Ako cudzinec kúpi byt alebo dom v Česku a koľko ho to stojí

Cudzinec môže v Česku kúpiť byt, dom aj stavebný pozemok rovnako ako Čech, bez ohľadu na občianstvo a pobyt; posledné obmedzenie z devízového zákona padlo v júli 2011. Kúpa však nezakladá právo na pobyt a hypotéku od českej banky dostane len ten, kto má pobyt a príjem v Česku. Za vklad do katastra zaplatíte 2 000 Kč, daň z nadobudnutia sa od roku 2020 neplatí.

Prevod prebieha ako u Čecha: rezervácia, kúpna zmluva, úschova a zápis v katastri. Navyše počítajte s overením totožnosti a pôvodu peňazí, s prekladom alebo tlmočníkom a bez hypotéky s celou cenou v hotovosti. Slováci to majú jednoduchšie: ako občania EÚ žiadajú o hypotéku za rovnakých podmienok ako Česi a s katastrom môžu jednať po slovensky.

Môže cudzinec v Česku kúpiť byt, dom alebo pozemok?

Môže. Obmedzenie nadobúdania nehnuteľností cudzozemcami v § 17 devízového zákona zrušila novela účinná od 19. júla 2011 (zákon č. 206/2011 Sb.). Kupujúci nepotrebuje české občianstvo, trvalý pobyt ani rodné číslo: kataster pri fyzickej osobe bez rodného čísla zapíše dátum narodenia a namiesto trvalého pobytu adresu bydliska (§ 4 katastrálneho zákona).

Výnimka platí len pre poľnohospodársku pôdu vo vlastníctve štátu. Český Štátny pozemkový úrad (Státní pozemkový úřad) ju smie previesť fyzickým osobám s občianstvom Česka, iného štátu EÚ, EHP alebo Švajčiarska, poľnohospodárskym podnikateľom, obciam a krajom (§ 9 zákona č. 503/2012 Sb.). Slovák ju teda kúpiť môže a pole od súkromného vlastníka toto obmedzenie nemá vôbec.

Rozdiely medzi cudzincami sa začínajú až pri financovaní:

Pri byte na prenájom ČNB od 1. apríla 2026 odporúča bankám LTV najviac 70 %, nech je kupujúci odkiaľkoľvek.

Dá kúpa bytu v Česku nárok na pobyt?

Nedá. Medzi účelmi dlhodobého pobytu, ktoré pre občanov tretích krajín uvádza Informačný portál pre cudzincov českého ministerstva vnútra, kúpa nehnuteľnosti nie je. Jediný „investičný“ pobyt je určený podnikateľom, ktorí investujú aspoň 75 miliónov Kč a vytvoria najmenej 20 nových pracovných miest aspoň na 2 roky.

Vlastný byt sa zíde, až keď budete o pobyt žiadať z iného dôvodu, napríklad kvôli práci. K žiadosti sa až na výnimky prikladá doklad o ubytovaní a vlastníctvo bytu či domu je jedným zo spôsobov, ako ho preukázať.

Slováka sa to netýka. Ako občan EÚ povolenie na pobyt v Česku nepotrebuje a osvedčenie o registrácii pobytu dlhšieho ako 3 mesiace mu ministerstvo vydá len na jeho žiadosť (§ 87a zákona o pobyte cudzincov).

Postup kúpy krok za krokom

1. Preverenie nehnuteľnosti. List vlastníctva si zadarmo zobrazíte v aplikácii ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí; hľadajte záložné práva, vecné bremená a plombu. Ak kupujete na hypotéku, zaobstarajte si predschválenie, banky ho vybavujú v priebehu niekoľkých dní.
2. Rezervačná zmluva. Lehota má pokryť schválenie úveru, ktoré od kompletných podkladov trvá obvykle 2–4 týždne.
3. Totožnosť a pôvod peňazí. Realitný sprostredkovateľ aj advokát alebo notár, ktorý vedie úschovu, sú povinnými osobami podľa českého zákona proti praniu špinavých peňazí. Overia váš doklad a môžu preskúmať zdroj peňazí, pripravte si preto výpisy z účtov alebo zmluvu, z ktorej peniaze pochádzajú.
4. Kúpna zmluva a úschova. Kataster koná po česky a cudzojazyčné listiny chce s úradne overeným prekladom (§ 16 správneho poriadku), zmluva sa preto spisuje v češtine, prípadne s tlmočníkom. Slovenčina má výnimku: po slovensky môžete s úradom jednať aj mu predkladať listiny bez prekladu. Podpisy si dajte úradne overiť, inak musí navrhovateľ ich pravosť do 30 dní preukázať (§ 8 katastrálneho zákona). Peniaze idú do advokátskej, notárskej alebo bankovej úschovy.
5. Návrh na vklad. Podáte ho na formulári ČÚZK za 2 000 Kč. Kataster vyznačí plombu a vklad povolí najskôr 20 dní po tom, čo vlastníkovi odošle informáciu o plombe; v auguste a septembri 2026 trval vklad v priemere 22 dní.
6. Výplata a odovzdanie. Správca úschovy pošle peniaze predávajúcemu, až keď na liste vlastníctva uvidí ako vlastníka vás.
7. Daň z nehnuteľných vecí. Priznanie podáte do 31. januára nasledujúceho roka.

Od podpisu po zápis počítajte zhruba s mesiacom, s hypotékou o čerpanie dlhšie. Kto nemôže pricestovať, môže konať cez splnomocnenca, plnomocenstvo však musí mať úradne overený podpis (§ 15 katastrálneho zákona). Na českom zastupiteľskom úrade stojí overenie 500 Kč za podpis, na úrade v Česku 50 Kč. Ako sa stráži výplata z úschovy, opisuje článok kúpna zmluva a advokátska úschova.

Koľko stojí kúpa bytu za 5 miliónov okrem ceny?

Poplatky štátu tvoria len niekoľko tisíc korún. Viac stoja služby, ktorých cenu si dohadujete sami, a pri hypotéke vlastné zdroje.

Daň z nehnuteľných vecí sa ešte násobí inflačným a miestnym koeficientom. Províziu realitnej kancelárie upravuje vaša sprostredkovateľská zmluva.

V hotovosti, alebo na hypotéku

V hotovosti je kúpa rýchlejšia, odpadá odhad, schválenie úveru aj čakanie na čerpanie. Doklady a podmienky podľa typu pobytu rozoberá článok hypotéka pre cudzincov.

Aké dane platí cudzinec po kúpe?

Pri kúpe žiadnu, daň z nadobudnutia nehnuteľných vecí bola v roku 2020 zrušená. Každý rok potom platíte daň z nehnuteľných vecí. Priznanie podáte do 31. januára roka po kúpe, a ak kataster vykoná vklad až po 31. decembri, do konca tretieho mesiaca po mesiaci zápisu. Daň do 5 000 Kč zaplatíte do 31. mája.

Nájomné aj zisk z predaja českej nehnuteľnosti sa zdaňujú v Česku aj u nerezidenta (§ 22 zákona o daniach z príjmov); výpočet ukazuje článok daň z prenájmu bytu. Predaj je oslobodený po 10 rokoch vlastníctva, skôr len po 2 rokoch bývania v byte alebo pri použití peňazí na vlastné bývanie.

Ak ste daňovým rezidentom Slovenska, daň zaplatenú v Česku si započítate na slovenskú daň z toho istého príjmu, najviac do jej výšky (čl. 22 česko-slovenskej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia).