Daň z predaja nehnuteľnosti v Česku 2026: pravidlá a kalkulačka
Predaj nehnuteľnosti v Česku je oslobodený od dane z príjmov, ak ste ju vlastnili aspoň 10 rokov (pri nadobudnutí pred rokom 2021 stačí 5 rokov), ak ste v nej aspoň 2 roky bývali, alebo ak peniaze z predaja použijete na vlastné bývanie. Inak zaplatíte daň 15 %, z časti príjmov nad hranicou 23 %, zo zisku po odpočítaní nákladov.
Parametre predaja
Čo máte teraz, koľko sa zhodnotí a kedy predáte.
Vypočítané zo súčasnej ceny a zhodnotenia. Môžete prepísať ručne, ak máte konkrétny odhad — % zhodnotenia sa automaticky prepočíta.
0 % ak ste v nehnuteľnosti bývali ≥2 roky alebo ju vlastníte ≥10 rokov. Inak 15 % z rozdielu predajnej a kúpnej ceny (FO). 21 % pre právnické osoby.
Čo dostanete na ruku
Kedy sa platí daň z predaja nehnuteľnosti?
Rozhoduje, ako dlho nehnuteľnosť vlastníte, či v nej bývate a čo urobíte s peniazmi. Stačí splniť jednu z troch podmienok oslobodenia a prvou z nich je časový test. Pravidlá určujú § 4 a § 4b českého zákona o daniach z príjmov (č. 586/1992 Sb.).
| Situácia | Daň | Podmienka |
|---|---|---|
| Vlastníte aspoň 10 rokov | 0 % | pri nadobudnutí od 1. 1. 2021; pri nadobudnutí skôr stačí 5 rokov |
| Bývali ste v byte alebo dome aspoň 2 roky | 0 % | bydlisko aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom |
| Peniaze použijete na vlastné bývanie | 0 % | použiť do konca roka nasledujúceho po predaji; príjem oznámiť finančnému úradu do lehoty na daňové priznanie za rok predaja; inak sa zdaní v nasledujúcom roku |
| Zdedená nehnuteľnosť | podľa testov vyššie | do 10 rokov sa započíta doba, keď ju vlastnil zosnulý, ak bol príbuzným v priamom rade alebo manželom |
| Darovaná nehnuteľnosť | podľa testov vyššie | zákon zápočet doby darcu neupravuje, lehota beží od darovania |
| Nič z toho neplatí | 15 %, nad hranicou 23 % | zo zisku: predajná cena mínus kúpna cena a doložené náklady |
Ako sa počíta daň z predaja?
Zdaňuje sa zisk, nie celá predajná cena. Príklad s okrúhlymi číslami, ako predpoklad: byt kúpený v roku 2022 za 5 000 000 Kč, v ktorom ste nebývali, predáte v roku 2026 za 6 000 000 Kč a doložíte 200 000 Kč nákladov spojených s predajom. Zisk je 800 000 Kč a pri sadzbe 15 % zaplatíte daň 120 000 Kč. Keby ste v byte posledné 2 roky bývali alebo peniaze včas použili na vlastné bývanie, daň by bola nulová.
Čo ak je na nehnuteľnosti hypotéka?
Banka chce úver pri predaji splatiť, obvykle priamo z kúpnej ceny cez úschovu. Ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov, je splatenie pri predaji zadarmo; inak smie banka účtovať najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu najviac 1 %. Postup krok za krokom opisuje článok predaj nehnuteľnosti s hypotékou.
Čo ešte kalkulačka počíta
Hodnotu pri predaji odvodí z dnešnej ceny a ročného zhodnotenia, ktoré zadáte. Pre orientáciu: staršie byty zdraželi podľa ČBA za rok o 14 %, pražské o 11 % (2. štvrťrok 2026), na desať rokov dopredu však počítajte opatrnejšie. Províziu realitnej kancelárie kalkulačka počíta ako 3 % ceny; skutočnú sumu určuje vaša zmluva. Ostatné dane okolo bytu na hypotéku zhŕňa článok hypotéka a dane.
Čo ľudí najčastejšie zaujíma
Kedy je predaj oslobodený od dane?
Stačí jedna z podmienok: bývali ste tam aspoň 2 roky bezprostredne pred predajom, vlastníte ju aspoň 10 rokov (pri nadobudnutí pred rokom 2021 aspoň 5 rokov), alebo peniaze použijete na vlastné bývanie do konca nasledujúceho roka a príjem včas oznámite finančnému úradu. Inak sa zisk zdaní 15 %, nad hranicou 23 %.
Aké sú realitné poplatky v Česku?
Províziu dohodnete s realitnou kanceláriou individuálne, obvykle ako percento z ceny; kalkulačka počíta s 3 %. Pri predaji bez kancelárie províziu ušetríte, kúpnu zmluvu a úschovu však budete riešiť s advokátom.
Čo ak je aktívna hypotéka?
Banka chce úver splatiť z kúpnej ceny. Po 24 mesiacoch od podpisu úverovej zmluvy je splatenie pri predaji zadarmo, skôr smie banka účtovať najviac 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie, spolu najviac 1 %.
Kedy je najlepšie predávať v Česku?
Z pohľadu dane po 2 rokoch bývania alebo po 10 rokoch vlastníctva, keď je predaj bez dane. Z pohľadu hypotéky po 24 mesiacoch od podpisu úverovej zmluvy, keď ju pri predaji splatíte bez poplatku.
Predať alebo refinancovať?
Ak potrebujete len uvoľniť peniaze, zvážte navýšenie úveru pri refinancovaní: nehnuteľnosť si necháte a ušetríte náklady predaja. Navýšený úver však musí splniť limit LTV 80 % (do 36 rokov 90 %). Predaj má zmysel, ak už nechcete byť prenajímateľom alebo potrebujete celú hotovosť.