Hypotéka bez vlastních zdrojů: co opravdu jde a kolik to stojí

Hypotéku na 100 % kupní ceny vám v říjnu 2026 žádná banka nedá. ČNB závazně omezuje LTV na 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů do 36 let na 90 %, a výjimka pro 5 % objemu úvěrů se na stoprocentní financování v praxi nepoužívá.

Koupit bez hotovosti přesto jde, a to čtyřmi cestami, které banky znají a akceptují: zástavou druhé nemovitosti (typicky rodičů), úvěrem ze stavebního spoření na chybějících 20 %, kombinací 90 % pro mladé s menší částkou odjinud a slevou či odkladem plateb u developera.

Každá z cest něco stojí. Na bytě za 5 mil. Kč znamená úvěr 5 mil. Kč místo 4 mil. Kč při sazbě 5,00 % na 30 let splátku 26 841 Kč místo 21 473 Kč a o 932 tis. Kč víc na úrocích.

Půjčí banka 100 % ceny bytu?

ČNB má od roku 2022 zákonnou pravomoc (§ 45a–45c zákona o ČNB) stanovit bankám horní hranici LTV, DTI a DSTI. Závazně dnes platí jen LTV 80 %, resp. 90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let a jde o vlastní bydlení.

DSTI (deaktivováno 1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024) banky používají jako vlastní interní hranice.

U investičních nemovitostí, tedy bytu na pronájem nebo třetí a další nemovitosti, ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7.

Banka smí 80 % překročit u nejvýš 5 % objemu nových úvěrů za čtvrtletí. Tuto výjimku si ale šetří pro bonitní klienty s LTV o něco nad hranicí, ne pro stoprocentní financování. Když tedy v inzerátu čtete „hypotéka bez akontace“, jde vždy o kombinaci: hypotéka do 80–90 % plus druhá zástava nebo druhý úvěr. Nejčastější omyly o hypotéce na 100 % LTV rozebírá samostatný článek.

Nebankovní půjčku zajištěnou nemovitostí tady rovnou vyřazujeme. Bývá násobně dražší a její splátku vám hypoteční banka stejně započítá do příjmového limitu.

Která cesta bez vlastních peněz vyjde nejlevněji?

Měsíčně nejméně zaplatíte s developerem (20 399 Kč), ten ale do předání bytu chce 950 000 Kč. Úplně bez hotovosti vychází měsíčně nejlevněji zástava bytu rodičů (26 841 Kč), na úrocích celkem pak úvěr ze stavebního spoření, za cenu splátky 32 575 Kč po prvních deset let. Na bytě za 5 mil. Kč to vypadá takto.

Předpoklady: hypotéka 5,00 % na 30 let, úvěr ze stavebního spoření ilustrativně 6 % na 10 let. Náklady na koupi (odhad, katastr, provize, stěhování) tabulka nezahrnuje, u všech cest je platíte z vlastního.

Zástava druhé nemovitosti

Tohle je nejčastější řešení. Do zástavy jde kromě kupovaného bytu další nemovitost, obvykle byt nebo dům rodičů, a banka počítá LTV ze součtu obou odhadů.

Kupujete byt za 5 mil. Kč a rodiče dají do zástavy byt za 3 mil. Kč: úvěr 5 mil. Kč proti zástavám za 8 mil. Kč znamená LTV 62,5 %, hluboko pod limitem. Banka tak půjčí celou kupní cenu, aniž by cokoli porušila.

Co to vyžaduje a kolik to stojí:

• Rodiče jsou zástavci, ne dlužníci. Nepotřebují příjem a nesplácejí, ručí ale nemovitostí: přestanete-li platit, banka může prodat i jejich byt.
• Druhá nemovitost nesmí být zatížená jiným zástavním právem, protože zástavu ve druhém pořadí banky zpravidla odmítají.
• Platíte druhý odhad (3 000–6 000 Kč) a druhý vklad zástavního práva do katastru (2 000 Kč).
• Do smlouvy prosaďte, za jakých podmínek banka zástavu rodičů uvolní (vyvázání zástavy). Typicky to bývá, až LTV na kupovaném bytě klesne díky splácení a růstu ceny pod 80 %. Při růstu cen starších bytů o 14 % meziročně (2. čtvrtletí 2026) to může trvat jen několik let, bez výslovného ujednání na to ale nárok nemáte.

Splátka úvěru 5 mil. Kč na 30 let při 5,00 % je 26 841 Kč. Při obvyklé interní hranici bank 45 % to předpokládá čistý příjem domácnosti kolem 59 700 Kč. Co zástava znamená pro rodiče a jak se z ní později dostat, rozebírá článek o ručení nemovitostí rodičů.

Úvěr ze stavebního spoření na chybějících 20 %

Hypotéka pokryje 80 % (4 mil. Kč) a zbývající milion dodá úvěr ze stavebního spoření: řádný, pokud máte smlouvu s dostatečným hodnocením, jinak překlenovací. Do určité výše ho spořitelny poskytují bez zástavy nemovitosti, takže nikoho třetího nepotřebujete. Hypoteční banka ale jeho splátku započítá do vašich 45 % jako jakýkoli jiný úvěr.

Háček je ve splatnosti, protože úvěr ze stavebního spoření se splácí mnohem kratší dobu než hypotéka. Pro ilustraci počítejme se sazbou 6 % a splatností 10 let (konkrétní podmínky se liší podle spořitelny a tarifu). Splátka vyjde na 11 102 Kč měsíčně a s hypotékou 21 473 Kč platíte 32 575 Kč, o 5 700 Kč víc než při jediném úvěru na 5 mil. Kč. Banka pak chce čistý příjem kolem 72 400 Kč.

Po deseti letech druhá splátka zmizí. Milion vás na úrocích stál asi 332 tis. Kč, zatímco v hypotéce na 30 let by stál 932 tis. Kč. Měsíčně je to dražší, celkem levnější.

Kombinace sedí tomu, kdo má vysoký příjem, ale nestihl naspořit, a kdo má smlouvu o stavebním spoření už několik let. Podrobnosti najdete v článku Stavební spoření a hypotéka.

Do 36 let stačí složit 10 %

Je-li aspoň jednomu z žadatelů méně než 36 let, banka smí jít na LTV 90 %. Z bytu za 5 mil. Kč tak chybí 500 tis. Kč místo milionu. Takovou částku lze složit z menšího daru, naspořeného stavebního spoření nebo menšího úvěru ze stavebního spoření (500 tis. Kč na 10 let při ilustrativních 6 %: 5 551 Kč měsíčně).

Některé banky mladým navíc dávají slevu na sazbě a volnější interní hranici DSTI 50 %. Úvěr 4,5 mil. Kč na 30 let při 5,00 % znamená splátku 24 157 Kč (čistý příjem kolem 53 700 Kč při 45 %, 48 300 Kč při 50 %). Nejlevnější ceníkové sazby jsou ale vázané na LTV do 80 %, takže při 90 % počítejte s nabídkou nad ceníkovým „od“. Co dalšího pro mladé platí, shrnuje článek Hypotéka pro mladé do 36 let.

U developera získáte čas

U novostavby neplatíte celou cenu při podpisu. Harmonogram plateb developera má typicky rezervační zálohu, jednu až dvě zálohy během výstavby a doplatek při předání bytu. Mezi podpisem smlouvy o smlouvě budoucí a kolaudací přitom často uplyne 18–24 měsíců.

Hypotéku sjednáváte až na doplatek, takže máte dva roky na to, abyste zbývající vlastní zdroje naspořili nebo získali. Developeři v době dražších hypoték navíc nabízejí slevy, úhradu části nákladů nebo odklad záloh až k předání.

Sleva 5 % z 5 mil. Kč snižuje cenu na 4,75 mil. Kč, hypotéku 80 % na 3,8 mil. Kč a potřebné vlastní zdroje z 1 mil. Kč na 950 tis. Kč.

Sleva sama problém neřeší, čas ano. Ušetřit 950 tis. Kč za 24 měsíců znamená odkládat necelých 40 tis. Kč měsíčně, což zvládne dvoupříjmová domácnost, která zatím platí nájem.

Rizika jsou dvě. Stavba se může zdržet, a protože sazbu sjednáte až před čerpáním, dnešní nabídku dva roky nepodržíte. Odhad banky při dokončení navíc u projektů prodávaných nad úrovní okolí nemusí dosáhnout smluvní ceny. Novostavby v Praze se v roce 2026 prodávají kolem 146–150 tis. Kč/m², cenu za metr si proto před podpisem porovnejte s okolními realizovanými prodeji.

Kdy hypotéku bez vlastních zdrojů nebrat

• Když vás příjem pustí jen těsně. Splátka 26 841 Kč z 60 000 Kč čistého je 45 % a na konec fixace nezbývá žádná rezerva. Při 5,80 % by stejný úvěr 5 mil. Kč na 30 let stál 29 338 Kč.
• Když plánujete do pár let prodat. Při prodeji do 24 měsíců od uzavření úvěru smí banka účtovat náhradu za předčasné splacení až 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 % splácené částky. Horší je, že při LTV blízko 100 % stačí pokles cen o 5–10 % a prodejní cena nepokryje dluh.
• Když je byt rodičů jejich jediným majetkem a jsou před důchodem. Zástava omezí i jejich možnost nemovitost prodat nebo přepsat.
• Když kupujete nad odhadem. Rozdíl mezi cenou a odhadem nemáte ve variantách bez hotovosti z čeho doplnit.

Pokud vám některá cesta vyhovuje, spočítejte si ve výpočtu podle příjmu, kolik vám banka při vašem příjmu půjčí. Plán B mějte připravený dřív, než podepíšete rezervační smlouvu.