Od podpisu rezervácie po odovzdanie kľúčov trvá kúpa bytu na hypotéku v Česku pri kompletných dokladoch obvykle 6–10 týždňov. Najdlhšie trvá schvaľovanie v banke (2–4 týždne) a vklad do katastra, ktorý úrad povolí najskôr 20 dní po odoslaní informácie o plombe; poplatok za návrh na vklad je 2 000 Kč.
Krokov je jedenásť a ich poradie je pevné: predschválenie, hľadanie, rezervačná zmluva, odhad, schválenie úveru, kúpna zmluva s úschovou, záložná zmluva, návrh na vklad, čerpanie hypotéky, zápis vlastníctva a odovzdanie bytu. Celým procesom sa ťahá jedno pravidlo: peniaze kupujúceho ani banky nejdú predávajúcemu priamo, kým kataster nezapíše za vlastníka vás. Na to slúži úschova. Ako to vyzerá s peniazmi pri byte za 5 mil. Kč a dnešnej priemernej sadzbe 5,00 %, ukazuje príklad nižšie. Rovnaké kroky platia aj pri rodinnom dome; v čom sa hypotéka na kúpu domu líši pri odhade a poistení, opisujeme v samostatnom článku.
Ako prebieha kúpa bytu na hypotéku a ako dlho trvá?
| Krok | Kedy (orientačne) | Kto platí | Čo sledovať |
|---|---|---|---|
| 1. Predschválenie | pred hľadaním, niekoľko dní | zadarmo | platnosť a strop sumy |
| 2. Hľadanie bytu | podľa trhu | – | typ vlastníctva, LV, záložné práva |
| 3. Rezervačná zmluva | týždeň 0 | kupujúci (záloha) | lehota, vrátenie zálohy bez hypotéky |
| 4. Odhad | týždeň 1 | kupujúci, 3 000–6 000 Kč | odhadná cena vs. kúpna cena |
| 5. Schválenie úveru | týždeň 1–4 | – | podmienky čerpania |
| 6. Kúpna zmluva + úschova | týždeň 4–5 | dohodou, obvykle napoly | súlad s podmienkami banky |
| 7. Úverová a záložná zmluva | týždeň 4–5 | – | poistenie s vinkuláciou |
| 8. Návrh na vklad | týždeň 5 | kupujúci, 2 × 2 000 Kč | plomba na LV |
| 9. Čerpanie do úschovy | týždeň 5–6 | – | doloženie plomby banke |
| 10. Zápis vlastníctva | týždeň 8–9 | – | výpis LV s vaším menom |
| 11. Odovzdanie bytu | týždeň 8–10 | – | preberací protokol, merače |
| Spolu | obvykle 6–10 týždňov od rezervácie po kľúče | okrem ceny zhruba 10–20 tis. Kč poplatkov a poistenie | rezervačná lehota aspoň 4–6 týždňov |
Časovanie jednotlivých dní vrátane toho, čo sa deje vnútri banky, rozoberá článok Ako dlho trvá vybavenie hypotéky. Tu sa sústredíme na poradie a peniaze.
Predschválenie, hľadanie a rezervácia
Predschválenie získate v priebehu niekoľkých dní na základe dokladov o príjme. Dozviete sa z neho, koľko vám banka požičia pri obvyklých interných limitoch (celkové splátky do 45 % čistého príjmu, do 36 rokov 50 %). Kto hľadá byt bez neho, riskuje rezerváciu, ktorú nedokáže zafinancovať. Strop si vopred overíte v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku.
Keď si vyberiete byt, stiahnite si ešte pred rezerváciou list vlastníctva (list vlastnictví) z katastra. Skontrolujete na ňom, kto je vlastník, či je byt v osobnom vlastníctve (družstevné byty banky financujú inak) a aké záložné práva či vecné bremená na ňom viaznu.
Rezervačná zmluva blokuje byt pre vás za zálohu, ktorá sa započíta do kúpnej ceny. Rozhodujú dve veci: dĺžka rezervácie, ktorá musí pokryť schválenie úveru (teda najmenej 4–6 týždňov), a to, čo sa stane so zálohou, keď vám banka hypotéku neschváli. Bez výslovného ustanovenia o vrátení zálohy pri zamietnutí úveru môžete zálohu stratiť.
Cudzinec prechádza rovnakými krokmi, navyše ho čaká overenie pôvodu peňazí a zmluva v češtine. Čo ďalšie obnáša kúpa nehnuteľnosti v Česku pre cudzinca a kto z cudzincov dostane hypotéku, rozoberáme osobitne.
Odhad a schválenie úveru
Odhad objednáva banka a platí ho spravidla kupujúci (3 000–6 000 Kč, pri bytoch často online a lacnejšie). Banka počíta hypotéku z nižšej z dvoch hodnôt, kúpnej alebo odhadnej ceny. Limit ČNB je LTV 80 %, do 36 rokov 90 %. Keď odhad vyjde pod kúpnou cenou, rozdiel doplníte z vlastných zdrojov.
Schválenie trvá obvykle 2–4 týždne od kompletných dokladov. Výsledkom je úverová zmluva s podmienkami čerpania, teda zoznamom toho, čo musíte banke doložiť, kým pošle peniaze. Typicky ide o podpísanú kúpnu zmluvu, zmluvu o úschove, záložnú zmluvu, návrh na vklad s vyznačenou plombou, poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou a doklad o zaplatení vlastných zdrojov. Tento zoznam pošlite predávajúcemu a advokátovi, ktorý píše kúpnu zmluvu, ešte predtým, ako ju podpíšete.
Tri podpisy a návrh na vklad
V praxi sa v priebehu niekoľkých dní podpisujú tri dokumenty:
- Kúpna zmluva a zmluva o úschove. Kúpna cena sa platí cez advokátsku, notársku alebo bankovú úschovu; vlastné zdroje do nej zložíte hneď, hypotéka príde neskôr. Na čo sa v texte zamerať, rozoberá článok o tom, čo musí obsahovať kúpna zmluva na byt s hypotékou.
- Úverová zmluva s bankou, ak ste ju nepodpísali už pri schválení. Pred podpisom máte 14-dňovú lehotu na rozmyslenie (doba na rozmyšlenou), počas ktorej banka nesmie predložený návrh zmeniť ani odvolať. Zákonné právo odstúpiť od podpísanej zmluvy do 14 dní sa na hypotéky nevzťahuje. Čo skontrolovať pred podpisom, zhŕňa checklist k podpisu hypotekárnej zmluvy.
- Záložná zmluva, ktorá zriaďuje záložné právo banky k bytu, ktorý kupujete.
Potom ide na kataster návrh na vklad vlastníckeho práva a návrh na vklad záložného práva, každý so správnym poplatkom 2 000 Kč. Kataster na list vlastníctva hneď vyznačí plombu, ktorá ukazuje, že prebieha konanie. Výpis s plombou je pre banku obvykle podmienkou čerpania.
Čerpanie, zápis a odovzdanie kľúčov
Po doložení podmienok čerpania pošle banka hypotéku do úschovy, nie predávajúcemu. Od toho dňa platíte úroky. Prvá riadna splátka prichádza obvykle v nasledujúcom mesiaci podľa dátumu čerpania. Čo chce banka vidieť pred čerpaním hypotéky, rozoberá samostatný článok.
Kataster vykoná vklad najskôr po uplynutí 20 dní od upovedomenia doterajšieho vlastníka. Hneď po zápise správca úschovy overí výpis z listu vlastníctva a vyplatí kúpnu cenu. Ak bol byt založený, najprv z nej splatí úver predávajúceho a zvyšok pošle jemu.
Kedy vám byt odovzdajú, určuje kúpna zmluva: buď po zápise vlastníctva, alebo po vyplatení kúpnej ceny. Do preberacieho protokolu zapíšte stavy meračov, kľúče, vady a vybavenie. Potom prepíšte energie a oznámte zmenu vlastníka SVJ (spoločenstvu vlastníkov jednotiek) alebo správcovi domu.
Kedy a koľko zaplatíte pri byte za 5 mil. Kč?
- Pri rezervácii (týždeň 0) zaplatíte zálohu, v príklade 150 000 Kč, ktorá sa započíta do ceny.
- Odhad v 1. týždni stojí 3 000–6 000 Kč.
- Pri podpise v týždni 4–5 zložíte zvyšok vlastných zdrojov 850 000 Kč do úschovy, uhradíte poplatok za úschovu podľa dohody (obvykle 3 000–10 000 Kč celkom) a poistenie nehnuteľnosti.
- Katastru v 5. týždni zaplatíte 2 000 Kč za vklad vlastníckeho práva a 2 000 Kč za vklad záložného práva.
- Banka v týždni 5–6 pošle do úschovy 4 000 000 Kč.
- Prvá splátka 23 384 Kč príde v nasledujúcom mesiaci.
Ak kupujete cez realitnú kanceláriu, provízia je obvykle zahrnutá v cene a platí ju predávajúci. Overte si to v rezervačnej zmluve.
10 chýb, ktoré kúpu zdržia alebo predražia
- Rezervujete bez predschválenia a potom zistíte, že vám banka požičia menej, ako potrebujete.
- Rezervačná lehota je kratšia ako 4 týždne a schválenie úveru sa nestihne.
- Pri zálohe chýba ustanovenie o jej vrátení, ak banka hypotéku zamietne.
- Vlastné zdroje počítate z ceny, nie z odhadu. Keď odhad vyjde nižšie, peniaze chýbajú.
- Kúpnu zmluvu podpíšete skôr, ako ju odsúhlasí banka. Nesplní podmienky čerpania a musí sa prepisovať.
- Kúpnu cenu alebo jej časť zaplatíte priamo predávajúcemu, mimo úschovy.
- Medzi schválením a čerpaním si vezmete nový úver, lízing alebo kreditnú kartu a banka môže čerpanie pozastaviť.
- Počas vybavovania zmeníte zamestnanie; pozrite si článok o hypotéke v skúšobnej dobe.
- Poistenie nehnuteľnosti nemá vinkuláciu v prospech banky.
- Byt preberiete bez protokolu a odpočtov meračov, čo vedie k sporom o vady a nedoplatky.
Zdroje
- zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (vklad, plomba, ochranná lehota)
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (kúpna zmluva, záložné právo)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (§ 111 lehota na rozmyslenie, posúdenie schopnosti splácať)
- ČNB – limit LTV pre úvery na bývanie