Покупка квартиры в ипотеку проходит одиннадцать шагов в строгом порядке: предварительное одобрение, поиск, договор бронирования, оценка, одобрение кредита, договор купли-продажи с депонированием, договор залога, заявление о регистрации в кадастре, выдача ипотеки, регистрация права собственности и передача квартиры. От брони до ключей при полном комплекте документов обычно проходит 6–10 недель. Дольше всего ждать одобрения в банке (2–4 недели) и регистрации в кадастре недвижимости, которая возможна не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе.
Главное правило всего процесса: ни ваши деньги, ни деньги банка не попадают к продавцу, пока кадастр не запишет собственником вас. Для этого и нужно депонирование (úschova). Ниже весь путь в таблице, затем подробности по шагам, типичные ошибки и модельный расчёт: сколько денег и когда понадобится на квартиру за 5 млн Kč при средней ставке 5,00 %. Те же шаги действуют и при покупке дома; чем ипотека на покупку дома отличается при оценке и страховании, мы разобрали отдельно.
Как проходит покупка квартиры в ипотеку и сколько она длится?
Покупка проходит 11 шагов и при полном комплекте документов обычно занимает 6–10 недель от брони до ключей:
| Шаг | Когда (ориентировочно) | Кто платит | За чем следить |
|---|---|---|---|
| 1. Предварительное одобрение | до поиска, несколько дней | бесплатно | срок действия и потолок суммы |
| 2. Поиск квартиры | по ситуации на рынке | – | форма собственности, LV, залоги |
| 3. Договор бронирования | неделя 0 | покупатель (задаток) | срок, возврат задатка без ипотеки |
| 4. Оценка | неделя 1 | покупатель, 3 000–6 000 Kč | оценочная цена против цены покупки |
| 5. Одобрение кредита | неделя 1–4 | – | условия выдачи |
| 6. Договор купли-продажи + депонирование | неделя 4–5 | по договорённости, обычно пополам | соответствие условиям банка |
| 7. Кредитный договор и договор залога | неделя 4–5 | – | страхование с винкуляцией |
| 8. Заявление о регистрации | неделя 5 | покупатель, 2 × 2 000 Kč | пломба на LV |
| 9. Выдача на депозит | неделя 5–6 | – | подтверждение пломбы для банка |
| 10. Регистрация права собственности | неделя 8–9 | – | выписка LV с вашим именем |
| 11. Передача квартиры | неделя 8–10 | – | акт приёма-передачи, счётчики |
| Итого | обычно 6–10 недель от брони до ключей | помимо цены около 10–20 тыс. Kč сборов и страховка | срок брони не меньше 4–6 недель |
Сроки по дням, включая то, что происходит внутри банка, разобраны в статье Сколько оформляется ипотека. Здесь речь о порядке действий и деньгах.
Предодобрение, поиск и бронь
Предварительное одобрение (předschválení) банк даёт за несколько дней по документам о доходе. Оно показывает, сколько вам дадут при обычных внутренних лимитах банков: все платежи до 45 % чистого дохода, до 36 лет до 50 %. Искать квартиру без него значит рисковать бронью, которую нечем будет оплатить. Свой потолок можно заранее проверить в калькуляторе Какую ипотеку мне дадут.
Найдя квартиру, ещё до брони скачайте выписку из кадастра, лист собственности (list vlastnictví, LV). По ней видно, кто собственник, в личной ли собственности квартира (кооперативные квартиры, družstevní byty, банки финансируют иначе) и какие на ней лежат залоги или вещные обременения.
Договор бронирования (rezervační smlouva) закрепляет квартиру за вами за задаток, который потом засчитывается в цену. Здесь решают две вещи. Срок брони должен покрыть одобрение кредита, то есть быть не меньше 4–6 недель. И договор должен прямо говорить, что будет с задатком, если банк ипотеку не одобрит: без условия о возврате вы можете его потерять.
Иностранец проходит те же шаги, но к ним добавляются проверка происхождения денег и договор на чешском языке. Остальное, в том числе кому из иностранцев дают ипотеку, мы разобрали в статье как купить квартиру в Чехии иностранцу.
Оценка и одобрение кредита
Оценку (odhad) заказывает банк, а платит за неё обычно покупатель: 3 000–6 000 Kč, для квартир часто онлайн и дешевле. Ипотеку банк считает от меньшей из двух сумм, цены покупки или оценочной стоимости. Лимит ČNB составляет LTV 80 %, до 36 лет 90 %, и если оценка выйдет ниже цены, разницу придётся доплатить из собственных средств.
Одобрение обычно занимает 2–4 недели с момента, когда вы сдали полный комплект документов. В результате вы получаете кредитный договор с условиями выдачи (podmínky čerpání), то есть со списком того, что нужно предъявить банку, прежде чем он перечислит деньги. Обычно это подписанный договор купли-продажи, договор о депонировании, договор залога, заявление о регистрации с отметкой о пломбе, страхование недвижимости с винкуляцией и подтверждение, что собственные средства внесены. Отправьте этот список продавцу и адвокату, который готовит договор купли-продажи, ещё до подписания.
Три подписи и одно заявление в кадастр
На практике три документа подписывают в течение нескольких дней.
- Договор купли-продажи и договор о депонировании. Цену оплачивают через адвокатское, нотариальное или банковское депонирование: собственные средства вы вносите туда сразу, ипотека придёт позже. На что смотреть в тексте, разбирает статья про договор купли-продажи квартиры с ипотекой.
- Кредитный договор с банком, если вы не подписали его уже при одобрении. Перед подписанием у вас есть 14 дней на размышление (doba na rozmyšlenou), и всё это время банк не может изменить или отозвать предложенный проект. А вот права отказаться от уже подписанного ипотечного договора в течение 14 дней закон не даёт. Что проверить заранее, перечислено в статье про подписание ипотечного договора.
- Договор залога (zástavní smlouva), который устанавливает залоговое право банка на покупаемую квартиру.
Затем в кадастр подают заявление о регистрации (návrh na vklad) права собственности и заявление о регистрации залогового права, каждое с административным сбором 2 000 Kč. Кадастр сразу ставит на листе собственности пломбу, знак того, что идёт производство. Выписка с пломбой обычно входит в условия выдачи кредита.
Выдача, регистрация и ключи
Когда условия выдачи выполнены, банк перечисляет ипотеку на депозит, а не продавцу. С этого дня начисляются проценты. Первый регулярный платёж обычно приходится на следующий месяц, в зависимости от даты выдачи. Что банк хочет увидеть до того, как состоится выдача ипотеки, разбираем в отдельной статье.
Кадастр регистрирует переход права не раньше чем через 20 дней после уведомления прежнего собственника. Как только запись внесена, депозитарий проверяет выписку из листа собственности и выплачивает цену продавцу. Если квартира была в залоге, сначала гасится его кредит, а остаток уходит продавцу.
Когда передаётся квартира, оговорено в договоре купли-продажи: после регистрации права собственности или после выплаты цены. В акт приёма-передачи запишите показания счётчиков, ключи, дефекты и оснащение. Потом переоформите договоры на энергию и сообщите о смене собственника в SVJ (товарищество собственников) или управляющему домом.
Сколько денег и когда нужно на квартиру за 5 млн Kč?
Миллион собственных средств: задаток при брони, остаток при подписании, а сверх цены 10–20 тыс. Kč сборов и страховку. По неделям это выглядит так:
- Бронь (неделя 0): задаток (в примере 150 000 Kč) засчитывается в цену.
- Оценка (неделя 1): 3 000–6 000 Kč.
- Подписание (неделя 4–5): остаток собственных средств 850 000 Kč на депозит, плата за депонирование по договорённости (обычно 3 000–10 000 Kč в целом), страхование недвижимости.
- Кадастр (неделя 5): 2 000 Kč за регистрацию права собственности и 2 000 Kč за регистрацию залогового права.
- Выдача (неделя 5–6): банк перечисляет 4 000 000 Kč на депозит.
- Первый платёж (следующий месяц): 23 384 Kč.
Если покупаете через агентство недвижимости, комиссию обычно платит продавец и она уже включена в цену. Проверьте это в договоре бронирования.
10 ошибок, которые затянут или удорожат покупку
- Бронь без предварительного одобрения, а потом выясняется, что банк даст меньше, чем нужно.
- Срок брони короче 4 недель: одобрение кредита не успевает.
- Задаток без условия о возврате при отказе в ипотеке.
- Собственные средства посчитаны от цены, а не от оценки. Если оценка окажется ниже, денег не хватит.
- Договор купли-продажи подписан до того, как его одобрил банк. Он не соответствует условиям выдачи, и его приходится переписывать.
- Цена или её часть оплачена напрямую продавцу в обход депонирования.
- Новый кредит, лизинг или кредитная карта между одобрением и выдачей: банк может приостановить выдачу.
- Смена работы во время оформления (подробнее в статье об ипотеке на испытательном сроке).
- Страховка недвижимости без винкуляции в пользу банка.
- Передача квартиры без акта и показаний счётчиков, а потом споры о дефектах и недоплатах.
Источники
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (регистрация, пломба, защитный срок)
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс (договор купли-продажи, залоговое право)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите (§ 111 — срок на размышление, оценка кредитоспособности)
- ČNB — лимит LTV для кредитов на жильё