Сам по себе развод ипотеку не меняет. Оба бывших супруга должны банку всю сумму, пока банк не согласится вывести одного из них из договора или пока кредит не будет погашен. Квартиру и долг делят вместе с остальным общим имуществом супругов (společné jmění manželů, SJM): один оставляет квартиру себе и выплачивает второму его долю, или квартиру продают. На договорённость у вас три года с момента прекращения SJM, потом за вас всё решит закон.
Налоги и комиссии банку здесь обычно не главная забота. Раздел SJM не облагается подоходным налогом, а погасить ипотеку при разделе можно бесплатно, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Поэтому чаще всего всё упирается в один вопрос: потянет ли тот, кто остаётся в квартире, в одиночку кредит, увеличенный на выплату доли бывшего партнёра?
Что происходит с ипотекой после развода?
Кредитный договор вы подписали как созаёмщики, поэтому по § 1872 Гражданского кодекса каждый из вас отвечает перед банком за всю сумму. Ни решение суда о разводе, ни ваша договорённость этого не меняют: раздел долгов действует только между супругами (§ 737 абз. 2). Если бывший партнёр перестанет платить, банк потребует весь платёж с вас, а его часть вы сможете взыскать только с него самого.
Выйти из кредита можно тремя путями. Банк допсоглашением выводит одного из созаёмщиков; тот, кто остаётся, берёт новую ипотеку в другом банке и гасит старую; или квартиру продают и закрывают долг из покупной цены. Как банк решает вопрос о выводе созаёмщика, рассказывает статья о переводе ипотеки на другого человека.
Пока раздел не состоялся, на квартиру и долг по-прежнему распространяются правила об общем имуществе (§ 736). Договоритесь письменно хотя бы о том, кто пока живёт в квартире и кто платит. Если после развода вы вносите платежи один из своих денег, сохраняйте выписки: при разделе это учтут.
Три варианта для квартиры и кредита
| Вариант | Плюс | Подвох | Когда подходит |
|---|---|---|---|
| Один оставляет квартиру и выплачивает долю второму | жильё и школа детей остаются прежними | кредит с учётом выплаты должен потянуть один доход; LTV не выше 80 % (90 % до 36 лет) | если у остающегося хватает дохода и собственных средств |
| Продажа и раздел выручки | чистый финал, никто никому не должен | расходы на продажу, переезжают оба | если кредит в одиночку не потянет никто |
| Остаться совладельцами | решение откладывается, например до совершеннолетия детей | оба по-прежнему отвечают за весь долг, споры о пользовании квартирой | в виде исключения и только с письменным соглашением |
Третий вариант может наступить и без вашего участия. Если за три года с прекращения SJM вы не договоритесь и никто не подаст иск в суд, по § 741 считается, что квартира принадлежит вам в долевой собственности пополам, а долги обоим в равных частях. Кто хочет оставить квартиру за собой, не должен пропустить этот срок. Как продают квартиру в залоге, описано в статье о продаже недвижимости с ипотекой.
Сколько получит тот, кто уходит?
Отправная точка — чистая стоимость квартиры: рыночная цена по оценке минус остаток кредита. Доли супругов по § 742 равны. Но сначала каждый забирает то, что вложил в общую квартиру из своего личного имущества, например из наследства или из сбережений, накопленных до свадьбы. Эту сумму пересчитывают с учётом того, как с момента вложения изменилась стоимость квартиры. Суд, кроме того, учитывает заботу о детях и о доме.
Считают по стоимости на день раздела, а не по цене покупки. Поэтому закажите оценку (odhad), с которой согласятся оба; банковская оценка обычно стоит 3 000–6 000 Kč.
Яна и Томаш в цифрах (допущения: квартира куплена в марте 2024 года за 5 500 000 Kč, ипотека 4 000 000 Kč на 25 лет под 5,00 %, платёж 23 384 Kč; собственные средства: 1 000 000 Kč из общих сбережений и 500 000 Kč из наследства Яны).
- Осенью 2026 года, после 30 платежей, остаток кредита по аннуитетной формуле составляет примерно 3 786 000 Kč. Оценка квартиры 6 200 000 Kč, значит, чистая стоимость 2 414 000 Kč.
- Сначала Яна получает назад вложенное наследство, пересчитанное на сегодняшнюю стоимость квартиры: 500 000 × 6 200 000 / 5 500 000 ≈ 563 600 Kč.
- Оставшиеся 1 850 400 Kč делятся пополам, по 925 200 Kč. Всего Яне причитается 1 488 800 Kč.
- Томашу 37 лет, и он хочет оставить квартиру себе. Ему нужен кредит 3 786 000 + 1 488 800 = 5 274 800 Kč, то есть 85 % стоимости квартиры. Лимит ČNB для него 80 %, или 4 960 000 Kč, а недостающие 314 800 Kč придётся найти самому.
- Платёж по 4 960 000 Kč под 5,00 % составит 28 996 Kč на 25 лет или 26 626 Kč на 30 лет. При обычном внутреннем пороге банков 45 % для этого нужен чистый доход около 64 400 или 59 200 Kč соответственно.
Если денег у Томаша не хватает, можно договориться, что часть доли Яны он выплатит ежегодными взносами без кредита. Иначе остаётся продажа.
Сколько банк даст лично вам, проверьте в калькуляторе «Какую ипотеку я могу взять» ещё до того, как начнёте обсуждать доли.
От договорённости до записи в кадастре
- Оценка квартиры и справка банка об остатке кредита. Несколько дней.
- Предварительное одобрение нового кредита или заявление о выводе созаёмщика. Банк проверяет доход остающегося так же, как при новой ипотеке; с полным пакетом документов обычно 2–4 недели.
- Соглашение о разделе SJM. Если в нём фигурирует квартира, оно должно быть письменным (§ 739). Для развода без выяснения причин (§ 757) соглашение нужно приложить уже к заявлению о разводе, с нотариально заверенными подписями.
- Подписание нового кредитного договора или допсоглашения, погашение старой ипотеки и выплата доли, лучше всего через депозит у адвоката или нотариуса (úschova).
- Заявление о внесении записи в кадастр недвижимости и погашение прежнего залога. Каждое заявление стоит 2 000 Kč, а регистрацию кадастр проводит не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе. Для квартиры соглашение вступает в силу только с момента записи (§ 738).
Если вы договорились, на всё уйдёт два-три месяца. Без соглашения решает суд, исходя из положения на день прекращения SJM (§ 740). Процесс тянется заметно дольше, и всё это время вы оба отвечаете перед банком за весь платёж.
Налоги и сборы при разделе
- Подоходный налог не платится. Доходы от раздела SJM вообще не попадают под подоходный налог (§ 3 абз. 4 п. c) закона о подоходном налоге), так что выплаченная доля для уходящего супруга не считается налогооблагаемым доходом.
- Срок владения не прерывается. Раздел SJM не обнуляет время между приобретением и продажей (§ 4 абз. 2 п. c)), и при будущей продаже его считают от первоначальной покупки.
- Проценты по новому кредиту можно вычесть. Кредит на выплату доли бывшему супругу финансирует жилищную потребность по § 4b абз. 1 п. f), поэтому проценты идут в вычет до 150 000 Kč в год. Как это сделать, объясняет статья о вычете процентов по ипотеке.
- Досрочное погашение без санкций. При разделе SJM после развода ипотеку можно погасить бесплатно, если с подписания кредитного договора прошло не меньше 24 месяцев. Иначе банк вправе взять не больше 0,25 % погашенной суммы за каждый начатый год до конца фиксации, всего максимум 1 %.
- Сборы: 2 000 Kč за каждое заявление в кадастр, оценка, плата банку за допсоглашение по его тарифам и гонорар адвоката или нотариуса. Налог на приобретение недвижимости с 2020 года не платится вообще.
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс, § 736–742 (раздел SJM), § 757 (развод по соглашению), § 1872 (солидарное обязательство)
- закон № 586/1992 Sb. о подоходном налоге, § 3 абз. 4 п. c), § 4 абз. 2 п. c), § 4b абз. 1 п. f), § 15 абз. 3
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите, § 117 (досрочное погашение, поправка с 1. 9. 2024)
- ČNB — верхний предел LTV 80 % (90 % до 36 лет), отключение DSTI и DTI