Predaj nehnuteľnosti
Konkrétny výnos z predaja po N rokoch — s rastom trhu, daňami a doplatením hypotéky.
Parametre predaja
Čo máte teraz, koľko sa zhodnotí a kedy predáte.
Vypočítané zo súčasnej ceny a zhodnotenia. Môžete prepísať ručne, ak máte konkrétny odhad — % zhodnotenia sa automaticky prepočíta.
0 % ak ste v nehnuteľnosti bývali ≥2 roky alebo ju vlastníte ≥10 rokov. Inak 15 % z rozdielu predajnej a kúpnej ceny (FO). 21 % pre právnické osoby.
Čo dostanete na ruku
Predaj českej nehnuteľnosti — z čoho sa skladá čistý výnos
Pri predaji českej nehnuteľnosti vás zaujíma jediné číslo: koľko príde na váš účet po všetkých zrážkach. Tento kalkulátor to počíta v 5 krokoch.
1. Hodnota pri predaji
Z aktuálnej ceny a predpokladaného ročného rastu trhu. Praha a Brno historicky rástli 4–6 % ročne dlhodobo; menšie mestá 2–4 %. Konzervatívne 3 %, optimisticky 5 %.
2. Realitné poplatky (3 %)
Štandardná provízia v Česku — 3 % z ceny (niekedy 4 %). Pri predaji nad 10 mil. Kč obvykle 2 %. Predaj sám cez inzerát ušetrí, ale vyžaduje fotografiu, právny servis (5–15 tis Kč) a ~50 hodín času.
3. Daň z predaja — kedy 0 %
V Česku oslobodené od dane ak ktorékoľvek:
- Bývali ste minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom
- Vlastnili minimálne 10 rokov (od 2021; predtým 5 rokov)
- Použijete výnos na vlastné bývanie do 1 roka
Inak rozdiel (predaj − kúpa) zdanený 15 %.
4. Doplatenie hypotéky
Ak je aktívna hypotéka, banka vyžaduje plné doplatenie. Mimo okna konca fixácie môžu účtovať do 1 % z predčasne splatenej sumy (max 50 000 Kč). Optimalizujte čas.
5. Čistý výnos
To, čo zostáva vám. Ak výsledok prekvapuje, skúste zmeniť horizont alebo zhodnotenie — uvidíte citlivosť.
Čo ľudí najčastejšie zaujíma
Kedy je predaj oslobodený od dane?
Ak ste tam bývali minimálne 2 roky bezprostredne pred predajom, alebo vlastnili minimálne 10 rokov, alebo použijete výnos na vlastné bývanie do 1 roka (ktorékoľvek). Inak rozdiel zdanený 15 %.
Aké sú realitné poplatky v Česku?
Štandard 3 %, niekedy 4 %. Pri predaji nad 10M Kč obvykle 2 %. Predaj bez RK ušetrí, ale vyžaduje foto, právne služby (15–30 tis Kč) a ~50 hodín.
Čo ak je aktívna hypotéka?
Banka vyžaduje plné doplatenie. Mimo konca fixácie môžu účtovať do 1 % z predčasne splateného (max 50 000 Kč). Optimalizujte čas. Oznámte banke 30+ dní vopred.
Kedy je najlepšie predávať v Česku?
Podľa sezóny — jar a jeseň. Podľa trhu — keď ceny rastú nad infláciu a sadzby klesajú. Podľa dane — po 2 rokoch bývania alebo 10 rokoch vlastníctva (0 % daň).
Predať alebo refinancovať?
Ak je cieľ extrahovať kapitál, refinancovanie je často lepšie — zachováte nehnuteľnosť a vyhnete sa nákladom predaja. Predaj má zmysel ak už nechcete byť prenajímateľom, potrebujete hotovosť, alebo veríte, že ceny vrcholia.