Pri byte od developera zaplatíte typicky 10–20 % ceny z vlastných zdrojov pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a počas výstavby. Hypotéka pokryje zvyšok až po kolaudácii, keď sa podpisuje kúpna zmluva. Banka úver schvaľuje podľa odhadu z projektovej dokumentácie a cenníka a peniaze posiela priamo developerovi, nie vám.
Platia rovnaké pravidlá ČNB ako pri každom bývaní: LTV najviac 80 %, do 36 rokov 90 %. Rozdiel je v čase. Medzi podpisom a čerpaním môže uplynúť rok aj viac a sadzba sa medzitým mení; posledný známy priemer realizovaných sadzieb (ČBA za august 2026) je 5,00 % a ponuky bánk rastú. O tom, kto nesie riziko oneskorenia, rozhoduje niekoľko bodov zmluvy.
Aké tri zmluvy pri novostavbe podpíšete?
- Rezervačná zmluva blokuje konkrétnu jednotku za rezervačný poplatok, obvykle na niekoľko týždňov. Developeri ju dávajú podpísať rýchlo, preto si overte, kedy a za akých podmienok poplatok vracajú.
- Zmluva o budúcej kúpnej zmluve (smlouva o smlouvě budoucí kupní, SoSBK) je hlavný dokument. Obsahuje cenu, štandardy, harmonogram platieb, termín dokončenia, sankcie a podmienky odstúpenia. Tu sa rozhoduje o všetkom podstatnom.
- Kúpna zmluva sa podpisuje po kolaudácii a zápise jednotky do katastra. Až vtedy obvykle čerpáte hypotéku.
Niektorí developeri predávajú rozostavané jednotky aj priamo kúpnou zmluvou. Vlastníkom sa potom stanete skôr a banka môže zriadiť záložné právo k rozostavanému bytu, no ak sa stavba zastaví, nesiete väčšie riziko.
Harmonogram platieb a kedy prichádza hypotéka
| Model | Platby kupujúceho | Kedy sa čerpá hypotéka | Čo to znamená pre vás |
|---|---|---|---|
| Zvyšok po kolaudácii | 10–20 % pri SoSBK alebo v 2 splátkach počas stavby | jednorazovo po kolaudácii | úroky platíte až od čerpania; najjednoduchšie pre banku |
| Po etapách stavby | napr. 10 % SoSBK, 30 % hrubá stavba, 60 % kolaudácia | časť pred kolaudáciou, zvyšok po nej | počas stavby platíte úroky z vyčerpanej časti; banka potrebuje záložné právo už teraz |
| Kúpna zmluva na rozostavaný byt | podľa zmluvy, často vyšší podiel vopred | postupne podľa stavby | vlastníte skôr, ale nesiete riziko nedokončenia |
Pre kupujúceho je najbezpečnejší model, keď sa hypotéka čerpá až po kolaudácii. Ak harmonogram vyžaduje platbu z úveru pred dokončením, banka potrebuje zabezpečenie: zapísanú rozostavanú jednotku alebo inú nehnuteľnosť. Zistite si to skôr, ako SoSBK podpíšete.
Ako banka novostavbu oceňuje a financuje
Pri byte, ktorý ešte neexistuje, nemôže odhadca posúdiť skutočný stav. Banka preto stanoví budúcu hodnotu z projektovej dokumentácie, cenníka developera a porovnania s okolitými projektmi. Keď developer po začatí predaja ceny zvyšuje, odhad s nimi nemusí držať krok a rozdiel doplácate z vlastných zdrojov.
Väčšina väčších projektov má partnerskú banku, často tú, ktorá developerovi financuje výstavbu. Projekt už má ocenený, odhad býva rýchly a lacný a čerpanie na účet developera je zabehnuté. Nemusí však mať najlepšiu sadzbu. Hypotéku si môžete vziať v ktorejkoľvek banke, len počítajte s tým, že si projekt ocení sama.
Peniaze z hypotéky idú na účet uvedený v SoSBK, obvykle projektový alebo viazaný účet developera. Preverte, či tam idú aj vaše zálohy pred kolaudáciou, a nie na bežný účet firmy. Ak sa developer dostane do problémov, je to vaša hlavná ochrana.
Koľko stojí 2+kk v pražskej novostavbe a akú DPH zaplatíte?
- Vlastné zdroje: 803 000 Kč pri SoSBK + 803 000 Kč za hrubú stavbu = 1 606 000 Kč.
- Hypotéka po kolaudácii je 6 424 000 Kč; na 30 rokov pri 5,00 % je splátka 34 485 Kč. Pri obvyklej internej hranici bánk 45 % potrebujete čistý príjem domácnosti zhruba 76 600 Kč bez ďalších dlhov.
- Žiadateľ do 36 rokov s LTV 90 % zaplatí z vlastného len 803 000 Kč, hypotéka bude 7 227 000 Kč a splátka 38 796 Kč; pri hranici 50 % stačí príjem okolo 77 600 Kč.
- Keby harmonogram vyžadoval 20 % z hypotéky už za hrubú stavbu (1 606 000 Kč) rok pred kolaudáciou, zaplatili by ste za ten rok len úroky, zhruba 6 690 Kč mesačne.
Splátku pre iný byt ako tento 2+kk, inú cenu či splatnosť ukáže výpočet splátky. Ceny nových bytov v Prahe sa v 2. štvrťroku 2026 pohybovali okolo 146–150 tis. Kč/m².
Cenu výrazne ovplyvní DPH. Nový byt do 120 m² podlahovej plochy (a rodinný dom do 350 m²) spadá do sociálneho bývania so zníženou sadzbou 12 %, nad túto hranicu platí 21 %. Pri byte za 10 000 000 Kč bez DPH je to rozdiel 11 200 000 vs. 12 100 000 Kč, teda 900 000 Kč. Banka financuje cenu vrátane dane, takže rozdiel sa prejaví aj vo vlastných zdrojoch a v splátke.
Pri veľkých bytoch blízko hranice a pri spájaní dvoch jednotiek si overte, akú sadzbu DPH developer uvádza v SoSBK a z akej plochy vychádza.
DPH sa platí pri prvom predaji v zákonnej lehote po dokončení. Od 1. 7. 2025 sa táto lehota končí 23. kalendárnym mesiacom po mesiaci, v ktorom nadobudlo právoplatnosť prvé kolaudačné rozhodnutie. Ďalšie predaje sú od dane oslobodené, ak sa predávajúci platiteľ nerozhodne ich zdaniť.
Klientske zmeny a preberanie bytu
Klientske zmeny (iná podlaha, presun priečok, elektroinštalácia) sa platia zvlášť, obvykle vopred a z vlastných zdrojov. Banka ich financuje len vtedy, ak sú súčasťou kúpnej ceny a odhadu. Ak ich chcete mať v hypotéke, nechajte ich zapracovať do dodatku k SoSBK s cenou ešte predtým, ako banka robí odhad.
Preberanie bytu (přejímka) prebieha po kolaudácii. Pri ňom:
- porovnajte vyhotovenie so štandardmi a odsúhlasenými klientskymi zmenami;
- každú vadu zapíšte do protokolu s termínom odstránenia;
- ak sú v byte vady, ktoré bránia užívaniu, byt neprevezmite;
- skontrolujte výmeru, okná, rovinatosť podláh a funkčnosť rozvodov;
- ak sa v stavebníctve nevyznáte, vezmite si so sebou odborníka na technické preberanie.
Čo robiť, keď sa stavba oneskorí
Termín dokončenia sa posúva pri väčšine projektov. Pre vás to znamená riziko na dvoch miestach:
- V SoSBK by zmluvná pokuta developera za omeškanie mala byť porovnateľná s pokutou, ktorú platíte vy za neskorú platbu. Hľadajte aj právo odstúpiť a dostať zálohy späť, ak oneskorenie prekročí dohodnutú dobu.
- V úverovej zmluve má schválená hypotéka lehotu na prvé čerpanie. Keď kolaudácia skĺzne za ňu, musíte žiadať o predĺženie a banka môže prepočítať sadzbu aj bonitu. Ak zmluvu podpisujete s veľkým predstihom, opýtajte sa, ako dlho banka garantuje ponúknutú sadzbu.
Projekty s aktuálnou ponukou bytov nájdete na sesterskom webe novostavby.com.
Zdroje
- zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (znížená sadzba 12 % pre stavby na sociálne bývanie)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1785 a nasl. (zmluva o budúcej zmluve), § 2128 a nasl. (kúpa nehnuteľnej veci)
- ČNB – limit LTV 80 %, resp. 90 % do 36 rokov
- ČBA – Hypomonitor (august 2026) a monitor cien nehnuteľností (2. štvrťrok 2026)