Саме розлучення в іпотеці нічого не змінює. Обоє колишніх подружжя винні банку всю суму, доки банк не погодиться вивести одного з них із кредиту або доки кредит не буде погашено. Квартиру й борг ділять як частину спільного майна подружжя (společné jmění manželů, SJM): один залишає квартиру собі й виплачує другому його частку, або квартиру продають. На домовленість у вас три роки від припинення SJM, далі за вас вирішить закон.
Податок і комісія банку здебільшого проблемою не стають. Поділ SJM не оподатковується податком на доходи, а погашення іпотеки при ньому безплатне, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Тож усе зазвичай упирається в одне питання: чи потягне той, хто залишається в квартирі, сам кредит, збільшений на суму виплати партнерові?
Що відбувається з іпотекою після розлучення?
Кредитний договір ви підписали як співпозичальники (spoludlužníci), тож за § 1872 Цивільного кодексу кожен із вас винен усю суму. Ні рішення про розлучення, ні ваша домовленість цього не змінюють, бо поділ боргів діє лише між самим подружжям (§ 737 ч. 2). Якщо колишній партнер перестане платити, банк вимагатиме весь платіж від вас, а його частку ви зможете стягнути тільки з нього.
Вийти з кредиту можна трьома шляхами. Банк додатком до договору виводить одного співпозичальника; той, хто залишається, бере нову іпотеку в іншому банку й гасить стару; або квартиру продають і кредит доплачують із купівельної ціни. Як банк оцінює виведення співпозичальника, пояснює стаття Переоформлення іпотеки на іншу особу.
Поки поділу не відбулося, для квартири й боргу й далі діють правила спільного майна (§ 736). Домовтеся письмово хоча б про те, хто тим часом живе в квартирі і хто платить. Якщо після розлучення ви вносите платежі самі зі своїх грошей, зберігайте виписки: під час поділу це врахують.
Три варіанти для квартири й кредиту
| Варіант | Перевага | Підводний камінь | Коли має сенс |
|---|---|---|---|
| Один залишає квартиру собі й виплачує другого | житло і школа дітей не змінюються | кредит, збільшений на виплату, має витягнути один дохід; LTV не більше 80 % (90 % до 36 років) | коли той, хто залишається, має дохід і власні кошти |
| Продаж і поділ виручки | чистий розрив, ніхто нікому не винен | витрати на продаж, переїжджають обоє | коли кредит сам не потягне ніхто |
| Залишитися співвласниками | рішення відкладається, наприклад до повноліття дітей | обоє й далі відповідають за весь борг, суперечки про користування квартирою | у виняткових випадках і лише з письмовою домовленістю |
Третій варіант може настати й без вашої волі. Якщо ви не домовитеся протягом трьох років від припинення SJM і ніхто не звернеться до суду, за § 741 вважається, що квартира належить вам у частковій спільній власності навпіл, а борги обом порівну. Хто хоче мати квартиру сам, не може пропустити цей строк. Як продають заставлену квартиру, описує стаття Продаж нерухомості з іпотекою.
Скільки отримає той, хто йде?
Відправна точка — чиста вартість квартири, тобто ринкова ціна за оцінкою (odhad) мінус залишок кредиту. Частки подружжя за § 742 рівні. Проте кожен спершу забирає те, що вклав у спільну квартиру зі свого особистого майна, наприклад зі спадщини чи із заощаджень, які мав до шлюбу. Цю суму перераховують з огляду на те, як змінилася вартість квартири відтоді. Суд, крім того, враховує, хто доглядав дітей і вів господарство.
Рахують вартість на день поділу, а не купівельну ціну. Тож замовте оцінку, яку визнаєте обоє; банківська оцінка зазвичай коштує 3 000–6 000 Kč.
Яна і Томаш у цифрах (припущення: квартиру куплено в березні 2024 року за 5 500 000 Kč, іпотека 4 000 000 Kč на 25 років під 5,00 %, платіж 23 384 Kč; власні кошти 1 000 000 Kč зі спільних заощаджень і 500 000 Kč зі спадщини Яни).
- Восени 2026 року, після 30 платежів, залишок кредиту за ануїтетною формулою становить приблизно 3 786 000 Kč. Квартиру оцінили в 6 200 000 Kč, отже чиста вартість 2 414 000 Kč.
- Спершу Яна отримує назад внесок зі спадщини, перерахований на нинішню вартість квартири: 500 000 × 6 200 000 / 5 500 000 ≈ 563 600 Kč.
- Решту, 1 850 400 Kč, ділять навпіл, по 925 200 Kč. Разом Яні належить 1 488 800 Kč.
- Томашеві 37 років, і він хоче залишити квартиру собі. Йому знадобився б кредит 3 786 000 + 1 488 800 = 5 274 800 Kč, тобто 85 % вартості квартири. Ліміт ČNB для нього 80 %, або 4 960 000 Kč, тож решту 314 800 Kč він мусить мати власних.
- Платіж за кредитом 4 960 000 Kč під 5,00 % становить 28 996 Kč на 25 років або 26 626 Kč на 30 років. За звичного внутрішнього порогу банків 45 % для цього потрібен чистий дохід приблизно 64 400 або 59 200 Kč відповідно.
Якщо Томаш цього не потягне, вони можуть домовитися, що частину Яниної частки він виплачуватиме щороку без кредиту. Інакше лишається продаж.
Скільки банк позичить саме вам, перевірте в калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти ще до розмови про частки.
Від домовленості до запису в кадастрі
- Оцінка квартири й довідка банку про залишок кредиту. Кілька днів.
- Попереднє схвалення нового кредиту або заява про виведення співпозичальника. Банк оцінює дохід того, хто залишається, так само як за нової іпотеки: від повного пакета документів зазвичай 2–4 тижні.
- Угода про поділ SJM. Якщо вона стосується квартири, її укладають письмово (§ 739). Для розлучення без з’ясування причин (§ 757) угода має бути готова вже на момент подання заяви про розлучення, із засвідченими підписами.
- Підписання нового кредитного договору або додатка, погашення старої іпотеки й виплата партнерові, найкраще через адвокатський чи нотаріальний депозит (úschova).
- Заява про внесення запису до кадастру (návrh na vklad) і про виключення попереднього права застави. Кожна заява коштує 2 000 Kč, а запис кадастр вносить не раніше ніж через 20 днів після того, як повідомить власника про так звану пломбу. Щодо квартири угода набуває чинності лише після внесення запису (§ 738).
Якщо ви домовилися, розраховуйте загалом на два-три місяці. Без домовленості вирішує суд за станом на день припинення SJM (§ 740). Провадження триває значно довше, і весь цей час ви обоє відповідаєте перед банком за весь платіж.
Податки й збори під час поділу
- Податок на доходи не сплачують. Доходи від поділу SJM не є об’єктом оподаткування (§ 3 ч. 4 п. c) закону про податки на доходи), тож виплачена частка не стає оподатковуваним доходом того, хто йде.
- Строк володіння не переривається. Поділ SJM не обнуляє час між набуттям і продажем (§ 4 ч. 2 п. c)), і хто згодом продасть квартиру, рахує його від первісної купівлі.
- Відсотки за новим кредитом можна відняти. Кредит на виплату частки колишньому подружжю фінансує житлову потребу за § 4b ч. 1 п. f), тож відсотки йдуть у відрахування до 150 000 Kč на рік. Як це зробити, пояснює стаття Відрахування відсотків за іпотекою.
- Дострокове погашення без штрафу. Під час поділу SJM після розлучення погасити іпотеку можна безплатно, якщо від підписання кредитного договору минуло щонайменше 24 місяці. Інакше банк може взяти не більше 0,25 % погашеної суми за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом не більше 1 %.
- Збори: 2 000 Kč за кожну заяву до кадастру, оцінка, плата банку за додаток за тарифами і гонорар адвоката чи нотаріуса. Податку на набуття нерухомості з 2020 року немає взагалі.
Джерела
- закон № 89/2012 Sb., Цивільний кодекс, § 736–742 (поділ спільного майна подружжя), § 757 (розлучення за згодою), § 1872 (солідарне зобов’язання)
- закон № 586/1992 Sb. про податки на доходи, § 3 ч. 4 п. c), § 4 ч. 2 п. c), § 4b ч. 1 п. f), § 15 ч. 3
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит, § 117 (дострокове погашення, поправка, чинна з 1. 9. 2024)
- ČNB — верхня межа LTV 80 % (90 % до 36 років), деактивація DSTI і DTI