С новостройкой ипотека устроена иначе, чем со вторичным жильём, потому что вы покупаете то, чего ещё нет. Обычно 10–20 % цены вы платите из собственных средств при подписании предварительного договора купли-продажи (smlouva o smlouvě budoucí kupní) и во время строительства, а остаток ипотека покрывает только после ввода дома в эксплуатацию (kolaudace), когда подписывается договор купли-продажи. Банк одобряет кредит по оценке на основе проектной документации и прайс-листа и перечисляет деньги напрямую девелоперу, а не вам.
Правила ČNB те же, что для любого жилья: LTV не больше 80 %, до 36 лет 90 %. Отличие во времени. Между подписанием и выдачей может пройти год и больше, а ставка за это время меняется: последняя известная средняя реализованная ставка (ČBA за август 2026 года) составляет 5,00 %, и предложения банков растут. Ниже график платежей, то, как банк финансирует новостройку, пример с пражской 2+kk и пункты договора, от которых зависит, кто несёт риск задержки.
Какие договоры вы подпишете при покупке новостройки?
С девелопером обычно подписывают три договора: бронирования, предварительный договор купли-продажи (SoSBK) и сам договор купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию.
- Договор бронирования (rezervační smlouva) закрепляет за вами конкретный юнит за плату, обычно на несколько недель. Девелоперы дают подписать его быстро, поэтому сразу проверьте, когда и на каких условиях плату возвращают.
- Главным документом будет предварительный договор купли-продажи (SoSBK). В нём цена, стандарты отделки, график платежей, срок завершения, санкции и условия отказа от договора, то есть всё существенное.
- Договор купли-продажи подписывают после ввода дома в эксплуатацию и регистрации юнита в кадастре. Обычно только тогда вы и получаете ипотеку.
Некоторые девелоперы продают строящиеся юниты сразу по договору купли-продажи. Тогда вы становитесь собственником раньше и банк может заложить строящуюся квартиру, но и риск остановки стройки в большей мере ложится на вас.
График платежей и когда приходит ипотека
| Модель | Платежи покупателя | Когда выдаётся ипотека | Что это значит для вас |
|---|---|---|---|
| Остаток после ввода в эксплуатацию | 10–20 % при SoSBK или 2 платежами во время стройки | единовременно после ввода в эксплуатацию | проценты платите только с момента выдачи; проще всего для банка |
| По этапам строительства | напр. 10 % SoSBK, 30 % «коробка», 60 % ввод в эксплуатацию | часть до ввода в эксплуатацию, остаток после | во время стройки платите проценты с выданной части; банку нужен залог уже сейчас |
| Договор купли-продажи строящейся квартиры | по договору, часто большая доля заранее | постепенно по ходу стройки | собственником становитесь раньше, но несёте риск недостроя |
Безопаснее всего для покупателя модель, в которой ипотеку выдают только после ввода в эксплуатацию. Если график требует платить из кредита до завершения стройки, банку нужно обеспечение: зарегистрированный строящийся юнит или другая недвижимость. Выясните это до подписания SoSBK.
Как банк оценивает и финансирует новостройку
Квартиру, которой ещё нет, оценщик осмотреть не может. Поэтому банк определяет её будущую стоимость по проектной документации, прайс-листу девелопера и сравнению с соседними проектами. Если девелопер после старта продаж поднимает цены, оценка может за ними не успеть, и разницу вы доплатите из собственных средств.
У большинства крупных проектов есть банк-партнёр, часто тот самый, что кредитует девелопера на строительство. Проект у него уже оценён, оценка обычно быстрая и дешёвая, выдача на счёт девелопера отлажена. Но ставка у такого банка может оказаться не лучшей. Ипотеку можно взять в любом банке, только учтите, что он будет оценивать проект сам.
Деньги по ипотеке идут на счёт, указанный в SoSBK, обычно проектный или блокированный счёт девелопера. Убедитесь, что туда же идут и ваши авансы до ввода в эксплуатацию, а не на текущий счёт компании. Если у девелопера начнутся проблемы, это ваша главная защита.
Пражская 2+kk на 55 м² в цифрах
- Собственные средства: 803 000 Kč при SoSBK и 803 000 Kč за «коробку», всего 1 606 000 Kč.
- Ипотека после ввода в эксплуатацию: 6 424 000 Kč на 30 лет под 5,00 %, платёж 34 485 Kč. При обычном внутреннем пороге банков 45 % домохозяйству без других долгов нужен чистый доход примерно 76 600 Kč.
- Заявитель до 36 лет с LTV 90 % платит из своих только 803 000 Kč, ипотека составит 7 227 000 Kč, платёж 38 796 Kč. При пороге 50 % хватит дохода около 77 600 Kč.
- Если бы график требовал оплатить из ипотеки 20 % уже за «коробку» (1 606 000 Kč) за год до ввода в эксплуатацию, в этот год вы платили бы только проценты, примерно 6 690 Kč в месяц.
Платёж для другой цены и срока покажет расчёт платежа. Новые квартиры в Праге во II квартале 2026 года стоили около 146–150 тыс. Kč/м².
Какой НДС заложен в цену: 12 или 21 %?
Новая квартира площадью до 120 м² (и семейный дом до 350 м²) считается социальным жильём со сниженной ставкой НДС (DPH) 12 %, всё, что больше, облагается по ставке 21 %. Для квартиры за 10 000 000 Kč без НДС это 11 200 000 против 12 100 000 Kč, то есть разница 900 000 Kč. Банк финансирует цену с налогом, поэтому разница сказывается и на собственных средствах, и на платеже.
НДС облагается первая продажа в течение срока, установленного § 56 закона об НДС: с 1. 7. 2025 он заканчивается в 23-м календарном месяце после месяца, когда вступило в силу первое решение о вводе дома в эксплуатацию. Остальные продажи от НДС освобождены, если продавец не решит их облагать.
Если квартира большая и близка к порогу или вы объединяете два юнита, проверьте, какую ставку НДС девелопер указал в SoSBK и из какой площади он исходил.
Клиентские изменения и приёмка
Клиентские изменения (klientské změny: другое напольное покрытие, перенос перегородок, электрика) оплачиваются отдельно, обычно заранее и из собственных средств. Банк финансирует их, только если они входят в цену и в оценку. Если хотите включить их в ипотеку, оформите дополнительное соглашение к SoSBK с ценой до того, как банк сделает оценку.
Приёмка квартиры (přejímka) проходит после ввода в эксплуатацию. Что на ней сделать:
- сравнить исполнение со стандартами и согласованными клиентскими изменениями;
- записать каждый дефект в протокол со сроком устранения;
- не принимать квартиру, если дефекты мешают в ней жить;
- проверить площадь, окна, ровность полов, работу коммуникаций;
- если вы не строитель, взять с собой специалиста по технической приёмке.
Если стройка задерживается
Большинство проектов сдвигают срок завершения, и риск для вас двойной.
- В SoSBK штраф девелопера за просрочку должен быть сопоставим со штрафом, который платите вы за просроченный платёж. Ищите и право отказаться от договора и вернуть авансы, если задержка превысит оговорённый срок.
- В кредитном договоре у одобренной ипотеки есть срок первой выдачи. Если ввод в эксплуатацию сдвинется за него, придётся просить продления, и банк может пересчитать ставку и платёжеспособность. Если договор подписываете сильно заранее, спросите, как долго банк держит предложенную ставку.
Проекты с актуальным предложением квартир собраны на родственном сайте novostavby.com.
Источники
- закон № 235/2004 Sb. о налоге на добавленную стоимость (сниженная ставка 12 % для объектов социального жилья)
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс, § 1785 и след. (предварительный договор), § 2128 и след. (купля-продажа недвижимой вещи)
- ČNB — лимит LTV 80 %, или 90 % до 36 лет
- ČBA — Hypomonitor (август 2026) и мониторинг цен на недвижимость (II квартал 2026)