Іпотека на квартиру від девелопера працює інакше, ніж на вторинному ринку, бо ви купуєте те, чого ще не існує. Зазвичай 10–20 % ціни ви сплачуєте з власних коштів, коли підписуєте попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní), і під час будівництва. Решту покриває іпотека, але лише після введення в експлуатацію (kolaudace), коли підписують договір купівлі-продажу. Банк схвалює кредит на підставі оцінки за проєктною документацією та прайсом і перераховує гроші безпосередньо девелоперові, а не вам.
Правила ČNB ті самі, що й для будь-якого житла: LTV щонайбільше 80 %, до 36 років 90 %. Відрізняється час. Між підписанням і видачею кредиту може минути рік і більше, а ставка тим часом змінюється: остання відома середня фактична ставка (ČBA за серпень 2026) становить 5,00 %, і пропозиції банків ростуть. Нижче графік платежів, те, як банк фінансує новобудову, розрахунок для празької квартири 2+kk і пункти договору, від яких залежить, хто несе ризик затримки.
Які три договори ви підпишете при купівлі новобудови?
- Договір резервації (rezervační smlouva) закріплює за вами конкретну квартиру за резерваційний платіж, зазвичай на кілька тижнів. Девелопери просять підписати його швидко, тож з’ясуйте, коли і на яких умовах платіж повертають.
- Попередній договір купівлі-продажу (SoSBK) є головним документом. У ньому ціна, стандарти оздоблення, графік платежів, строк завершення, санкції та умови відмови від договору, тобто все суттєве.
- Договір купівлі-продажу підписують після введення в експлуатацію і внесення квартири до кадастру. Лише тоді зазвичай видають іпотеку.
Деякі девелопери продають квартири в будинку, що будується, одразу за договором купівлі-продажу. Тоді ви стаєте власником раніше і банк може встановити заставу на недобудовану квартиру, але якщо будівництво зупиниться, ризик для вас більший.
Графік платежів і коли надходить іпотека
| Модель | Платежі покупця | Коли видається іпотека | Що це означає для вас |
|---|---|---|---|
| Решта після введення в експлуатацію | 10–20 % при SoSBK або 2 платежами під час будівництва | одноразово після введення в експлуатацію | відсотки платите лише від видачі; найпростіше для банку |
| За етапами будівництва | напр. 10 % SoSBK, 30 % коробка будинку, 60 % введення в експлуатацію | частина до введення в експлуатацію, решта після | під час будівництва платите відсотки з виданої частини; банку потрібна застава вже зараз |
| Договір купівлі-продажу недобудованої квартири | за договором, часто більша частка наперед | поступово, у міру будівництва | ви власник раніше, але несете ризик незавершення |
Для покупця найбезпечніше, коли іпотеку видають лише після введення в експлуатацію. Якщо графік вимагає платежу з кредиту ще до завершення, банку потрібне забезпечення: зареєстрована недобудована квартира або інша нерухомість. З’ясуйте це до того, як підпишете SoSBK.
Як банк оцінює і фінансує новобудову
Квартиру, якої ще немає, оцінювач не може оглянути. Тому банк визначає її майбутню вартість за проєктною документацією, прайсом девелопера і порівнянням із сусідніми проєктами. Якщо девелопер після початку продажів підвищує ціни, оцінка може за ними не встигати, і різницю ви доплачуєте з власних коштів.
Більшість великих проєктів має партнерський банк, часто той самий, що фінансує девелоперові будівництво. Проєкт там уже оцінений, оцінка зазвичай швидка й дешева, а видача на рахунок девелопера налагоджена. Ставка при цьому не обов’язково найкраща. Іпотеку можна взяти в будь-якому банку, просто врахуйте, що він оцінюватиме проєкт сам.
Гроші з іпотеки йдуть на рахунок, зазначений у SoSBK, зазвичай проєктний або блокований рахунок девелопера. Перевірте, щоб туди ж ішли й ваші авансові платежі до введення в експлуатацію, а не на поточний рахунок компанії. Якщо в девелопера почнуться проблеми, це ваш головний захист.
Скільки коштує празька 2+kk площею 55 м²
- Власні кошти: 803 000 Kč за SoSBK і 803 000 Kč за коробку, разом 1 606 000 Kč.
- Іпотека після введення в експлуатацію: 6 424 000 Kč, на 30 років під 5,00 % платіж 34 485 Kč. За звичної внутрішньої межі банків 45 % домогосподарству потрібен чистий дохід приблизно 76 600 Kč, якщо інших боргів немає.
- Заявник до 36 років із LTV 90 % заплатить із власних лише 803 000 Kč. Іпотека тоді становить 7 227 000 Kč, платіж 38 796 Kč, і за межі 50 % вистачить доходу близько 77 600 Kč.
- Якби графік вимагав 20 % з іпотеки вже за коробку (1 606 000 Kč) за рік до введення в експлуатацію, цей рік ви платили б лише відсотки, приблизно 6 690 Kč на місяць.
Ціни нових квартир у Празі в 2-му кварталі 2026 трималися на рівні приблизно 146–150 тис. Kč/м². Для іншої ціни і строку зробіть розрахунок платежу.
ПДВ на новобудову: 12 чи 21 %?
Нова квартира площею до 120 м² (і приватний будинок до 350 м²) належить до соціального житла зі зниженою ставкою ПДВ (DPH) 12 %, понад цю межу діє 21 %. Для квартири за 10 000 000 Kč без ПДВ це 11 200 000 проти 12 100 000 Kč, тобто різниця 900 000 Kč. Банк фінансує ціну з податком, тож різниця позначиться і на власних коштах, і на платежі.
Якщо квартира велика і близька до межі або ви об’єднуєте дві квартири, перевірте, яку ставку ПДВ девелопер зазначає в SoSBK і з якої площі він виходить.
ПДВ сплачують під час першого продажу в установлений законом строк після завершення будівництва. З 1. 7. 2025 цей строк закінчується 23-м календарним місяцем після місяця, коли набуло законної сили перше рішення про введення в експлуатацію (kolaudační rozhodnutí). Наступні продажі від податку звільнені, якщо продавець-платник не вирішить їх оподаткувати.
Клієнтські зміни і приймання квартири
Клієнтські зміни (klientské změny: інша підлога, перенесені перегородки, електрика) оплачують окремо, зазвичай наперед і з власних коштів. Банк фінансує їх лише тоді, коли вони входять у купівельну ціну та оцінку. Якщо хочете включити їх в іпотеку, запишіть їх із ціною в додаток до SoSBK ще до того, як банк робитиме оцінку.
Приймання квартири (přejímka bytu) відбувається після введення в експлуатацію. Під час приймання варто:
- порівняти виконання зі стандартами та погодженими клієнтськими змінами;
- записати кожен дефект у протокол зі строком усунення;
- не приймати квартиру, якщо дефекти заважають нею користуватися;
- перевірити площу, вікна, рівність підлог, роботу комунікацій;
- узяти із собою фахівця з технічного приймання, якщо ви не з будівельної галузі.
Що робити, якщо будівництво затягнеться
Більшість проєктів строк завершення переносить. Ризик для вас подвійний.
- У SoSBK. Договірний штраф девелопера за прострочення має бути порівнянним зі штрафом, який платите ви за запізнілий платіж. Шукайте також право відмовитися від договору й отримати аванси назад, якщо затримка перевищить погоджений строк.
- У кредитному договорі. Схвалена іпотека має строк для першої видачі. Якщо введення в експлуатацію зсунеться далі, доведеться просити про продовження, і банк може переглянути ставку й платоспроможність. Коли договір підписують задовго наперед, запитайте, як довго банк гарантує запропоновану ставку.
Проєкти з актуальною пропозицією квартир знайдете на сестринському сайті novostavby.com.
Джерела
- закон № 235/2004 Sb., про податок на додану вартість (знижена ставка 12 % для будівель соціального житла)
- закон № 89/2012 Sb., цивільний кодекс (občanský zákoník), § 1785 і наступні (попередній договір), § 2128 і наступні (купівля нерухомої речі)
- ČNB — ліміт LTV 80 %, відповідно 90 % до 36 років
- ČBA — Hypomonitor (серпень 2026) і моніторинг цін нерухомості (2-й квартал 2026)