Hypotéka na koupi domu funguje stejně jako hypotéka na byt: banka půjčí nejvýš 80 % hodnoty domu i s pozemkem, 90 %, je-li aspoň jednomu žadateli méně než 36 let. U domu za 6 000 000 Kč je to úvěr 4 800 000 Kč, který na 30 let při 5,00 % stojí 25 767 Kč měsíčně. Jinak ale probíhá odhad, pojištění a posouzení starší stavby.
Dům oceňuje odhadce na místě, a to včetně pozemku a vedlejších staveb. Banka chce stavbu pojištěnou s vinkulací ve svůj prospěch a u staršího domu se často vyplatí financovat rovnou i rekonstrukci, protože banka může počítat úvěr z hodnoty po ní.
Čím se hypotéka na dům liší od hypotéky na byt?
Postup je stejný: předschválení, rezervace, odhad, schválení, kupní smlouva, úschova a vklad do katastru. Rozdíly jsou v tom, co banka zastavuje a co na nemovitosti zkoumá.
| Co se liší | Byt | Dům |
|---|---|---|
| Zástava | bytová jednotka | dům, pozemek a další stavby na něm jako celek |
| Odhad | u běžných bytů často online | odhadce na místě, 3 000–6 000 Kč |
| LTV | 80 %, do 36 let 90 % | stejně, z hodnoty domu včetně pozemku |
| Pojištění | jednotka s vinkulací | celá stavba s vinkulací |
| Na co se odhadce dívá | dům, patro, srovnatelné prodeje | konstrukce, střecha, sítě, přístup, pozemek |
| Časté komplikace | společenství vlastníků, fond oprav | studna a čistírna, přístavby mimo katastr, záplavy |
Jak banka ocení dům s pozemkem?
Odhadce oceňuje dům, pozemek, garáž a další stavby dohromady a z výsledné zástavní hodnoty banka počítá LTV. Online ocenění bez prohlídky banky nabízejí u standardních bytů; Raiffeisenbank ho podle svého seznamu podkladů uvádí jen pro dokončenou bytovou jednotku o ploše 30–120 m². U domu tedy počítejte s prohlídkou a s cenou 3 000–6 000 Kč.
Odhadce porovnává skutečnost s katastrem a dokumentací. Přístavba, která v nich chybí, hodnotu nezvýší a schválení může zdržet. Bez povolení se obejde jen drobná stavba, například stavba do 40 m² zastavěné plochy a 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, která souvisí s bydlením a stojí aspoň 2 m od hranice pozemku (příloha stavebního zákona).
U starého domu rozhoduje i délka úvěru. ČNB doporučuje, aby splatnost nepřesahovala ekonomickou aktivitu dlužníka ani životnost nemovitosti a zpravidla nebyla delší než 30 let. Přisoudí-li odhadce domu krátkou zbývající životnost, může banka splatnost zkrátit a splátka vzroste.
Co prověřit u staršího domu před rezervací?
- Voda a odpad. Veřejný vodovod a kanalizace, nebo studna a čistírna či jímka? U studny chtějte rozbor vody, u čistírny doklady k jejímu provozu.
- Střecha, vlhkost a statika. Praskliny, vlhké zdivo a stará krytina mohou znamenat opravy za statisíce. Nechte dům projít stavebním technikem dřív, než podepíšete rezervaci.
- Rozvody a topení. Původní elektroinstalace nebo starý kotel znamenají práce, které je lepší zahrnout do úvěru hned.
- Přístup. Vede-li cesta k domu přes cizí pozemek, potřebujete služebnost zapsanou v katastru.
- Záplavové území. Jestli pojišťovna v dané lokalitě kryje povodeň a za kolik, zjistěte dřív než banka.
- Zápis v katastru. Je dům zapsaný jako rodinný dům, nebo jako stavba pro rodinnou rekreaci? Podle toho ho banka posoudí.
- Energetický štítek. Třída podle PENB napoví, kolik zaplatíte za topení.
Koupě a rekonstrukce v jedné hypotéce
Starší dům bývá levnější, ale do pár let potřebuje střechu, okna nebo topení. Když rekonstrukci zahrnete do hypotéky na koupi, může banka počítat úvěr z hodnoty domu po dokončení prací. Například mBank na své stránce uvádí, že u zastavené rekonstruované nemovitosti bere v potaz budoucí hodnotu určenou odhadcem a peníze na práce uvolňuje najednou podle odhadu, nebo postupně proti fakturám. Co banky jako rekonstrukci uznávají, rozebírá článek hypotéka na rekonstrukci.
Dům za 6 milionů s rekonstrukcí. Předpokládejme rodinný dům z 80. let za 6 000 000 Kč, který odhadce dnes ocení na kupní cenu. Nová střecha, okna a tepelné čerpadlo stojí podle položkového rozpočtu 1 000 000 Kč a odhad hodnoty po rekonstrukci je 7 200 000 Kč. Sazba 5,00 %, splatnost 30 let, anuitní splátka, LTV 80 % a obvyklá interní hranice bank 45 % čistého příjmu na splátky.
| Položka | Jen koupě na hypotéku | Koupě i rekonstrukce v hypotéce |
|---|---|---|
| Základ pro LTV | 6 000 000 Kč | 7 200 000 Kč |
| Úvěr (80 %) | 4 800 000 Kč | 5 760 000 Kč |
| Hotovost na koupi a rekonstrukci | 2 200 000 Kč | 1 240 000 Kč |
| Měsíční splátka | 25 767 Kč | 30 921 Kč |
| Potřebný čistý příjem | aspoň 57 260 Kč | aspoň 68 714 Kč |
Společné financování ušetří 960 000 Kč hotovosti, splátka ale vzroste o 5 154 Kč. Z jaké hodnoty banka počítá a jak vysoko odhadce hodnotu po rekonstrukci stanoví, si ověřte na první schůzce, ne až po odhadu.
Na jakou částku dům pojistit?
Banka chce dům pojištěný a pojistné plnění vinkulované ve svůj prospěch. Pojistná částka má odpovídat tomu, kolik by stálo dům postavit znovu, ne kupní ceně, ve které je i pozemek, ani výši úvěru. U domu na tom záleží víc než u bytu, protože pojišťujete celou stavbu včetně střechy a obvodových zdí.
Podpojištění se nevyplatí. Je-li pojistná částka v době škody nižší než pojistná hodnota, pojišťovna plnění sníží ve stejném poměru (§ 2854 občanského zákoníku), pokud jste si ve smlouvě nesjednali opak. U domu, jehož stavba má hodnotu 4 500 000 Kč a je pojištěná na 3 000 000 Kč, vyplatí pojišťovna při škodě 600 000 Kč jen 400 000 Kč. Indexaci a další body ke kontrole popisuje článek o pojištění nemovitosti k hypotéce.
Kdy jde o jiný úvěr
- Dům teprve stavíte: banka čerpá po etapách a počítá s budoucí hodnotou, viz hypotéka na stavbu domu.
- Kupujete pozemek a stavět budete později: kontroly před koupí a podmínky bank popisuje hypotéka na pozemek.
- Dům je zapsaný jako stavba pro rodinnou rekreaci: banka ho posoudí jako rekreační objekt a výjimka LTV 90 % pro mladé, určená pro vlastní bydlení, se na něj zpravidla nevztahuje, viz hypotéka na chatu.
- Dům kupujete k pronájmu: jde o investiční hypotéku a ČNB od 1. dubna 2026 doporučuje LTV nejvýš 70 %.
Zdroje
- ČNB – makroobezřetnostní politika: limit LTV 80 % (90 % do 36 let)
- ČNB – Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení (27. 11. 2025), splatnost a životnost nemovitosti
- mBank – Hypotéka na rekonstrukci: budoucí hodnota, čerpání, vinkulace pojištění (stav k 10. 10. 2026)
- Raiffeisenbank – Dokumenty pro posouzení hypotéky: online ocenění jen u bytových jednotek
- Komerční banka – Hypotéka na chalupu/chatu: zápis v katastru s číslem popisným nebo evidenčním