Jak uplatnit odpočet úroků z hypotéky a kolik se vám vrátí

Úroky zaplacené z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete od základu daně z příjmů. U úvěrů sjednaných od 1. 1. 2021 jde nejvýš o 150 000 Kč ročně, u starších úvěrů o 300 000 Kč, takže při 15 % sazbě daně ušetříte až 22 500 Kč (resp. 45 000 Kč) za rok.

Kdo má hypotéku 4 mil. Kč při dnešní průměrné sazbě 5,00 %, zaplatí v prvním roce na úrocích přibližně 198 tis. Kč. Limit tedy vyčerpá celý a od státu dostane zpět 22 500 Kč, zhruba 1 875 Kč na každou měsíční splátku.

Odpočet uplatníte buď u zaměstnavatele v ročním zúčtování (potvrzení z banky odevzdáte do 15. 2. 2027), nebo sami v daňovém přiznání na řádku 47. Finanční úřad přitom kontroluje několik podmínek a u bytu na pronájem nárok nemáte vůbec.

Kdo má na odpočet nárok

Podle § 15 odst. 3 a 4 zákona o daních z příjmů vzniká nárok, jen když splníte všechny čtyři podmínky zároveň:

• Jste účastníkem úvěrové smlouvy jako dlužník nebo spoludlužník. Kdo pouze ručí, nárok nemá. Úvěr musí být hypoteční, ze stavebního spoření nebo úvěr na jejich refinancování. U americké hypotéky musíte prokázat, že peníze šly na bydlení.
• Úvěr financuje bytovou potřebu podle § 4b, tedy koupi bytu či domu, výstavbu, koupi pozemku, na kterém začne výstavba do 4 let, rekonstrukci a údržbu, vypořádání spoluvlastnictví nebo dědictví k bydlení či splacení dřívějšího úvěru na bydlení.
• Nemovitost vlastníte (nebo spoluvlastníte) po celé zdaňovací období. V roce nabytí stačí, že ji vlastníte k 31. 12.
• Nemovitost slouží k trvalému bydlení vám, manželovi či manželce, dětem, rodičům nebo prarodičům. Zapsaný trvalý pobyt zákon nevyžaduje, rozhoduje skutečné bydlení. Byt pronajímaný cizí osobě ani rekreační chata podmínku nesplňují.

U výstavby a rekonstrukce se bydlení posuzuje po dokončení. Úroky z hypotéky na stavbu domu tak odečítáte už během výstavby, pokud v domě po dokončení opravdu bydlíte.

Kolik úroků z hypotéky si můžu odečíst?

Nejvýš 150 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných od 1. 1. 2021 a 300 000 Kč u starších, vždy jen tolik, kolik jste na úrocích za rok opravdu zaplatili. Limit platí pro celou domácnost a v roce, kdy úroky platíte jen několik měsíců, se poměrně krátí.

Limit platí pro všechny úvěry v jedné společně hospodařící domácnosti dohromady, ne pro každou hypotéku zvlášť. O jeho výši rozhoduje datum, kdy jste bytovou potřebu obstarali, ne datum poslední smlouvy. Kdo koupil byt na hypotéku v roce 2019 a v roce 2024 ji refinancoval, zůstává u 300 000 Kč.

Pokud úroky platíte jen část roku (čerpání v září, doplacení v červnu), limit se snižuje na 1/12 za každý měsíc placení úroků. Hypotéka 4 mil. Kč načerpaná v září 2026 má za rok 2026 limit 4 × 12 500 = 50 000 Kč. Zaplacené úroky za čtyři měsíce při 5,00 % dělají zhruba 66 tis. Kč, odečtete tedy 50 000 Kč a ušetříte 7 500 Kč.

Co odpočet vynese u 4 mil. Kč na 25 let

Tabulka předpokládá neměnnou sazbu 5,00 % po celou dobu. Ve skutečnosti se sazba při každé fixaci změní a s ní i úroky. Potvrzení z banky vždy ukazuje skutečně zaplacené úroky za kalendářní rok a do přiznání patří to číslo, ne výpočet z kalkulačky.

Jak uplatnit odpočet: roční zúčtování, nebo daňové přiznání?

Zaměstnanec podá potvrzení o úrocích zaměstnavateli do 15. 2. a odpočet mu započte roční zúčtování. Kdo podává daňové přiznání, má lhůtu do 1. 4., při elektronickém podání o měsíc delší a s daňovým poradcem do 1. 7.

Zaměstnanci si odpočet nechají započítat v ročním zúčtování u zaměstnavatele:

1. V lednu 2027 vystaví banka potvrzení o zaplacených úrocích za rok 2026. Najdete ho v internetovém bankovnictví, případně přijde poštou, žádat o něj nemusíte.
2. Do 15. 2. 2027 podepíšete u mzdové účtárny žádost o roční zúčtování (součást tiskopisu Prohlášení poplatníka) a přiložíte potvrzení. V prvním roce přidáte kopii úvěrové smlouvy a doklad o vlastnictví (výpis z katastru), u výstavby stavební povolení a u rekonstrukce doklady o účelu úvěru.
3. V březnu 2027 zaměstnavatel zúčtování provede a přeplatek daně vám vyplatí nejpozději se mzdou za březen.

Roční zúčtování nemůže využít zaměstnanec, který musí podat daňové přiznání. Typicky jde o souběh dvou zaměstnání ve stejném měsíci nebo o příjmy z pronájmu či podnikání nad zákonný limit. V přiznání se postupuje takto:

1. Do řádku 47 v oddíle nezdanitelných částí základu daně vyplníte částku zaplacených úroků, nejvýš do limitu.
2. Přiložíte potvrzení banky, v prvním roce uplatnění i smlouvu o úvěru a doklad o vlastnictví. Při elektronickém podání se přílohy nahrávají jako soubory.
3. Přiznání za rok 2026 podáte v papírové podobě do 1. 4. 2027, elektronicky máte o měsíc déle a s daňovým poradcem do 1. 7. 2027. Finanční úřad vrátí přeplatek do 30 dnů od lhůty pro podání, pokud jste o vrácení v závěru formuláře požádali.

OSVČ v režimu paušální daně odpočet uplatnit nemůže. Nepodává přiznání a v paušálním režimu se žádné odpočty neuplatňují. Kdo platí úroky z hypotéky kolem 150 tis. Kč ročně, by si proto měl výhodnost paušální daně přepočítat. OSVČ s paušálními výdaji (60 %, 40 %) odpočet uplatní normálně, protože paušál se týká jen výdajů, ne nezdanitelných částí základu daně.

Kdo z manželů nebo partnerů odpočet uplatní

Zákon dává dvě možnosti: úroky uplatní jeden z účastníků smlouvy celé, nebo každý rovným dílem. Jiný poměr, třeba 70/30, možný není. Vyberte variantu, která přinese víc:

• Je-li jeden z manželů na rodičovské nebo má nízký základ daně, uplatní celý odpočet druhý. Odpočet snižuje základ daně, a kdo daň neplatí, tomu nepřinese nic.
• Zdaňuje-li jeden z manželů část příjmů sazbou 23 %, má u něj odpočet hodnotu 23 % místo 15 %. Uplatní ho tedy on.
• Mají-li oba podobné příjmy, rozdělení napůl nic nezkazí ani nepřidá. Jednodušší je nechat vše na jednom.
• Nesezdaní partneři uplatní odpočet stejně, pokud jsou oba účastníky úvěrové smlouvy a oba byt spoluvlastní. Partner, který je jen spoludlužníkem bez podílu na bytě, odpočet uplatnit nemůže.

Limit 150 000 Kč zůstává společný pro celou domácnost bez ohledu na to, kolik lidí ho uplatňuje. Jak nastavit vlastnické podíly při koupi ve dvou, řešíme v článku Spoluvlastnictví a hypotéka.

Kdy nárok nemáte a kde se chybuje

• Byt na pronájem. Úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost nejsou odpočtem podle § 15, ale výdajem proti příjmům z pronájmu podle § 9, a to jen při uplatnění skutečných výdajů, ne 30 % paušálu. Podrobně v článku Hypotéka na investiční nemovitost.
• Chata nebo chalupa k rekreaci. Nejde o trvalé bydlení.
• Úvěr použitý na bydlení jen zčásti. Pokud část hypotéky šla na auto nebo vybavení, odečíst lze jen poměrnou část úroků.
• Úroky, které platil někdo jiný. Rodiče, kteří splácejí hypotéku dítěte jako jediného dlužníka, odpočet uplatnit nemohou, dítě ano.
• Zapomenutý odpočet za minulé roky. Napravíte ho dodatečným daňovým přiznáním, zpravidla až tři roky zpětně.
• Prodej nebo pronájem nemovitosti. Odpočet končí rokem, kdy nemovitost přestane sloužit vašemu bydlení. Zpětně se nic nedodaňuje, na rozdíl od zrušeného penzijního či životního pojištění.

Co dalšího se u hypotéky a nemovitosti daní a co lze odečíst (daň z nemovitých věcí, osvobození při prodeji, DPH u novostavby), shrnuje článek Hypotéka a daně.