Hypotéka na byt od developera funguje jinak než u staršího bytu, protože kupujete něco, co ještě nestojí. Typicky zaplatíte 10–20 % ceny z vlastních zdrojů při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a během výstavby. Zbytek pokryje hypotéka až po kolaudaci, kdy se podepisuje kupní smlouva. Banka úvěr schvaluje podle odhadu z projektové dokumentace a ceníku a peníze posílá přímo developerovi, ne vám.
Pravidla ČNB jsou stejná jako u každého bydlení: LTV nejvýš 80 %, do 36 let 90 %. Rozdíl je v čase. Mezi podpisem a čerpáním může uplynout rok i víc a sazba se mezitím mění. Poslední známý průměr realizovaných sazeb (ČBA za srpen 2026) je 5,00 % a nabídky bank rostou, takže o výsledku rozhoduje hlavně harmonogram plateb a to, jak smlouva rozděluje riziko zpoždění. Čísla ukazujeme na pražském 2+kk.
Co podepisujete: rezervace, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva?
Tři smlouvy: rezervační, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a po kolaudaci kupní smlouvu. Hypotéka se obvykle čerpá až k té poslední.
- Rezervační smlouva blokuje konkrétní jednotku za rezervační poplatek, obvykle na několik týdnů. Developeři ji dávají podepsat rychle, ověřte si proto, kdy a za jakých podmínek poplatek vracejí.
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK) je hlavní dokument. Obsahuje cenu, standardy, harmonogram plateb, termín dokončení, sankce a podmínky odstoupení. Tady se rozhoduje o všem podstatném.
- Kupní smlouva se podepisuje po kolaudaci a zápisu jednotky do katastru. Teprve tehdy obvykle čerpáte hypotéku.
Někteří developeři prodávají rozestavěné jednotky rovnou kupní smlouvou. Vlastníkem se pak stáváte dřív a banka může zřídit zástavu k rozestavěnému bytu, nesete ale větší riziko, pokud se stavba zastaví.
Harmonogram plateb a kdy přichází hypotéka
| Model | Platby kupujícího | Kdy čerpá hypotéka | Co to znamená pro vás |
|---|---|---|---|
| Zbytek po kolaudaci | 10–20 % při SoSBK nebo ve 2 splátkách během stavby | jednorázově po kolaudaci | úroky platíte až od čerpání; nejjednodušší pro banku |
| Po etapách stavby | např. 10 % SoSBK, 30 % hrubá stavba, 60 % kolaudace | část před kolaudací, zbytek po ní | během stavby platíte úroky z vyčerpané části; banka potřebuje zástavu už teď |
| Kupní smlouva na rozestavěný byt | dle smlouvy, často vyšší podíl předem | postupně podle stavby | vlastníte dřív, ale nesete riziko nedokončení |
Pro kupujícího je nejbezpečnější model, kdy se hypotéka čerpá až po kolaudaci. Pokud harmonogram vyžaduje platbu z úvěru před dokončením, potřebuje banka zajištění: zapsanou rozestavěnou jednotku, nebo jinou nemovitost. Zjistěte si to dřív, než SoSBK podepíšete.
Jak banka novostavbu oceňuje a financuje
Byt, který ještě neexistuje, nemůže odhadce prohlédnout. Banka proto stanoví budoucí hodnotu z projektové dokumentace, ceníku developera a srovnání s okolními projekty. Když developer po zahájení prodeje zvedá ceny, odhad s nimi nemusí držet krok a rozdíl doplácíte z vlastních zdrojů.
Většina větších projektů má partnerskou banku, často tu, která developerovi financuje výstavbu. Projekt už má oceněný, odhad bývá rychlý a levný a čerpání na účet developera je zavedené. Nejlepší sazbu ale mít nemusí. Hypotéku si můžete vzít u kterékoli banky, jen počítejte s tím, že si projekt ocení sama.
Peníze z hypotéky jdou na účet uvedený v SoSBK, obvykle projektový nebo vázaný účet developera. Prověřte, že tam jdou i vaše zálohy před kolaudací, a ne na běžný účet firmy. Kdyby se developer dostal do potíží, je to vaše hlavní ochrana.
Pražské 2+kk o 55 m² v číslech
- Vlastní zdroje: 803 000 Kč při SoSBK + 803 000 Kč za hrubou stavbu = 1 606 000 Kč.
- Hypotéka po kolaudaci: 6 424 000 Kč, na 30 let při 5,00 % se splátkou 34 485 Kč. Při obvyklé interní hranici bank 45 % potřebujete čistý příjem domácnosti zhruba 76 600 Kč bez dalších dluhů.
- Žadatel do 36 let s LTV 90 % zaplatí z vlastního jen 803 000 Kč. Hypotéka je 7 227 000 Kč, splátka 38 796 Kč a při hranici 50 % stačí příjem kolem 77 600 Kč.
- Kdyby harmonogram vyžadoval 20 % z hypotéky už za hrubou stavbu (1 606 000 Kč) rok před kolaudací, platili byste za ten rok jen úroky, zhruba 6 690 Kč měsíčně.
Splátku pro jinou cenu a splatnost spočítáte ve výpočtu splátky. Ceny nových bytů v Praze se ve 2. čtvrtletí 2026 pohybovaly kolem 146–150 tis. Kč/m².
Platí se u nového bytu DPH 12, nebo 21 %?
Nový byt do 120 m² podlahové plochy (a rodinný dům do 350 m²) spadá do sociálního bydlení se sníženou sazbou DPH 12 %. Nad touto hranicí platí 21 %. Na bytě za 10 000 000 Kč bez DPH je to rozdíl 11 200 000 vs. 12 100 000 Kč, tedy 900 000 Kč. Banka financuje cenu včetně daně, takže rozdíl se promítne do vlastních zdrojů i do splátky.
U velkých bytů blízko hranice a při spojování dvou jednotek si ověřte, jakou sazbu DPH developer v SoSBK uvádí a z jaké plochy vychází.
DPH se platí při prvním prodeji v zákonné lhůtě po dokončení. Od 1. 7. 2025 končí tato lhůta 23. kalendářním měsícem po měsíci, kdy nabylo právní moci první kolaudační rozhodnutí. Další prodeje jsou od daně osvobozené, pokud se prodávající plátce nerozhodne danit.
Klientské změny a přejímka
Klientské změny (jiná podlaha, přesun příček, elektro) se platí zvlášť, obvykle předem a z vlastních zdrojů. Banka je financuje, jen když jsou součástí kupní ceny a odhadu. Chcete-li je mít v hypotéce, nechte je zapracovat do dodatku k SoSBK i s cenou dřív, než banka dělá odhad.
Přejímka bytu probíhá po kolaudaci. Na co při ní nezapomenout:
- porovnat provedení se standardy a odsouhlasenými klientskými změnami;
- zapsat každou vadu do protokolu s termínem odstranění;
- vady, které brání užívání, jsou důvodem byt nepřevzít;
- zkontrolovat výměru, okna, rovinatost podlah a funkčnost rozvodů;
- vzít s sebou odborníka na technickou přejímku, pokud nejste ze stavební branže.
Co když se stavba zpozdí
Termín dokončení se u většiny projektů posouvá. Hrozí vám to na dvou místech:
- Ve SoSBK by smluvní pokuta developera za prodlení měla být srovnatelná s pokutou, kterou platíte vy za pozdní platbu. Hledejte i právo odstoupit a dostat zálohy zpět, pokud zpoždění přesáhne dohodnutou dobu.
- V úvěrové smlouvě má schválená hypotéka lhůtu pro první čerpání. Když kolaudace sklouzne za ni, musíte žádat o prodloužení a banka může přepočítat sazbu i bonitu. Pokud smlouvu podepisujete s velkým předstihem, zeptejte se, jak dlouho banka nabídnutou sazbu garantuje.
Projekty s aktuální nabídkou bytů najdete na sesterském webu novostavby.com.
Zdroje
- zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (snížená sazba 12 % pro stavby pro sociální bydlení)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1785 a násl. (smlouva o smlouvě budoucí), § 2128 a násl. (koupě nemovité věci)
- ČNB – limit LTV 80 %, resp. 90 % do 36 let
- ČBA – Hypomonitor (srpen 2026) a monitor cen nemovitostí (2. čtvrtletí 2026)