Іноземець може купити в Чехії квартиру, будинок чи ділянку під забудову так само, як чех, незалежно від громадянства і статусу перебування: останнє обмеження з валютного закону скасовано в липні 2011 року. Проте купівля не дає права на перебування, а іпотеку від чеського банку отримає лише той, хто легально живе в Чехії і має тут дохід. За внесення запису до кадастру ви заплатите 2 000 Kč, податку на набуття нерухомості з 2020 року немає.
Сама угода відбувається так само, як у чехів: резервація, договір купівлі-продажу, депозит (úschova) і запис до кадастру нерухомості. Додатково розраховуйте на перевірку особи і походження грошей, на переклад або перекладача, а без іпотеки ще й на оплату всієї ціни власними коштами.
Чи може іноземець купити в Чехії квартиру, будинок або ділянку?
Може. Обмеження на набуття нерухомості іноземцями в § 17 валютного закону скасувала поправка, чинна з 19 липня 2011 року (закон № 206/2011 Sb.). Покупцеві не потрібні ні чеське громадянство, ні постійне проживання, ні чеський персональний номер (rodné číslo). Фізичну особу без такого номера кадастр записує з датою народження, а якщо в неї немає постійного проживання, то з адресою, де вона живе (§ 4 кадастрового закону).
Виняток стосується лише сільськогосподарської землі, яка належить державі. Державне земельне управління (Státní pozemkový úřad) може передавати її фізичним особам із громадянством Чехії, іншої держави ЄС, ЄЕЗ або Швейцарії, сільськогосподарським підприємцям, громадам і краям (§ 9 закону № 503/2012 Sb.). Поле в приватного власника можна купити без цього обмеження.
Різниця між іноземцями з’являється лише тоді, коли йдеться про фінансування:
| Покупець | Чи може купити | Іпотека від чеського банку | LTV на практиці |
|---|---|---|---|
| Громадянин ЄС | так | на тих самих умовах, що й чех | 80 %, до 36 років 90 % |
| Не з ЄС, постійне або довгострокове перебування з адресою і доходом у Чехії | так | залежно від банку | часто 70–80 % |
| Тимчасовий захист | так | лише кілька банків, за умови продовженого захисту і чеського доходу | часто 70–80 % |
| Без перебування і доходу в Чехії | так | як правило, ні | оплата власними коштами |
На квартиру для здачі в оренду ČNB (Чеський національний банк) з 1 квітня 2026 року рекомендує банкам LTV не вище 70 %, хоч би звідки був покупець.
Чи дає купівля квартири в Чехії право на перебування?
Не дає. Серед цілей довгострокового перебування для громадян третіх країн, які наводить Інформаційний портал для іноземців Міністерства внутрішніх справ, купівлі нерухомості немає. Єдине «інвестиційне» перебування призначене для підприємців, які вкладають щонайменше 75 мільйонів Kč і створюють не менше 20 нових робочих місць мінімум на 2 роки.
Власна квартира стане в пригоді, коли ви подаватимете заяву про перебування з іншої підстави, наприклад для роботи. До такої заяви, за кількома винятками, додають документ про житло (doklad o ubytování), і підтвердження права власності на квартиру чи будинок є одним зі способів його надати. Українцям із тимчасовим захистом купівля статусу теж не змінить, але власне житло допоможе виконати одну з умов особливого довгострокового перебування.
Купівля крок за кроком
- Перевірка нерухомості. Лист власності (list vlastnictví) можна безплатно переглянути в застосунку ČÚZK «Nahlížení do katastru»; шукайте застави, речові тягарі і пломбу. Якщо купуєте в іпотеку, отримайте попереднє схвалення: банки оформлюють його за кілька днів.
- Договір резервації. Строк резервації має покрити схвалення кредиту, яке від подання повного пакета документів зазвичай триває 2–4 тижні.
- Особа і походження грошей. Ріелтор, а також адвокат чи нотаріус, який веде депозит, за законом про протидію відмиванню грошей мають обов’язок вас перевірити. Вони звірять ваш документ і можуть з’ясовувати джерело коштів, тож підготуйте виписки з рахунків або договір, з якого походять гроші.
- Договір купівлі-продажу і депозит. Кадастр працює чеською мовою, а документи іноземною вимагає з офіційно засвідченим перекладом (§ 16 адміністративного процесуального кодексу), тому договір ви підписуєте чеською, за потреби з перекладачем. Підписи засвідчте офіційно (úředně ověřený podpis), інакше заявник мусить довести їхню справжність протягом 30 днів (§ 8 кадастрового закону). Гроші йдуть на адвокатський, нотаріальний або банківський депозит.
- Заява про внесення запису. Її подають на бланку ČÚZK, збір 2 000 Kč. Кадастр позначить пломбу і дозволить внесення не раніше ніж через 20 днів після того, як надішле власникові повідомлення про пломбу; у серпні й вересні 2026 року внесення тривало в середньому 22 дні.
- Виплата і передача. Той, у кого лежить депозит, переказує гроші продавцеві, щойно в листі власності власником значитеся ви.
- Податок на нерухомість. Декларацію подаєте до 31 січня наступного року.
Від підписання до запису розраховуйте приблизно на місяць, з іпотекою довше на час видачі кредиту. Якщо приїхати не можете, діяти може представник, але підпис на довіреності має бути засвідчений (§ 15 кадастрового закону). У чеському посольстві чи консульстві засвідчення коштує 500 Kč за підпис, в установі в Чехії 50 Kč. Як контролювати виплату з депозиту, пояснює стаття договір купівлі-продажу та адвокатський депозит.
Скільки коштує купівля квартири за 5 мільйонів, крім самої ціни?
Державні збори становлять лише кілька тисяч крон. Більше коштують послуги, про ціну яких ви домовляєтеся самі, а з іпотекою ще й власні кошти.
| Стаття витрат | Власними коштами | З іпотекою | Примітка |
|---|---|---|---|
| Податок на набуття нерухомості | 0 Kč | 0 Kč | скасований у 2020 році |
| Внесення права власності | 2 000 Kč | 2 000 Kč | адміністративний збір за заяву про внесення |
| Внесення права застави банку | – | 2 000 Kč | такий самий збір за заставу |
| Оцінка нерухомості (odhad) | – | 3 000–6 000 Kč | звичайні квартири банки часто оцінюють онлайн безплатно або недорого |
| Засвідчення підпису | 50 Kč за підпис | 50 Kč за підпис | у посольстві чи консульстві 500 Kč |
| Витяг із листа власності | 100 Kč | 100 Kč | офіційний витяг через дистанційний доступ; перегляд безплатний |
| Адвокат або нотаріус, депозит, перекладач | за тарифом | за тарифом | домовтеся заздалегідь і письмово |
| Власні кошти | 5 000 000 Kč | 1 000 000–1 500 000 Kč | за LTV 80 % або 70 % |
| Податок на нерухомість | щороку | щороку | квартира 50 м² у Празі: 961 Kč до коефіцієнтів |
Податок на нерухомість ще множать на інфляційний і місцевий коефіцієнти. Комісію агентства нерухомості визначає ваш договір із ним.
Власними коштами чи в іпотеку
Квартира за 5 000 000 Kč і троє покупців. Припущення: ставка 5,00 % (середня ставка нових іпотек за даними ČBA за серпень 2026 року), строк 30 років, ануїтетний платіж, жодних інших боргів і звичайна внутрішня межа банків, за якою на платежі йде не більше 45 % чистого доходу.
- Словачка, яка працює в Празі, банк із LTV 80 %: кредит 4 000 000 Kč, платіж 21 473 Kč, власні кошти 1 000 000 Kč, чистий дохід щонайменше 47 718 Kč.
- Американець із карткою працівника (zaměstnanecká karta), банк із LTV 70 %: кредит 3 500 000 Kč, платіж 18 789 Kč, власні кошти 1 500 000 Kč, чистий дохід щонайменше 41 754 Kč.
- Покупець без перебування в Чехії: усі 5 000 000 Kč із власних грошей, без оцінки і без внесення застави.
Різницю 500 000 Kč у власних коштах між першими двома визначає не закон, а правила банку. Тому питайте щонайменше у двох банках ще до резервації.
Без іпотеки купівля швидша: не потрібні ні оцінка, ні схвалення кредиту, ні очікування видачі. Документи й умови залежно від типу перебування розбирає стаття іпотека для іноземців.
Які податки платить іноземець після купівлі?
Під час купівлі жодних: податок на набуття нерухомості скасовано в 2020 році. Далі щороку ви платите податок на нерухомість. Декларацію подаєте до 31 січня року, що настає після купівлі, а якщо кадастр унесе запис уже після 31 грудня, то до кінця третього місяця після місяця запису. Податок до 5 000 Kč сплачують до 31 травня.
Оренда і прибуток від продажу чеської нерухомості оподатковуються в Чехії навіть у нерезидента (§ 22 закону про податки на доходи); розрахунок показує стаття податок з оренди квартири. Продаж звільнено від податку після 10 років володіння, а раніше лише тоді, якщо ви щонайменше 2 роки жили в квартирі або вкладете виручку у власне житло.
Джерела
- закон № 206/2011 Sb., яким змінено валютний закон (скасування § 17, чинність із 19. 7. 2011)
- закон № 503/2012 Sb. про Державне земельне управління, § 9 (кому можна передати державну сільськогосподарську землю)
- МВС Чехії, Інформаційний портал для іноземців: перебування з метою інвестування та документ про житло
- закон № 256/2013 Sb., кадастровий закон, § 4, 8 і 15; закон № 634/2004 Sb. про адміністративні збори, пункти 5, 120 і 150
- закон № 253/2008 Sb. про деякі заходи проти легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом, § 2 і 9; закон № 500/2004 Sb., адміністративний процесуальний кодекс (správní řád), § 16