Ako kúpiť byt na hypotéku s rodičom, súrodencom alebo kamarátom

Kúpiť byt s rodičom, súrodencom alebo kamarátom sa dá a banka to posúdi podobne ako pri páre. Kto podpíše úverovú zmluvu, ručí za celý dlh, a záložnú zmluvu musia podpísať všetci spoluvlastníci. Rozdiel oproti manželom je v tom, že nič ďalšie za vás neupraví zákon: podiely, splácanie, predaj ani odchod jedného z vás.

Najviac peňazí rozhoduje voľba, kto bude spoludlžníkom. Rodič pridá príjem, jeho vek však skráti splatnosť. Pri hypotéke 4 000 000 Kč pri 5,00 % je rozdiel medzi splatnosťou 30 a 20 rokov takmer 5 000 Kč na mesačnej splátke. Páry bez sobáša majú vlastný článok: Spoločná hypotéka s partnerom bez svadby.

Musí byť spoluvlastník aj spoludlžníkom?

Záložnú zmluvu podpisujú všetci preto, lebo zaťažiť spoločnú vec sa dá len so súhlasom všetkých spoluvlastníkov (§ 1132 českého občianskeho zákonníka). Samotný podiel by spoluvlastník založiť mohol aj sám: je úplným vlastníkom svojho podielu a smie s ním nakladať bez súhlasu ostatných (§ 1121 a 1123), teda ho aj založiť (§ 1310). Či banka prijme do zálohu samotný podiel, je na nej; bežná hypotéka stojí na zálohu celého bytu so súhlasom všetkých spoluvlastníkov.

Tretí riadok tabuľky je najhoršia varianta pre toho, kto podpisuje: platí, ale nevlastní. Ak rodič vstupuje do úveru len kvôli príjmu, dajte mu aspoň malý podiel alebo písomný nárok na vrátenie toho, čo zaplatí.

Rodič ako spoludlžník skráti splatnosť

Banky chcú mať úver splatený do určitého veku najstaršieho dlžníka, napríklad v mBank 70 rokov. Rodič, ktorý má 55, tak obmedzí splatnosť na 15 rokov a splátka vyskočí. Často je výhodnejšie, keď rodič prispeje vlastnými zdrojmi a do bytu vstúpi len ako spoluvlastník.

Iná cesta je dozabezpečenie nehnuteľnosťou rodičov namiesto hotovosti. Rozoberá ju článok Ručenie nehnuteľnosťou rodičov.

Čo zákon nenastaví za vás?

Manželom rieši majetok spoločné imanie, spoluvlastníkom len všeobecné pravidlá. O bežnej správe bytu rozhoduje väčšina podľa veľkosti podielov (§ 1126 a 1128), o podstatných zmenách dvojtretinová väčšina (§ 1129). Zaťaženie bytu, teda aj nová hypotéka alebo jej navýšenie, potrebuje súhlas všetkých.

Zákonné predkupné právo majú spoluvlastníci len vtedy, keď spoluvlastníctvo vzniklo napríklad dedením, a len šesť mesiacov (§ 1124). Kto kúpil byt so súrodencom alebo kamarátom, nemá predkupné právo žiadne a druhý môže svoj podiel predať cudziemu človeku. Preto si ho dohodnite zmluvou.

V spoluvlastníctve nikto nemusí zotrvať (§ 1140). Každý môže navrhnúť súdu jeho zrušenie a súd byt prikáže jednému za náhradu alebo nariadi predaj (§ 1143). Hypotéka pritom trvá ďalej a spoludlžníci za ňu ručia celou sumou.

Čo spísať pri kúpe

• Podiely a vklady: kto dal koľko vlastných zdrojov a či sa pri predaji vracajú prednostne.
• Splácanie: kto platí akú časť splátky a čo sa stane, keď jeden prestane. Napríklad že sa mu o nezaplatené splátky zníži nárok z predaja.
• Užívanie: kto v byte býva a či za to druhému platí nájomné.
• Náklady: fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľností, opravy.
• Odchod: ako sa byt ocení (odhad nezávislým znalcom), lehota na vyplatenie a povinnosť toho, kto zostáva, prevziať úver alebo refinancovať.
• Predkupné právo pre ostatných spoluvlastníkov.
• Smrť spoluvlastníka: podiel pripadne jeho dedičom, nie ostatným spoluvlastníkom. Myslite na závet a životné poistenie.

Dohoda o správe nehnuteľnosti vo forme verejnej listiny sa založí do zbierky listín katastra (§ 1138) a zaviaže aj budúceho nadobúdateľa podielu. Ak kupujete byt s kamarátom na prenájom, rátajte s tým, že ČNB od 1. 4. 2026 odporúča pri investičných hypotékach LTV najviac 70 % a DTI 7.

Ako sa zdaňuje byt v spoluvlastníctve

• Daň z nehnuteľností platia spoluvlastníci spoločne a nerozdielne (§ 13 zákona č. 338/1992 Sb.). Priznanie podá jeden za všetkých, alebo každý za svoj podiel (§ 13a).
• Odpočet úrokov uplatní len účastník úverovej zmluvy, ktorý byt spoluvlastní a býva v ňom on alebo jeho manžel, deti, rodičia či starí rodičia. Úroky si uplatní jeden z nich, alebo každý rovným dielom (§ 15 odst. 4 českého zákona o daniach z príjmov). Otec zo spoludlžníckej varianty vyššie by teda odpočet mať mohol, súrodenec, ktorý v byte nebýva, nie. Podrobnosti sú v článku Odpočet úrokov z hypotéky.
• Pri prenájme musia spoluvlastníci rozdeliť príjmy aj výdavky podľa podielov. Inak môžu uplatniť len skutočné výdavky, nie 30 % paušál (§ 12 odst. 2).
• Pri predaji posudzuje oslobodenie každý predávajúci sám. Keď byt predajú, dcéra, ktorá v ňom dva roky býva, má svoju časť príjmu oslobodenú. Otec, ktorý v ňom nebýva, len po 10 rokoch vlastníctva alebo keď peniaze použije na vlastné bývanie (§ 4 odst. 1).