Cizinec může v Česku koupit byt, dům i stavební pozemek stejně jako Čech, bez ohledu na občanství a pobyt; poslední omezení z devizového zákona padlo v červenci 2011. Koupě ale nezakládá právo na pobyt a hypotéku od české banky dostane jen ten, kdo má pobyt a příjem v Česku. Za vklad do katastru zaplatíte 2 000 Kč, daň z nabytí se od roku 2020 neplatí.
Převod probíhá jako u Čecha: rezervace, kupní smlouva, úschova a zápis v katastru. Navíc počítejte s ověřením totožnosti a původu peněz, s překladem nebo tlumočníkem a bez hypotéky s celou cenou v hotovosti.
Může cizinec v Česku koupit byt, dům nebo pozemek?
Může. Omezení nabývání nemovitostí cizozemci v § 17 devizového zákona zrušila novela účinná od 19. července 2011 (zákon č. 206/2011 Sb.). Kupující nepotřebuje české občanství, trvalý pobyt ani rodné číslo: katastr u fyzické osoby bez rodného čísla zapíše datum narození a místo trvalého pobytu adresu bydliště (§ 4 katastrálního zákona).
Výjimka platí jen pro zemědělskou půdu ve vlastnictví státu. Státní pozemkový úřad ji smí převést fyzickým osobám s občanstvím Česka, jiného státu EU, EHP nebo Švýcarska, zemědělským podnikatelům, obcím a krajům (§ 9 zákona č. 503/2012 Sb.). Pole od soukromého vlastníka toto omezení nemá.
Rozdíly mezi cizinci začínají až u financování:
| Kupující | Koupit smí | Hypotéka od české banky | LTV v praxi |
|---|---|---|---|
| Občan EU | ano | za stejných podmínek jako Čech | 80 %, do 36 let 90 % |
| Mimo EU, trvalý nebo dlouhodobý pobyt s adresou a příjmem v Česku | ano | podle banky | často 70–80 % |
| Dočasná ochrana | ano | jen několik bank, s prodlouženou ochranou a českým příjmem | často 70–80 % |
| Bez pobytu a příjmu v Česku | ano | zpravidla ne | platí se hotově |
Na byt k pronájmu ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje bankám LTV nejvýš 70 %, ať je kupující odkudkoli.
Dá koupě bytu v Česku nárok na pobyt?
Nedá. Mezi účely dlouhodobého pobytu, které pro občany třetích zemí uvádí Informační portál pro cizince ministerstva vnitra, koupě nemovitosti není. Jediný „investiční“ pobyt je určený podnikatelům, kteří investují aspoň 75 milionů Kč a vytvoří nejméně 20 nových pracovních míst aspoň na 2 roky.
Vlastní byt se hodí, až budete o pobyt žádat z jiného důvodu, třeba kvůli práci. K žádosti se až na výjimky přikládá doklad o ubytování a vlastnictví bytu či domu je jedním ze způsobů, jak ho doložit.
Postup koupě krok za krokem
- Prověření nemovitosti. List vlastnictví zobrazíte zdarma v aplikaci Nahlížení do katastru ČÚZK; hledejte zástavy, věcná břemena a plombu. Kupujete-li na hypotéku, zajistěte si předschválení, banky ho vyřizují v řádu dní.
- Rezervační smlouva. Lhůta má pokrýt schválení úvěru, které od kompletních podkladů trvá obvykle 2–4 týdny.
- Totožnost a původ peněz. Realitní zprostředkovatel i advokát nebo notář, který vede úschovu, jsou povinnými osobami podle zákona proti praní peněz. Ověří váš doklad a mohou přezkoumat zdroj peněz, připravte si proto výpisy z účtů nebo smlouvu, ze které peníze pocházejí.
- Kupní smlouva a úschova. Katastr jedná česky a cizojazyčné listiny chce s úředně ověřeným překladem (§ 16 správního řádu), smlouvu proto podepisujete česky, případně s tlumočníkem. Podpisy si nechte úředně ověřit, jinak musí navrhovatel jejich pravost do 30 dnů prokázat (§ 8 katastrálního zákona). Peníze jdou do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
- Návrh na vklad. Podáte ho na formuláři ČÚZK za 2 000 Kč. Katastr vyznačí plombu a vklad povolí nejdříve 20 dní poté, co vlastníkovi odešle informaci o plombě; v srpnu a září 2026 trval vklad v průměru 22 dní.
- Výplata a předání. Uschovatel pošle peníze prodávajícímu, až na listu vlastnictví uvidí jako vlastníka vás.
- Daň z nemovitých věcí. Přiznání podáte do 31. ledna následujícího roku.
Od podpisu po zápis počítejte zhruba s měsícem, s hypotékou o čerpání déle. Kdo nemůže přijet, může jednat přes zmocněnce, plná moc ale musí mít úředně ověřený podpis (§ 15 katastrálního zákona). Na českém zastupitelském úřadě stojí ověření 500 Kč za podpis, na úřadě v Česku 50 Kč. Jak se hlídá výplata z úschovy, popisuje článek kupní smlouva a advokátní úschova.
Kolik stojí koupě bytu za 5 milionů kromě ceny?
Poplatky státu dělají jen několik tisíc korun. Víc stojí služby, jejichž cenu si sjednáváte sami, a u hypotéky vlastní zdroje.
| Položka | Za hotové | S hypotékou | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Daň z nabytí nemovitých věcí | 0 Kč | 0 Kč | zrušena v roce 2020 |
| Vklad vlastnického práva | 2 000 Kč | 2 000 Kč | správní poplatek za návrh na vklad |
| Vklad zástavního práva banky | – | 2 000 Kč | totéž za zástavu |
| Odhad nemovitosti | – | 3 000–6 000 Kč | běžné byty banky často oceňují online zdarma nebo levně |
| Ověření podpisu | 50 Kč za podpis | 50 Kč za podpis | na zastupitelském úřadě 500 Kč |
| Výpis z listu vlastnictví | 100 Kč | 100 Kč | úřední výpis dálkovým přístupem; nahlížení je zdarma |
| Advokát nebo notář, úschova, tlumočník | podle ceníku | podle ceníku | sjednejte předem a písemně |
| Vlastní zdroje | 5 000 000 Kč | 1 000 000–1 500 000 Kč | při LTV 80 %, resp. 70 % |
| Daň z nemovitých věcí | ročně | ročně | byt 50 m² v Praze 961 Kč před koeficienty |
Daň z nemovitých věcí se ještě násobí inflačním a místním koeficientem. Provizi realitní kanceláře upravuje vaše zprostředkovatelská smlouva.
Za hotové, nebo na hypotéku
Byt za 5 000 000 Kč a tři kupující. Předpoklady: sazba 5,00 % (průměr nových hypoték podle ČBA za srpen 2026), splatnost 30 let, anuitní splátka, žádné jiné dluhy a obvyklá interní hranice bank 45 % čistého příjmu na splátky.
- Slovenka s prací v Praze, banka s LTV 80 %: úvěr 4 000 000 Kč, splátka 21 473 Kč, vlastní zdroje 1 000 000 Kč, čistý příjem aspoň 47 718 Kč.
- Američan se zaměstnaneckou kartou, banka s LTV 70 %: úvěr 3 500 000 Kč, splátka 18 789 Kč, vlastní zdroje 1 500 000 Kč, čistý příjem aspoň 41 754 Kč.
- Kupující bez pobytu v Česku: celých 5 000 000 Kč z vlastních peněz, bez odhadu a bez vkladu zástavy.
Rozdíl 500 000 Kč ve vlastních zdrojích mezi prvními dvěma neurčuje zákon, ale pravidla banky. Ptejte se proto aspoň dvou bank ještě před rezervací.
Za hotové je koupě rychlejší, odpadá odhad, schválení úvěru i čekání na čerpání. Doklady a podmínky podle typu pobytu rozebírá článek hypotéka pro cizince.
Jaké daně platí cizinec po koupi?
Při koupi žádnou, daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Každý rok pak platíte daň z nemovitých věcí. Přiznání podáte do 31. ledna roku po koupi, a když katastr provede vklad až po 31. prosinci, do konce třetího měsíce po měsíci zápisu. Daň do 5 000 Kč zaplatíte do 31. května.
Nájem i zisk z prodeje české nemovitosti se daní v Česku i u nerezidenta (§ 22 zákona o daních z příjmů); výpočet ukazuje článek daň z pronájmu bytu. Prodej je osvobozený po 10 letech vlastnictví, dřív jen po 2 letech bydliště v bytě nebo při použití peněz na vlastní bydlení.
Zdroje
- zákon č. 206/2011 Sb., kterým se mění devizový zákon (zrušení § 17, účinnost 19. 7. 2011)
- zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu, § 9 (komu lze převést státní zemědělské pozemky)
- Ministerstvo vnitra, Informační portál pro cizince: pobyt za účelem investování a doklad o ubytování
- zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 4, 8 a 15; zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položky 5, 120 a 150
- zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti, § 2 a 9; zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, § 16