Hypotéka na 20, nebo na 30 let? Přepočítáno na 4 milionech

Většině kupujících v roce 2026 vyjde lépe sjednat 30 let a splácet rychleji mimořádnými splátkami než se zavázat k 20 letům. U hypotéky na 4 miliony při 5,00 % je rozdíl ve splátce 4 925 Kč měsíčně (26 398 proti 21 473 Kč) a v úrocích 1,39 milionu korun (2,34 proti 3,73 milionu).

Když ale rozdíl jednou ročně pošlete bance jako mimořádnou splátku, máte 30letou hypotéku splacenou za 20 let a 3 měsíce. Proti čisté 20leté variantě přeplatíte jen 46 tis. Kč.

Těch 46 tis. Kč je cena za pojistku. Přijde-li rodičovská, ztráta práce nebo oprava střechy, povinná splátka zůstává 21 473 Kč a mimořádnou prostě vynecháte. Kratší splatnost se vyplatí tam, kde je v rozpočtu velká rezerva a disciplína nejistá, nebo kde ji vynutí věk.

Kolik stojí hypotéka na 20, nebo na 30 let?

Počítáme s hypotékou 4 000 000 Kč, sazbou 5,00 % po celou dobu a anuitními měsíčními splátkami, bez poplatků a pojištění.

Rozdíl je vidět už na první splátce. Úrok za první měsíc je u všech variant stejný, 16 667 Kč z půjčených 4 mil. Kč. Na jistinu pak u 20 let jde 9 732 Kč, u 30 let jen 4 806 Kč.

Proto po pěti letech dlužíte u 30leté hypotéky o 335 tis. Kč víc než u 20leté a po deseti letech už o 765 tis. Kč víc.

Splácet jako na 20 let, smlouvu mít na 30

Zákon o spotřebitelském úvěru (novela účinná od 1. 9. 2024) dovoluje bez poplatku splatit až 25 % původní výše úvěru ročně v měsíci před výročím smlouvy. Na tom stojí celá strategie: banka vidí 30letou hypotéku a nízkou povinnou splátku, vy ale splácíte tempem 20leté.

Těch 46 tis. Kč navíc vzniká jen proto, že peníze leží rok u vás, a ne v jistině. Když je mezitím necháte na spořicím účtu, část se vám vrátí na úrocích.

Hlavní výhoda je jinde. V roce, kdy peníze potřebujete na něco jiného, mimořádnou splátku vynecháte a nic se neděje. U 20leté hypotéky musíte 26 398 Kč zaplatit každý měsíc. Když to nejde, zbývá vyjednávat s bankou o odkladu splátek nebo prodloužení splatnosti a spoléhat na její vstřícnost.

Celé to funguje jen tehdy, když rozdíl opravdu posíláte. Kdo ho utratí, zaplatí o 1,39 mil. Kč víc. Jak mimořádnou splátku zadat, popisuje článek o předčasném splacení hypotéky.

Kolik vám banka půjčí navíc s delší splatností?

Závazný limit na poměr splátek k příjmu banky od ČNB nemají: DSTI byl deaktivován 1. 7. 2023 a DTI 1. 1. 2024.

Banky si ale drží vlastní interní hranice, obvykle 45 % čistého příjmu, u žadatelů do 36 let 50 %. Delší splatnost proto přímo zvyšuje maximální úvěr:

S čistým příjmem 50 000 Kč dosáhne domácnost při 30 letech na hypotéku o 782 tis. Kč vyšší než při 20 letech. V Praze, kde nové byty stojí kolem 146–150 tis. Kč/m², je pro řadu kupujících 30 let jediná cesta, jak se do interní hranice banky vůbec vejít. Svá čísla si ověřte v kalkulačce podle příjmu.

Dá se hypotéka sjednat na 35 nebo 40 let?

U některých bank ano. Například mBank uvádí u hypotéky na bydlení splatnost až 40 let, úvěr ale musí být splacený do 70 let věku nejstaršího žadatele, takže na 40 let dosáhne jen žadatel, kterému je nejvýš 30. ČNB bankám doporučuje, aby splatnost úvěru na bydlení zpravidla nepřesáhla 30 let ani dobu, kdy žadatel ještě vydělává (doporučení z 27. listopadu 2025, platné od 1. dubna 2026). Zákonný limit to není, o delší splatnosti rozhodují pravidla konkrétní banky.

I když ji banka připustí, splátka už klesá málo. Hypotéka 4 000 000 Kč při 5,00 % stojí na 30 let 21 473 Kč měsíčně, na 35 let 20 188 Kč a na 40 let 19 288 Kč. Úroky přitom vzrostou z 3,73 na 4,48 a 5,26 mil. Kč. Každých pět let navíc tak sníží splátku o 900–1 300 Kč a přidá 750–780 tis. Kč úroků.

Při refixaci je delší splatnost citlivější

Sazba platí jen po dobu fixace. Při refixaci se nová splátka počítá ze zůstatku, a ten je u delší splatnosti vyšší. Vezměme, že po pěti letech skončí fixace a nová sazba bude 6,00 % místo 5,00 %:

• u 20 let je zůstatek 3 338 195 Kč a splátka vzroste z 26 398 na 28 170 Kč (+1 772 Kč);
• u 30 let je zůstatek 3 673 149 Kč a splátka vzroste z 21 473 na 23 666 Kč (+2 193 Kč).

I po zdražení je 30letá splátka o 4 504 Kč nižší, takže v rozpočtu zůstává větší rezerva. Procentně ale vzrostla víc, o 10,2 % proti 6,7 %. Banky v říjnu 2026 zdražují hlavně delší fixace (Hypoindex 5,79 %), s dražší refixací tedy počítejte u obou variant.

Věk, daně a inflace

O splatnosti často rozhodne věk. Banky stanovují hranici, do které musí být hypotéka splacená, a každá ji má jinou. Pro žadatele kolem padesáti proto 30 let často vůbec není na stole a délku určí věk staršího z nich. Podrobnosti rozebíráme v článku o hypotéce pro seniory.

Na daních se délka splatnosti skoro nepozná. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete do 150 000 Kč ročně (úvěry od 1. 1. 2021). U 4 mil. Kč a 5,00 % zaplatíte v prvním roce na úrocích 197 286 Kč (20 let), nebo 198 660 Kč (30 let), strop tedy vyčerpáte v obou případech celý.

Pod 150 000 Kč ročně klesnou úroky u 20leté hypotéky v 8. roce, u 30leté ve 14. roce. Za prvních 10 let je rozdíl v odečitatelných úrocích 34 448 Kč, na dani to dělá jen asi 5 200 Kč.

Inflace pracuje pro dlužníka, ale pomalu. Anuitní splátka zůstává nominálně stejná a reálně levní. Při inflaci 1,9 % (srpen 2026) je efekt malý, v delším horizontu ale nahrává tomu, kdo má 30letou hypotéku a pozdější splátky platí „lehčími“ korunami.

Kdy vyhraje kratší splatnost

Ke 20 nebo 25 letům se přikloňte, když o vás platí většina z těchto bodů:

• 20letá splátka je pod 35 % čistého příjmu domácnosti a máte rezervu na 6 měsíců výdajů.
• Víte o sobě, že ušetřený rozdíl byste neposílali bance ani neinvestovali.
• Věk staršího žadatele 30 let stejně nedovolí.
• Nečekáte výpadek příjmu (rodičovská, změna oboru, podnikání v rozjezdu).
• Chcete mít splaceno před důchodem nebo před studiem dětí.

30 let naopak dává smysl, když jste blízko interní hranice banky, máte nepravidelný příjem, plánujete děti nebo chcete mít možnost splátku kdykoli „přiškrtit“. Rozhodnutí přitom není definitivní: zkrátit splatnost jde mimořádnou splátkou nebo při refixaci, prodloužit ji obvykle jen se souhlasem banky a novým posouzením bonity.