DPH u novostavby (12 % / 21 %)
Daň z přidané hodnoty, kterou developer připočítává k ceně nového bytu nebo domu podle zákona č. 235/2004 Sb. Snížená sazba 12 % platí pro stavbu pro sociální bydlení (§ 48a), tedy byt s podlahovou plochou do 120 m² nebo rodinný dům do 350 m²; větší byty a domy mají 21 %. Ceny pro spotřebitele se uvádějí včetně DPH a banka počítá LTV z ceny s DPH.
Příklad
Byt 70 m² za 5 000 000 Kč včetně 12% DPH stojí bez daně 4 464 286 Kč. Kdyby měl 130 m², platila by sazba 21 % a stejný základ by stál 5 401 786 Kč. Rozdíl 401 786 Kč znamená při LTV 80 % zhruba o 80 000 Kč víc vlastních zdrojů a hypotéku vyšší o 321 000 Kč nad 4 000 000 Kč (5,00 %).
V praxi
DPH se platí jen u prvního prodeje novostavby uskutečněného do konce 23. kalendářního měsíce po jejím dokončení (kolaudaci); pozdější prodeje jsou od DPH zpravidla osvobozeny (§ 56 zákona o DPH ve znění od 1. 7. 2025), mezi soukromými osobami se neplatí vůbec. Ověřte, že cena v ceníku je „vč. DPH“ a jak se zdaní klientské změny. Vlastní zdroje nikdy nepočítejte z ceny bez DPH, kterou ceník uvádí drobným písmem.
Čím se liší
Daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) byla zrušena v roce 2020 a s DPH nesouvisí. Daň z nemovitých věcí platí vlastník každý rok, DPH jen jednou v kupní ceně od developera. Pronájem bytů je od DPH osvobozen, takže ani investor daň z kupní ceny obvykle zpět nezíská.
Související pojmy
Hloubkový průvodce
Spočítejte si vlastní situaci
Místo abstraktních definic — zadejte své vlastní parametry a uvidíte výsledek na své koži. Bez registrace, bez formuláře, bez prodejců.