Hypotéku s dočasnou ochranou v Česku dostat lze, ale v říjnu 2026 ji poskytuje jen několik bank a za přísnějších podmínek než občanům ČR nebo cizincům s trvalým pobytem. Typicky chtějí český příjem ze zaměstnání trvající aspoň 12 měsíců, prodlouženou dočasnou ochranu, vlastní zdroje 20–30 % ceny (LTV 70–80 %) a často spolužadatele s trvalým pobytem nebo českým občanstvím.
Dočasná ochrana totiž není pobytové oprávnění na dobu neurčitou, ale status, který se vždy prodlužuje jen na omezenou dobu. Banka přitom půjčuje na 25–30 let a chce mít jistotu, že dlužník v zemi zůstane. Pokud o hypotéce uvažujete, řešte proto dvě věci souběžně: spořte na vlastní zdroje a přejděte na stabilnější pobytové oprávnění, jakmile na něj splníte podmínky. Než začnete hledat byt, spočítejte si, kolik vám banka půjčí při vašem příjmu.
Proč banky s dočasnou ochranou půjčují opatrně?
Banky posuzují cizince ze zemí mimo EU podle typu pobytu. Dočasná ochrana je pro ně ze všech pobytů nejméně jistá (stav k říjnu 2026):
| Pobyt | Kolik bank půjčuje | Vlastní zdroje | Příjem | Pozn. |
|---|---|---|---|---|
| Dočasná ochrana | jen několik bank | 20–30 % ceny (LTV 70–80 %) | z Česka, obvykle aspoň 12 měsíců u jednoho zaměstnavatele | banka chce prodlouženou ochranu, často i spolužadatele s trvalým pobytem |
| Zvláštní dlouhodobý pobyt | ověřte předem u banky | podle banky | podmínkou pobytu je roční příjem nad 440 000 Kč, za další osobu o 110 000 Kč víc | povolení na 5 let, registrace 1. 10.–31. 12. 2026 |
| Dlouhodobý pobyt (zaměstnanecká karta, podnikání) | část bank | často 20–30 % (LTV 70–80 %) | z Česka, s adresou bydliště v Česku | podmínky určuje každá banka sama |
| Trvalý pobyt | většina bank | jako u Čechů: limit ČNB 80 %, do 36 let 90 % LTV | jako u Čechů | téměř stejné podmínky jako pro občany ČR |
Pravidla pro ostatní cizince, od občanů EU po držitele povolení k pobytu, shrnuje průvodce Hypotéka pro cizince.
Dočasná ochrana stojí mimo obě běžné kategorie pobytu. Vznikla podle zvláštního zákona (lex Ukrajina) a její platnost prodlužuje rozhodnutí státu, ne vaše individuální situace. Pro banku z toho plynou tři rizika, která se promítají do podmínek:
- Nejistá délka pobytu. Hypotéka na 30 let stojí proti statusu, který je prodloužený na rok dopředu: v Česku nyní do 31. 3. 2027, na úrovni EU do 4. 3. 2028.
- Kratší úvěrová historie. České registry vidí jen vaše české závazky, dluhy na Ukrajině banka neověří.
- Vymáhání. Když dlužník z ČR odejde, banka zůstane se zástavou a složitým vymáháním zbytku dluhu.
Regulace ČNB přitom pro Ukrajince žádné zvláštní omezení nemá. Závazný je jen limit LTV 80 % (90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let). Nižší LTV, délka příjmu i spolužadatel jsou interní pravidla jednotlivých bank.
Co chtějí banky, které s dočasnou ochranou půjčují?
| Podmínka | Co je obvyklé (říjen 2026) | Jak se připravit |
|---|---|---|
| Pobytový status | platná a prodloužená dočasná ochrana; banka hledí i na to, kolik zbývá do konce platnosti | žádejte o prodloužení včas, doklad mějte aktuální |
| Příjem | z ČR, ze zaměstnání na dobu neurčitou, mimo zkušební dobu; často aspoň 12 měsíců u stejného zaměstnavatele | neměňte práci rok před žádostí |
| LTV | 70–80 % podle banky; výjimka 90 % pro mladé do 36 let se v praxi neuplatní | počítejte s 20–30 % vlastních zdrojů |
| Spolužadatel | často vyžadován nebo výrazně pomůže: osoba s trvalým pobytem nebo občan ČR | domluvte se s rodinou dřív, než najdete byt |
| Účel | vlastní bydlení; investiční byt prakticky nedostupný | kupujte byt, ve kterém budete bydlet |
| Splatnost a pojištění | některé banky splatnost zkracují, často chtějí životní pojištění | počítejte s vyšší splátkou |
Ukrajinskou nemovitost jako zástavu ani úspory držené mimo EU banky obvykle nezapočítají. Jak je to s příjmem z Ukrajiny, rozebírá další oddíl.
Započítá banka příjem z Ukrajiny?
Zpravidla jen ten, který doložíte v Česku. Banka potřebuje příjem ověřit, takže rozhoduje pracovní smlouva, výplaty chodící na český účet, historie plateb nebo české daňové přiznání.
Kdo má v Česku bydliště nebo se tu obvykle zdržuje, je český daňový rezident a v českém přiznání uvádí i příjmy ze zahraničí (§ 2 odst. 2 zákona o daních z příjmů). Příjem z Ukrajiny se tak dá doložit aspoň českým přiznáním. Zda ho banka do výpočtu vezme a v jaké výši, záleží na jejích pravidlech, a proto se ptejte před podáním žádosti.
U příjmu v cizí měně počítejte i s kurzem. Když měna příjmu oslabí proti koruně o 10 %, potřebujete jí na stejnou splátku v korunách o 11,1 % víc (1 / 0,9).
Rodina s dočasnou ochranou kupuje 2+kk
Oksana (34) a Andrij (38) žijí v Česku od roku 2022 s dočasnou ochranou. Oba mají pracovní smlouvy na dobu neurčitou, dohromady čistý příjem 42 000 + 30 000 = 72 000 Kč měsíčně a žádné jiné úvěry. Chtějí byt 2+kk za 4 000 000 Kč.
- Banka s LTV 70 %: úvěr 2 800 000 Kč, vlastní zdroje 1 200 000 Kč. Splátka na 25 let při 5,00 % je 16 369 Kč. Kdyby banka přidala k sazbě rizikovou přirážku a nabídla 5,30 %, bylo by to 16 862 Kč.
- Banka s LTV 80 %: úvěr 3 200 000 Kč, vlastní zdroje 800 000 Kč, splátka 18 707 Kč při 5,00 %.
Splátka tvoří 23–26 % jejich příjmu, tedy hluboko pod obvyklou interní hranicí bank 45 %. Úzkým hrdlem nejsou příjmy, ale vlastní zdroje: mezi bankou se 70 % a 80 % LTV je rozdíl 400 000 Kč hotovosti. K tomu připočtěte rezervu na poplatky, odhad (3 000–6 000 Kč), vklad zástavního práva 2 000 Kč a na překlady dokladů.
Oksaně je méně než 36 let, takže podle pravidel ČNB by mohli čerpat až 90 % LTV. Banky, které půjčují s dočasnou ochranou, mají ale vlastní nižší strop. Maximum, které ČNB povoluje, vám žádná banka nepřizná automaticky.
Doklady navíc oproti českému žadateli
- cestovní pas a doklad o udělení a prodloužení dočasné ochrany (vízový štítek / potvrzení MV);
- potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výplatní pásky, výpisy z českého účtu za 6–12 měsíců;
- potvrzení, že nejste ve zkušební ani výpovědní lhůtě;
- doklady o rodinném stavu (oddací list, rodné listy dětí) s úředním překladem z ukrajinštiny od soudního tlumočníka, případně s apostilou, pokud ji banka chce;
- rodné číslo, pokud vám bylo přiděleno, a u podnikajících DIČ; u OSVČ daňové přiznání za aspoň jeden celý rok v ČR;
- čestné prohlášení o závazcích mimo ČR.
Doklady k nemovitosti (kupní nebo rezervační smlouva, list vlastnictví, odhad, pojištění) jsou stejné jako u ostatních žadatelů, přehled najdete v článku Dokumenty k hypotéce. Na překlady si vyhraďte 2–3 týdny navíc.
Potřebuji k hypotéce rodné číslo?
Pro identifikaci ho banka nepotřebuje, o úvěru ale rozhodují její vlastní podmínky. Zákon proti praní peněz počítá s rodným číslem, a pokud nebylo přiděleno, s datem narození a pohlavím (§ 5 zákona č. 253/2008 Sb.). Do žádosti proto uvádějte rodné číslo, jen pokud vám bylo přiděleno.
Jinak Ministerstvo vnitra přiděluje rodné číslo cizinci s povolením k pobytu, nebo na žádost, když ho potřebuje ke splnění podmínek zvláštního zákona, například kvůli veřejnému zdravotnímu pojištění (§ 16 zákona č. 133/2000 Sb.). Pro držitele dočasné ochrany a zvláštního dlouhodobého pobytu ale lex Ukrajina tato pravidla vylučuje (§ 6 odst. 14 a § 7v zákona č. 65/2022 Sb.). Samotný status tedy rodné číslo nedává, a to ani na žádost kvůli zdravotnímu pojištění.
Moneta například u půjček pro cizince uvádí povolení k pobytu včetně přiděleného rodného čísla. Na žádost bez rodného čísla se proto zeptejte dřív, než začnete sbírat doklady.
Jak k hypotéce pomůže zvláštní dlouhodobý pobyt?
Nejvíc otevírá dveře k hypotéce změna statusu. Novela lex Ukrajina (zákon č. 24/2025 Sb.) umožňuje držitelům dočasné ochrany, kteří jsou v Česku aspoň dva roky, jsou ekonomicky soběstační (roční příjem nad 440 000 Kč, za každou další společně posuzovanou osobu o 110 000 Kč víc), nečerpají humanitární dávku a mají zajištěné bydlení i zdravotní pojištění bez nedoplatků, získat zvláštní dlouhodobý pobyt. Je to povolení na pět let s volným přístupem na trh práce a s možností později požádat o trvalý pobyt.
Zájem se projevuje jednou ročně, v roce 2026 v dubnu. Podle Ministerstva vnitra splnilo všechny podmínky asi 13 000 domácností s 21 900 lidmi a ti se registrují od 1. října do 31. prosince 2026. Ze všech domácností, které zájem projevily, nedosáhlo na požadovaný roční příjem 44 %.
Pro banku je to povolení s jasnou platností na pět let místo statusu prodlužovaného po roce. Jak ho konkrétní banka zařadí a s jakým LTV, si ale ověřte předem, jednotná praxe bank zatím veřejně popsaná není. Podmínky pobytu se mění novelami, proto je před koupí zkontrolujte na webu MV nebo u OAMP. Další krok je trvalý pobyt, se kterým jste pro většinu bank prakticky rovnocenní s českými žadateli.
Co bude s hypotékou, když dočasná ochrana skončí?
Úvěrová smlouva platí dál a splácíte jako dosud. Konec ochrany sám úvěr neruší, co ale banka smí udělat při ztrátě pobytového oprávnění nebo při odstěhování, najdete ve smlouvě v ustanoveních o zesplatnění. Přečtěte si je před podpisem.
Rozhodující je mít včas jiné pobytové oprávnění. Kdo splní podmínky, přejde na zvláštní dlouhodobý pobyt a později na trvalý; ostatní mohou podle Ministerstva vnitra dál pobývat s dočasnou ochranou, dokud ji Česko prodlužuje. Kdybyste museli odejít, můžete byt prodat a hypotéku splatit z kupní ceny, a to bez poplatku, pokud od podpisu úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců.
Co udělat už teď, i když kupovat budete za rok
- Stabilizujte příjem: pracovní smlouva na dobu neurčitou, rok u stejného zaměstnavatele, výplata na český účet.
- Spořte na 30 % ceny plus náklady. S 20 % se dostanete jen k části bank, s 30 % ke všem, které s dočasnou ochranou půjčují.
- Budujte českou historii. Nájem, telefon a energie plaťte včas a z vlastního účtu, protože každý záznam o prodlení v registrech je pro banku stopka.
- Vyřešte pobyt. Pokud splňujete podmínky zvláštního dlouhodobého pobytu, požádejte o něj dřív, než začnete hledat byt.
- Překlady rodinných dokladů si připravte s předstihem.
- S výpočtem limitu podle příjmu oslovte 2–3 banky nebo poradce, který s klienty s dočasnou ochranou pracuje.
Jedno varování: nekupujte byt „přes známého“ s českým občanstvím, který si vezme hypotéku na sebe. Vlastníkem i dlužníkem je pak právně on a vy k bytu nemáte žádný nárok. Pokud se něco pokazí, přijdete o všechno, co jste zaplatili. Legální cestou je, aby byl dotyčný spolužadatelem a spoluvlastníkem a vy jste měli sepsanou smlouvu o vypořádání.
Zdroje
- zákon č. 65/2022 Sb., o některých opatřeních v souvislosti s ozbrojeným konfliktem na území Ukrajiny (lex Ukrajina), ve znění pozdějších předpisů
- zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky
- Ministerstvo vnitra ČR – dočasná ochrana a pobytová oprávnění (platnost do 31. 3. 2027)
- Prováděcí rozhodnutí Rady (EU) 2026/1912 – prodloužení dočasné ochrany do 4. 3. 2028
- ČNB – limit LTV pro úvěry zajištěné rezidenční nemovitostí