборнике документов кадастра (§ 1138) и обязывает и будущего покупателя доли. Если вы покупаете квартиру с другом под сдачу, учтите, что с 1. 4. 2026 ČNB рекомендует для инвестиционных ипотек LTV не выше 70 % и DTI 7.

Налоги на квартиру в долевой собственности

• Налог на недвижимость совладельцы платят солидарно (§ 13 закона № 338/1992 Sb.). Декларацию подаёт один за всех или каждый за свою долю (§ 13a).
• Вычет процентов получает только участник кредитного договора, который владеет долей в квартире, если в ней живёт он сам или его супруг, дети, родители либо бабушки и дедушки. Проценты вычитает один из них или каждый в равной части (§ 15 абз. 4 закона о подоходном налоге). Отец из варианта с созаёмщиком мог бы получить вычет, а брат, который в квартире не живёт, нет. Подробности в статье о вычете процентов по ипотеке.
• При сдаче в аренду совладельцы делят доходы и расходы по долям. Иначе можно учесть только фактические расходы, без 30-процентного норматива (§ 12 абз. 2).
• При продаже освобождение от налога каждый продавец проверяет сам. Если квартиру продадут, дочь, которая живёт в ней два года, свою часть дохода не облагает; отец, который там не живёт, получит освобождение только после 10 лет владения или если вложит деньги в собственное жильё (§ 4 абз. 1).