Иностранец может купить в Чехии квартиру, дом или участок под застройку так же, как чех, независимо от гражданства и вида на жительство: последнее ограничение валютного закона отменили в июле 2011 года. Но права на пребывание покупка не даёт, а ипотеку в чешском банке получит только тот, у кого есть пребывание и доход в Чехии. Регистрация в кадастре стоит 2 000 Kč, налога на приобретение с 2020 года нет.
Сама сделка идёт так же, как у чеха: бронирование, договор купли-продажи, депонирование и запись в кадастр. Сверх этого рассчитывайте на проверку личности и происхождения денег, на перевод или переводчика, а без ипотеки на оплату всей цены из своих денег.
Может ли иностранец купить квартиру, дом или участок в Чехии?
Может. Ограничения на приобретение недвижимости иностранцами из § 17 валютного закона (devizový zákon) отменила поправка, действующая с 19 июля 2011 года (закон № 206/2011 Sb.). Покупателю не нужны ни чешское гражданство, ни постоянное пребывание, ни родное число (rodné číslo): у физического лица без родного числа кадастр записывает дату рождения, а вместо адреса постоянного пребывания адрес проживания (§ 4 кадастрового закона).
Исключение касается только сельскохозяйственной земли, которая принадлежит государству. Государственное земельное управление (Státní pozemkový úřad) вправе передавать её физическим лицам с гражданством Чехии, другой страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, сельхозпредпринимателям, муниципалитетам и краям (§ 9 закона № 503/2012 Sb.). На поле у частного владельца это ограничение не распространяется.
Разница между иностранцами начинается только с финансирования:
| Покупатель | Может купить | Ипотека в чешском банке | LTV на практике |
|---|---|---|---|
| Гражданин ЕС | да | на тех же условиях, что и чех | 80 %, до 36 лет 90 % |
| Не из ЕС, постоянное или долгосрочное пребывание с адресом и доходом в Чехии | да | зависит от банка | часто 70–80 % |
| Временная защита | да | только в нескольких банках, при продлённой защите и чешском доходе | часто 70–80 % |
| Без пребывания и дохода в Чехии | да | как правило, нет | оплата из своих денег |
Для квартиры под сдачу ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует банкам LTV не выше 70 %, откуда бы ни был покупатель.
Даёт ли покупка квартиры в Чехии право на ВНЖ?
Не даёт. Среди целей долгосрочного пребывания, которые для граждан третьих стран перечисляет Информационный портал для иностранцев Министерства внутренних дел, покупки недвижимости нет. Единственное «инвестиционное» пребывание рассчитано на предпринимателей, которые вкладывают не меньше 75 млн Kč и создают не менее 20 новых рабочих мест хотя бы на 2 года.
Своя квартира пригодится, когда вы будете просить о пребывании по другой причине, например ради работы. К заявлению, за редкими исключениями, прикладывают подтверждение жилья, и право собственности на квартиру или дом служит одним из способов его подтвердить.
Покупка шаг за шагом
- Проверка недвижимости. Лист собственности можно бесплатно открыть в приложении ČÚZK для просмотра кадастра (Nahlížení do katastru); ищите залоги, вещные обременения и пломбу. Если покупаете в ипотеку, заранее получите предодобрение: банки оформляют его за несколько дней.
- Договор бронирования. Его срок должен покрыть одобрение кредита, а оно после сдачи полного пакета документов обычно занимает 2–4 недели.
- Личность и происхождение денег. Риелтор, а также адвокат или нотариус, у которого деньги лежат на депонировании, по закону о противодействии отмыванию денег обязаны вас идентифицировать. Они проверят документ и могут изучить источник средств, поэтому подготовьте выписки со счетов или договор, по которому вы получили деньги.
- Договор купли-продажи и депонирование. Кадастр работает на чешском языке и иностранные документы принимает с официально заверенным переводом (§ 16 административного кодекса), поэтому договор подписывают на чешском, при необходимости с переводчиком. Подписи заверьте официально, иначе заявителю придётся доказывать их подлинность в течение 30 дней (§ 8 кадастрового закона). Деньги идут на адвокатское, нотариальное или банковское депонирование.
- Заявление о регистрации. Его подают на бланке ČÚZK, сбор 2 000 Kč. Кадастр ставит пломбу и регистрирует право не раньше чем через 20 дней после того, как отправит собственнику уведомление о пломбе; в августе и сентябре 2026 года регистрация занимала в среднем 22 дня.
- Выплата и передача. Тот, у кого деньги на депонировании, переводит их продавцу, когда увидит в листе собственности владельцем вас.
- Налог на недвижимость. Декларацию подают до 31 января следующего года.
От подписания до записи в кадастре проходит примерно месяц, с ипотекой дольше на время выдачи кредита. Если приехать не получается, действовать можно через представителя, но подпись на доверенности должна быть официально заверена (§ 15 кадастрового закона). В чешском консульстве заверение стоит 500 Kč за подпись, в учреждении в Чехии 50 Kč. Как контролировать выплату с депонирования, рассказывает статья договор купли-продажи и адвокатское депонирование.
Сколько стоит покупка квартиры за 5 млн Kč сверх цены?
Государственные сборы составляют всего несколько тысяч крон. Больше уходит на услуги, цену которых вы согласуете сами, а при ипотеке на собственные средства.
| Статья расходов | Без кредита | С ипотекой | Примечание |
|---|---|---|---|
| Налог на приобретение недвижимости | 0 Kč | 0 Kč | отменён в 2020 году |
| Регистрация права собственности | 2 000 Kč | 2 000 Kč | административный сбор за заявление о регистрации |
| Регистрация залогового права банка | – | 2 000 Kč | такой же сбор за залог |
| Оценка недвижимости | – | 3 000–6 000 Kč | обычные квартиры банки часто оценивают онлайн бесплатно или недорого |
| Заверение подписи | 50 Kč за подпись | 50 Kč за подпись | в консульстве 500 Kč |
| Выписка из листа собственности | 100 Kč | 100 Kč | официальная выписка через удалённый доступ; просмотр бесплатный |
| Адвокат или нотариус, депонирование, переводчик | по прейскуранту | по прейскуранту | договоритесь заранее и письменно |
| Собственные средства | 5 000 000 Kč | 1 000 000–1 500 000 Kč | при LTV 80 % или 70 % |
| Налог на недвижимость | ежегодно | ежегодно | квартира 50 m² в Праге: 961 Kč до коэффициентов |
Налог на недвижимость дополнительно умножают на инфляционный и местный коэффициенты. Комиссию агентства недвижимости определяет ваш договор с риелтором.
Своими деньгами или в ипотеку
Квартира за 5 000 000 Kč и три покупателя. Допущения: ставка 5,00 % (средняя по новым ипотекам за август 2026 года по данным ČBA), срок 30 лет, аннуитетный платёж, других долгов нет, а на платежи уходит не больше 45 % чистого дохода, это обычный внутренний предел банков.
- Словачка, которая работает в Праге, банк даёт LTV 80 %: кредит 4 000 000 Kč, платёж 21 473 Kč, собственные средства 1 000 000 Kč, чистый доход не меньше 47 718 Kč.
- Американец с картой сотрудника, банк даёт LTV 70 %: кредит 3 500 000 Kč, платёж 18 789 Kč, собственные средства 1 500 000 Kč, чистый доход не меньше 41 754 Kč.
- Покупатель без пребывания в Чехии: все 5 000 000 Kč из своих денег, без оценки и без регистрации залога.
Разницу в 500 000 Kč собственных средств между первыми двумя задаёт не закон, а правила банка. Поэтому спросите хотя бы в двух банках ещё до бронирования.
Без кредита покупка проходит быстрее: не нужны ни оценка, ни одобрение, ни ожидание выдачи денег. Документы и условия для разных видов пребывания разбирает статья ипотека для иностранцев.
Какие налоги иностранец платит после покупки?
При покупке никаких: налог на приобретение недвижимости отменили в 2020 году. Дальше каждый год платится налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí). Декларацию подают до 31 января года, следующего за покупкой, а если кадастр внёс запись после 31 декабря, то до конца третьего месяца после месяца записи. Налог до 5 000 Kč оплачивают до 31 мая.
Доход от аренды и прибыль от продажи чешской недвижимости облагаются в Чехии и у нерезидента (§ 22 закона о подоходном налоге); как считать налог, показывает статья налог на сдачу квартиры. Продажа освобождена от налога после 10 лет владения, а раньше только после 2 лет проживания в квартире или если деньги пойдут на собственное жильё.
Источники
- закон № 206/2011 Sb., изменяющий валютный закон (отмена § 17, действует с 19. 7. 2011)
- закон № 503/2012 Sb. о Государственном земельном управлении, § 9 (кому можно передать государственные сельскохозяйственные земли)
- Министерство внутренних дел, Информационный портал для иностранцев: пребывание с целью инвестирования и подтверждение жилья
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (katastrální zákon), § 4, 8 и 15; закон № 634/2004 Sb. об административных сборах, пункты 5, 120 и 150
- закон № 253/2008 Sb. о некоторых мерах против легализации доходов от преступной деятельности, § 2 и 9; закон № 500/2004 Sb., административный кодекс (správní řád), § 16