Купівля квартири в іпотеку складається з одинадцяти кроків, які йдуть у чіткій послідовності: попереднє схвалення, пошук, договір резервації, оцінка, схвалення кредиту, договір купівлі-продажу з депозитом, договір застави, заява про внесення запису, видача іпотеки, запис права власності і передача квартири. Від підписання резервації до ключів за повного пакета документів минає зазвичай 6–10 тижнів. Найдовше тривають схвалення в банку (2–4 тижні) і внесення запису до кадастру, яке можливе не раніше ніж після 20-денного захисного строку.
Головне правило всього процесу: гроші покупця і банку не потрапляють до продавця, доки кадастр не запише власником вас. Для цього й існує депозит (úschova). Нижче спершу весь шлях у таблиці, потім кроки, на яких найчастіше помиляються, і модельний розрахунок того, скільки грошей і коли знадобиться на квартиру за 5 млн Kč за нинішньої середньої ставки 5,00 %. Ті самі кроки діють і під час купівлі будинку; чим іпотека на купівлю будинку відрізняється в оцінці та страхуванні, ми розібрали окремо.
Як проходить купівля квартири в іпотеку і скільки триває?
| Крок | Коли (орієнтовно) | Хто платить | На що зважати |
|---|---|---|---|
| 1. Попереднє схвалення | до пошуку, кілька днів | безкоштовно | строк дії і максимальна сума |
| 2. Пошук квартири | залежно від ринку | – | тип власності, LV, застави |
| 3. Договір резервації | тиждень 0 | покупець (завдаток) | строк, повернення завдатку без іпотеки |
| 4. Оцінка | тиждень 1 | покупець, 3 000–6 000 Kč | оціночна ціна проти купівельної |
| 5. Схвалення кредиту | тиждень 1–4 | – | умови видачі |
| 6. Договір купівлі-продажу + депозит | тиждень 4–5 | за домовленістю, зазвичай навпіл | відповідність умовам банку |
| 7. Кредитний договір і договір застави | тиждень 4–5 | – | страхування з вінкуляцією |
| 8. Заява про внесення запису | тиждень 5 | покупець, 2 × 2 000 Kč | пломба на LV |
| 9. Видача на депозит | тиждень 5–6 | – | підтвердження пломби для банку |
| 10. Запис права власності | тиждень 8–9 | – | виписка LV з вашим ім’ям |
| 11. Передача квартири | тиждень 8–10 | – | акт приймання-передачі, лічильники |
| Разом | зазвичай 6–10 тижнів від резервації до ключів | крім ціни, приблизно 10–20 тис. Kč зборів і страхування | строк резервації щонайменше 4–6 тижнів |
LV означає лист власності (list vlastnictví), тобто виписку з кадастру нерухомості. Що відбувається день за днем, зокрема всередині банку, розбирає стаття Скільки триває оформлення іпотеки. Тут ідеться про послідовність і гроші.
Спершу попереднє схвалення, потім пошук і резервація
Попереднє схвалення (předschválení) ви отримаєте за кілька днів на підставі документів про дохід. З нього видно, скільки вам позичить банк за звичних внутрішніх лімітів (усі платежі до 45 % чистого доходу, до 36 років до 50 %). Без нього ви ризикуєте підписати резервацію, яку не зможете профінансувати. Свій ліміт заздалегідь перевірите в калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти.
Коли знайдете квартиру, ще до резервації завантажте з кадастру лист власності. Ви побачите, хто власник, чи квартира в особистій власності (кооперативні квартири, družstevní byty, банки фінансують інакше) і які застави чи речові тягарі (věcná břemena) на ній є.
Договір резервації (rezervační smlouva) закріплює квартиру за вами в обмін на завдаток, який потім зараховують у купівельну ціну. Перевірте в ньому дві речі. Резервація має тривати досить довго, щоб банк устиг схвалити кредит, тобто щонайменше 4–6 тижнів. І в договорі має бути прямо сказано, що завдаток повернуть, якщо банк іпотеку не схвалить, інакше ви можете його втратити.
Іноземець проходить ті самі кроки, але до них додаються перевірка походження грошей і договір чеською мовою. Решту, зокрема кому з іноземців дають іпотеку, ми розібрали в статті як купити квартиру в Чехії іноземцю.
Оцінка і схвалення кредиту
Оцінку (odhad) замовляє банк, а платить за неї зазвичай покупець: 3 000–6 000 Kč, для квартир часто онлайн і дешевше. Іпотеку банк рахує від нижчої з двох сум, купівельної чи оціночної ціни. Ліміт ČNB становить LTV 80 %, до 36 років 90 %. Якщо оцінка вийде нижчою за купівельну ціну, різницю ви доплачуєте з власних коштів.
Схвалення триває зазвичай 2–4 тижні від повного пакета документів. На виході ви отримаєте кредитний договір з умовами видачі (podmínky čerpání), тобто переліком того, що ви мусите надати банку, перш ніж він перерахує гроші. Зазвичай це підписаний договір купівлі-продажу, договір про депозит, договір застави, заява про внесення запису з позначеною пломбою, страхування нерухомості з вінкуляцією і підтвердження оплати власних коштів. Надішліть цей перелік продавцеві й адвокатові, який складає договір купівлі-продажу, ще до підписання.
Три підписи і одна заява
Три документи підписують зазвичай протягом кількох днів.
- Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) і договір про депозит. Купівельну ціну сплачують через адвокатський, нотаріальний або банківський депозит: власні кошти ви вносите туди одразу, іпотека надійде пізніше. На що звернути увагу в тексті, розбирає стаття про договір купівлі-продажу квартири з іпотекою.
- Кредитний договір із банком, якщо ви не підписали його вже під час схвалення. Перед підписанням у вас є 14-денний строк на роздуми (doba na rozmyšlenou), протягом якого банк не може змінити чи відкликати свою пропозицію. Права відмовитися від уже підписаного договору протягом 14 днів закон для іпотек не передбачає. Що перевірити заздалегідь, перелічено у статті про підписання іпотечного договору.
- Договір застави (zástavní smlouva), яким встановлюють право застави банку на квартиру, що ви купуєте.
Потім до кадастру подають заяву про внесення запису (návrh na vklad) права власності та заяву про внесення права застави, кожну з адміністративним збором 2 000 Kč. Кадастр одразу позначає в листі власності пломбу на знак того, що триває провадження. Виписка з пломбою зазвичай є для банку умовою видачі кредиту.
Видача, запис і передача ключів
Коли умови видачі виконано, банк перераховує іпотеку на депозит, а не продавцеві. З цього дня ви платите відсотки. Перший регулярний платіж зазвичай припадає на наступний місяць, залежно від дати видачі. Що банк хоче побачити до того, як відбудеться видача іпотеки, розбираємо в окремій статті.
Кадастр вносить запис не раніше ніж через 20 днів після того, як повідомив попереднього власника. Щойно запис зроблено, депозитарій перевіряє виписку з листа власності й виплачує купівельну ціну продавцеві. Якщо квартира була заставлена, він спершу погашає кредит продавця, а решту надсилає йому.
Коли передавати квартиру, домовляються в договорі купівлі-продажу: після запису права власності або після виплати купівельної ціни. В акт приймання-передачі запишіть показники лічильників, ключі, дефекти й обладнання. Залишиться переоформити енергопостачання і повідомити про зміну власника SVJ (об’єднання власників) або управителя будинку.
Скільки грошей і коли потрібно на квартиру за 5 млн Kč?
- Резервація, тиждень 0: завдаток (у прикладі 150 000 Kč), який зарахують у ціну.
- Оцінка, тиждень 1: 3 000–6 000 Kč.
- Підписання, тиждень 4–5: решта власних коштів, 850 000 Kč, іде на депозит; плата за депозит за домовленістю (зазвичай 3 000–10 000 Kč загалом) і страхування нерухомості.
- Кадастр, тиждень 5: 2 000 Kč за внесення права власності і 2 000 Kč за внесення права застави.
- Видача, тиждень 5–6: банк перераховує 4 000 000 Kč на депозит.
- Перший платіж наступного місяця: 23 384 Kč.
Якщо купуєте через агентство нерухомості, комісія зазвичай уже включена в ціну і її платить продавець; перевірте це в договорі резервації.
Десять помилок, через які купівля затягнеться або подорожчає
- Резервація без попереднього схвалення: потім з’ясовується, що банк позичить менше, ніж потрібно.
- Резервація коротша за 4 тижні: банк не встигне схвалити кредит.
- Завдаток без положення про повернення, якщо в іпотеці відмовлять.
- Власні кошти пораховано від ціни, а не від оцінки. Якщо оцінка вийде нижчою, грошей забракне.
- Договір купівлі-продажу підписано до того, як його погодив банк. Він не відповідає умовам видачі, і його доводиться переписувати.
- Купівельну ціну або її частину заплачено продавцеві напряму, в обхід депозиту.
- Новий кредит, лізинг або кредитна картка між схваленням і видачею: банк може призупинити видачу.
- Зміна роботи під час оформлення (див. статтю про іпотеку під час випробувального строку).
- Страхування нерухомості без вінкуляції на користь банку.
- Передача квартири без акта й показників лічильників, а потім суперечки про дефекти й недоплати.
Джерела
- закон № 256/2013 Sb., про кадастр нерухомості (katastrální zákon; внесення запису, пломба, захисний строк)
- закон № 89/2012 Sb., цивільний кодекс (občanský zákoník; договір купівлі-продажу, право застави)
- закон № 257/2016 Sb., про споживчий кредит (§ 111 строк на роздуми, оцінка кредитоспроможності)
- ČNB — ліміт LTV для житлових кредитів