Daň z pronájmu bytu je 15 % ze základu, tedy z nájemného sníženého o výdaje (§ 9 a 16 zákona o daních z příjmů). Výdaje uplatníte buď paušálem 30 % z příjmů, nejvýš 600 000 Kč, nebo ve skutečné výši včetně úroků z hypotéky a odpisů. U bytu pronajatého za 22 000 Kč měsíčně dělá daň s paušálem 27 720 Kč ročně, se skutečnými výdaji a hypotékou v prvním roce asi 1 100 Kč.
Přiznání za rok 2026 podáte do 1. dubna 2027, elektronicky o měsíc později a s daňovým poradcem do 1. července 2027. Mezi paušálem a skutečnými výdaji volíte za každý rok v přiznání a zpětně volbu změnit nejde.
Kolik je daň z pronájmu bytu?
Nájemné z bytu je příjem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmů odečtete výdaje a výsledek, takzvaný dílčí základ daně, se sečte s ostatními příjmy, třeba se mzdou. Sazba je 15 % do 36násobku průměrné mzdy a 23 % z části nad ním (§ 16).
Plyne-li nájem manželům ze společného jmění, daní ho jen jeden z nich (§ 9 odst. 2). Zaměstnanec s prohlášením u zaměstnavatele může přiznání vynechat, jen pokud jeho další příjmy nepřesáhnou 20 000 Kč ročně (§ 38g). Nájem 22 000 Kč měsíčně tuto hranici překročí už v prvním měsíci.
Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?
Paušál je jednoduchý: odečtete 30 % příjmů, nejvýš 600 000 Kč, a vedete jen záznamy o příjmech a pohledávkách. Zahrnuje ale všechny výdaje spojené s nájmem, takže vedle něj nic dalšího neuplatníte. Skutečné výdaje vyžadují evidenci příjmů, výdajů a odpisovaného majetku, u bytu s hypotékou ale bývají výrazně vyšší než paušál.
| Výdaj | Paušál 30 % | Skutečné výdaje |
|---|---|---|
| Úroky z hypotéky na pronajatý byt | zahrnuté v paušálu | ano |
| Odpisy bytu | jen evidenčně | ano |
| Splátky jistiny | ne | ne, kupní cena jde do výdajů jen odpisy |
| Daň z nemovitých věcí | zahrnutá v paušálu | ano, pokud je zaplacená |
| Opravy, údržba a pojištění bytu | zahrnuté v paušálu | ano |
| Odpočet úroků podle § 15 | ne | ne |
Odpočet úroků až do 150 000 Kč ročně podle § 15 je jen pro vlastní bydlení a byt k nájmu zákon výslovně vylučuje. Úroky tu proto fungují jako výdaj, a to jen bez paušálu. Ostatní daně, které se bytu na hypotéku týkají od koupě po prodej, shrnuje přehled hypotéka a daně.
Jak se pronajatý byt odpisuje?
Byt je pro daň z příjmů hmotný majetek a jednotky patří do odpisové skupiny 5 s dobou odpisování 30 let. Při rovnoměrném odpisování uplatníte v prvním roce nejvýš 1,4 % vstupní ceny a v dalších letech 3,4 % (§ 30 a 31 a příloha zákona).
- Vstupní cenou je pořizovací cena bytu bez té části jednotky, která je pozemkem (§ 29). Hodnotu podílu na pozemku je proto potřeba určit zvlášť.
- U bytu koupeného víc než 5 let před zahájením nájmu se odpisuje z reprodukční pořizovací ceny, kterou je potřeba stanovit podle zákona o oceňování majetku při zahájení nájmu.
- Odpisy uplatňovat nemusíte a můžete je přerušit; potom pokračujete, jako by přerušeny nebyly. V letech s paušálem ale běží jen evidenčně a o tu dobu se odpisování neprodlužuje (§ 26).
- Ztrátu z nájmu, kterou by vytvořil vysoký odpis, od mzdy neodečtete. Snižuje jen ostatní dílčí základy podle § 7 až 10 a uplatnit ji lze ještě v 5 následujících letech (§ 5 a 34).
- Když prodej bytu podléhá dani, třeba před uplynutím 10 let od koupě, odečtete od příjmu z prodeje jen zůstatkovou cenu, tedy vstupní cenu sníženou o odpisy, včetně těch evidenčních z let s paušálem (§ 10 a 29).
Jak to vychází na bytě s hypotékou
Starší 2+kk v Praze, první rok nájmu. Předpokládejme byt koupený v roce 2026 za 5 000 000 Kč, z toho 500 000 Kč připadá na podíl na pozemku. Investiční hypotéka 3 500 000 Kč (LTV 70 %) na 30 let při 5,00 % má anuitní splátku 18 789 Kč. Nájem je 22 000 Kč měsíčně po celý rok, na pojištění, daň z nemovitých věcí a drobné opravy padne 20 000 Kč ročně a pronajímatel má mzdu, takže se daní sazbou 15 %.
| Položka | Paušál 30 % | Skutečné výdaje |
|---|---|---|
| Příjmy z nájmu | 264 000 Kč | 264 000 Kč |
| Úroky z hypotéky za 1. rok | – | 173 827 Kč |
| Odpis 1,4 % ze 4 500 000 Kč | – | 63 000 Kč |
| Ostatní výdaje | – | 20 000 Kč |
| Výdaje celkem | 79 200 Kč | 256 827 Kč |
| Základ daně | 184 800 Kč | 7 173 Kč |
| Daň 15 % | 27 720 Kč | asi 1 100 Kč |
Skutečné výdaje ušetří v prvním roce zhruba 26 600 Kč. Od druhého roku je odpis 3,4 %, tedy 153 000 Kč, a spolu s úroky 171 185 Kč a ostatními náklady převýší výdaje nájem o 80 185 Kč. Daň je pak nulová, vzniklou ztrátu ale od mzdy neodečtete, a tak se vyplatí s daňovým poradcem spočítat, ve kterých letech odpis uplatnit celý.
Kolik vám po splátce, nákladech a dani zůstane, spočítá kalkulačka Rentabilita pronájmu. Úvěr na byt k pronájmu banky posuzují jako investiční hypotéku a ČNB pro ni od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýš 70 %.
Platí se daň i z malého nájmu?
Platí. Osvobození do 50 000 Kč ročně se týká příležitostných činností a příležitostného nájmu movitých věcí, třeba auta nebo vybavení (§ 10). Nájem bytu je vždy příjem podle § 9 a žádnou hranici osvobození nemá.
Liší se jen povinnost podat přiznání. Zaměstnanec s prohlášením ho podává, když jeho další příjmy přesáhnou 20 000 Kč ročně. Kdo jiné zdanitelné příjmy nemá, podává ho až při ročních příjmech nad 50 000 Kč (§ 38g). Zaměstnanec s nájmem 50 000 Kč za rok tak s paušálem zaplatí 15 % z 35 000 Kč, tedy 5 250 Kč.
Krátkodobý pronájem a DPH
Dlouhodobý nájem bytu je od DPH osvobozený (§ 56a zákona o DPH), takže pronajímatel daň na výstupu neřeší. Do obratu pro povinnou registraci se nájemné ale počítá (§ 4a), a kdo z nájmů a dalších plnění přesáhne 2 000 000 Kč za rok, stává se plátcem.
Osvobození neplatí pro nájem na nejvýše 48 hodin a pro ubytovací služby. Samotný pronájem bytu živností není (§ 3 živnostenského zákona), ubytovací služby ale jsou oborem volné živnosti. Kdo hostům zajišťuje úklid a prádlo a pravidelně je střídá, obvykle už nedaní nájem podle § 9, ale příjem z podnikání podle § 7. Hranici i dopady na hypotéku rozebírá článek o tom, kdy smíte byt s hypotékou nabízet k pronájmu přes Airbnb.
Zdroje
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 5, 9, 10, 15, 16, 26–31, 34, 38g a příloha č. 1 (znění od 1. 8. 2026)
- Finanční správa: Pronajímatel (příjmy z nájmu, paušální výdaje, daňová ztráta)
- zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 4a a 56a
- zákon č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, § 3 odst. 3 písm. ah); zákon č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění, § 9 odst. 3 písm. f); zákon č. 592/1992 Sb., o pojistném na veřejné zdravotní pojištění, § 3a
- zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 136 (lhůty pro podání daňového přiznání)