Як купити квартиру в іпотеку разом із батьками, братом чи другом

Купити квартиру разом із батьком чи матір’ю, братом, сестрою або другом можна, і банк оцінить таку заявку приблизно так само, як заявку пари. Хто підписує кредитний договір, відповідає за весь борг, а договір застави мають підписати всі співвласники. Відмінність від подружжя в тому, що більше нічого закон за вас не врегулює: ні частки, ні платежі, ні продаж, ні вихід когось із вас.

Найбільше грошей залежить від того, хто стане співпозичальником. Батьки додадуть дохід, але їхній вік скоротить строк кредиту. За іпотеки 4 000 000 Kč під 5,00 % різниця між строком 30 і 20 років становить майже 5 000 Kč у щомісячному платежі. Для пар без шлюбу є окрема стаття: Спільна іпотека з партнером без шлюбу.

Співвласник має бути і співпозичальником?

Договір застави підписують усі, бо обтяжити спільну річ можна лише за згодою всіх співвласників (§ 1132 Цивільного кодексу). Узяти в заставу саму частку у квартирі банки публічно не обіцяють, тож розраховувати на це не варто.

Третій рядок таблиці — найгірший варіант для того, хто підписує: він платить, але нічим не володіє. Якщо батьки входять у кредит лише заради доходу, дайте їм хоча б невелику частку або письмове право на повернення того, що вони заплатять.

Батьки-співпозичальники скорочують строк

Банки хочуть, щоб кредит був погашений до певного віку найстаршого позичальника, наприклад у mBank 70 років. Якщо батькові 55, строк скорочується до 15 років, і платіж різко зростає. Часто вигідніше, щоб батьки дали власні кошти й увійшли у квартиру лише як співвласники.

Інший шлях — дати в додаткову заставу нерухомість батьків замість готівки; про нього йдеться в статті Додаткова застава нерухомістю батьків.

Чи можна заставити частку в нерухомості?

За законом можна. Співвласник є повним власником своєї частки і може розпоряджатися нею без згоди інших (§ 1121 і 1123 Цивільного кодексу), тож може її й заставити (§ 1310). Чи прийме банк у заставу саму частку, вирішує його внутрішня політика. Звичайна іпотека спирається на заставу всієї квартири, а для неї потрібна згода всіх співвласників (§ 1132).

Чого закон не врегулює за вас?

Подружжю майнові питання розв’язує спільне майно, співвласникам — лише загальні правила. Про звичайне управління квартирою вирішує більшість залежно від розміру часток (§ 1126 і 1128), про суттєві зміни — дві третини (§ 1129). Обтяження квартири, тобто й нова іпотека чи її збільшення, потребує згоди всіх.

Законне переважне право купівлі (předkupní právo) співвласники мають лише тоді, коли спільна власність виникла, наприклад, через спадщину, і лише шість місяців (§ 1124). Хто купив квартиру з братом, сестрою чи другом, такого права не має зовсім, і другий може продати свою частку чужій людині. Тож закріпіть це право договором.

Ніхто не зобов’язаний залишатися у спільній власності (§ 1140). Кожен може звернутися до суду з вимогою її припинити, і суд передасть квартиру одному з компенсацією іншим або призначить продаж (§ 1143). Іпотека при цьому діє далі, і співпозичальники відповідають за всю суму.

Що записати під час купівлі

• Частки і внески: хто скільки дав власних коштів і чи повертаються вони першочергово при продажу.
• Платежі: хто платить яку частину і що буде, якщо хтось перестане. Наприклад, що його частка виручки від продажу зменшиться на несплачені платежі.
• Користування: хто живе у квартирі і чи платить він іншим орендну плату.
• Витрати: фонд ремонту будинку, страхування, податок на нерухомість, ремонти.
• Вихід: як оцінять квартиру (незалежний експерт), строк виплати і обов’язок того, хто залишається, взяти кредит на себе або рефінансувати його.
• Переважне право купівлі для інших співвласників.
• Смерть співвласника: його частка переходить до спадкоємців, а не до інших співвласників. Подумайте про заповіт і страхування життя.

Угоду про управління нерухомістю у формі публічного документа додають до збірки документів кадастру (§ 1138), і вона зобов’язує також майбутнього набувача частки. Якщо ви купуєте квартиру з другом, щоб здавати її, врахуйте, що ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує для інвестиційних іпотек LTV не більше 70 % і DTI 7.

Як оподатковують квартиру в спільній власності

• Податок на нерухомість співвласники сплачують солідарно (§ 13 закону № 338/1992 Sb.). Декларацію подає один за всіх або кожен за свою частку (§ 13a).
• Відрахування відсотків може застосувати лише сторона кредитного договору, яка є співвласником квартири і в якій живе вона сама або її чоловік чи дружина, діти, батьки чи дід із бабусею. Відсотки відраховує хтось один або кожен порівну (§ 15 ч. 4 закону про податки на доходи). Батько з варіанта співпозичальника вище міг би мати право на відрахування, а брат, який у квартирі не живе, ні. Подробиці в статті Відрахування відсотків за іпотекою.
• Під час здавання в оренду співвласники мають розподілити доходи й витрати відповідно до часток. Інакше вони можуть заявити лише фактичні витрати, а не нормативні 30 % (§ 12 ч. 2).
• Під час продажу звільнення від податку кожен продавець оцінює окремо. Якщо квартиру продадуть, донька, яка прожила в ній два роки, має свою частину доходу звільненою; батько, який там не живе, — лише після 10 років володіння або якщо вкладе гроші у власне житло (§ 4 ч. 1).