Hypotéku na jinou osobu převést lze, ale jen se souhlasem banky. Právně jde o převzetí dluhu podle § 1888 občanského zákoníku: nový dlužník vstoupí na místo původního a věřitel, tedy banka, s tím musí souhlasit. Bonitu nového dlužníka přitom banka posuzuje stejně přísně jako u nové žádosti, včetně odhadu nemovitosti a hodnocení v registrech.
V praxi se setkáte se třemi situacemi. Vyvázání spoludlužníka po rozvodu nebo rozchodu je běžné a projde, pokud ten, kdo zůstává, má dostatečný příjem. Převzetí dluhu příbuzným je možné, banky ho ale povolují individuálně. A převzetí levné hypotéky kupujícím při prodeji bytu je výjimka, kterou většina bank odmítne.
Když banka nesouhlasí, zbývá refinancování na jméno nového dlužníka. Bez sankce projde na konci fixace, nebo při vypořádání společného jmění manželů, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců.
Tři situace a co v nich banka řeší
| Situace | Kdo musí souhlasit | Co banka posuzuje | Realistický výsledek |
|---|---|---|---|
| Vyvázání spoludlužníka (rozvod, rozchod) | banka; obvykle i vyvazovaný spoludlužník podpisem dodatku | příjem a závazky toho, kdo zůstává | běžně schváleno, pokud zbývající dlužník unese splátku sám |
| Převzetí dluhu příbuzným nebo jinou osobou | banka, původní i nový dlužník, vlastník zastavené nemovitosti | bonita nového dlužníka, účel, často nový odhad | individuálně; častěji banka navrhne novou smlouvu |
| Kupující převezme hypotéku prodávajícího | banka, prodávající, kupující | bonita kupujícího, LTV k nové kupní ceně, vlastní zdroje na doplatek | výjimečně; většina bank odmítne |
Pozor na rozdíl mezi převzetím dluhu a přistoupením k dluhu (§ 1892 občanského zákoníku). Při přistoupení nový člověk dluh nepřebírá místo vás, ale vedle vás, a oba ručíte za celou částku. Banky s přistoupením souhlasí snáz, protože jejich riziko klesá. Tomu, kdo chce z hypotéky odejít, ale nepomůže.
Jak se vyvázat z hypotéky po rozvodu nebo rozchodu?
Tohle je nejčastější důvod „převodu“. Spoludlužník podepsal úvěrovou smlouvu a ručí za celý dluh, ne za polovinu. Odstěhováním ani rozvodem se z ní nevyváže: dokud banka nepodepíše dodatek, může vymáhat splátky po kterémkoli z vás.
Banka vyvázání schválí, pokud ten, kdo v hypotéce zůstává, sám splní její interní kritéria. ČNB limity DSTI a DTI deaktivovala (DSTI k 1. 7. 2023, DTI k 1. 1. 2024), banky ale dál používají vlastní hranice, obvykle splátky všech úvěrů do 45 % čistého příjmu a u žadatelů do 36 let do 50 %.
Když jeden příjem nestačí, může banka jako náhradu přijmout jiného spoludlužníka, třeba nového partnera nebo rodiče.
Vyplacení partnera navýšením úvěru už není jen dodatek, ale nový úvěr nebo refinancování. Splacení dosavadní hypotéky při vypořádání společného jmění manželů po rozvodu je podle zákona o spotřebitelském úvěru bez poplatku i uprostřed fixace, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců. Podrobnosti k majetku a dluhům při rozvodu najdete v článku Hypotéka a rozvod.
Převzetí dluhu rodičem, dítětem nebo sourozencem
Typický případ: rodiče kdysi vzali hypotéku na byt pro syna a ten ji teď chce převzít i s bytem. Banka v takové situaci řeší tři věci najednou:
- Bonitu nového dlužníka. Chce doklady o příjmu, prověří registry a spočítá poměr splátek k příjmu jako u nové žádosti.
- Vlastnictví zástavy. Zástavní smlouvy obvykle zakazují zcizit nemovitost bez souhlasu banky, takže darování nebo prodej bytu bez něj je porušení smlouvy a může vést až k zesplatnění.
- Účel úvěru. Hypotéka na vlastní bydlení předpokládá, že v nemovitosti bude bydlet dlužník. Pokud nový dlužník byt pronajímá, banka ho může přeřadit mezi investiční úvěry, pro které ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI 7.
Když banka převzetí dluhu povolí, sepíše dodatek nebo novou úvěrovou smlouvu a zpoplatní ji podle ceníku. Řada bank ale rovnou nabídne „novou hypotéku na splacení staré“, protože je to pro ni administrativně jednodušší a sazbu nastaví podle aktuálního ceníku.
Může kupující převzít levnou hypotéku prodávajícího?
Motivace je zřejmá: hypotéka 4 000 000 Kč na 25 let s fixací z roku 2021 na 1,99 % má splátku 16 935 Kč, stejný úvěr za dnešních 5,00 % stojí 23 384 Kč, tedy o 6 449 Kč měsíčně víc. V praxi ale převzetí skoro nikdy neprojde:
- Banka nemusí souhlasit a zpravidla nesouhlasí. Úvěr za 1,99 % je pro ni dnes ztrátový a nemá důvod ho prodlužovat novému klientovi.
- Zůstatek nepokryje cenu. U bytu za 6 000 000 Kč se zůstatkem 2 800 000 Kč musí kupující 3 200 000 Kč zaplatit jinak a druhou zástavu pro jinou banku na stejném bytě první banka obvykle nepřipustí.
- Sazba platí jen do konce fixace. Pětileté fixace sjednané v roce 2021 končí právě v roce 2026, takže výhoda by stejně trvala jen několik měsíců.
Kde se převzetí přece podaří, jde zpravidla o rodinný převod, kupující má silný příjem a vlastní zdroje na celý rozdíl a do konce fixace zbývá několik let. U běžného prodeje počítejte s tím, že prodávající hypotéku z kupní ceny splatí a kupující si vezme vlastní. Postup popisujeme v článku o prodeji nemovitosti s hypotékou.
Co se s hypotékou nepřevede
Výhoda pro mladé do 36 let na nového dlužníka nepřechází. LTV 90 % se posuzuje podle věku žadatelů v okamžiku úvěru, takže když hypotéku převezme starší dlužník, může banka chtít LTV do 80 %.
Úroky si z daňového základu může odečíst jen ten, kdo je dlužníkem a v nemovitosti bydlí, a to nejvýše 150 000 Kč ročně u hypoték od 1. 1. 2021. Nový dlužník uplatňuje odpočet až od data, kdy se dlužníkem stal.
Pojištění schopnosti splácet i životní pojištění jsou vázané na osobu. Nový dlužník je sjednává znovu, s novým zdravotním dotazníkem a cenou podle svého věku. Obsahuje-li sazba slevu za účet nebo pojištění u banky, udrží si ji jen tehdy, když si tytéž produkty sjedná.
Kolik stojí převzetí dluhu a jak dlouho trvá?
| Krok | Obvyklá doba | Náklad |
|---|---|---|
| Žádost a doložení příjmů nového dlužníka | 1–2 týdny | 0 Kč |
| Posouzení bankou | 2–4 týdny od kompletních podkladů | poplatek za změnu smlouvy dle ceníku banky |
| Nový odhad nemovitosti (pokud ho banka chce) | několik dní | 3 000–6 000 Kč |
| Změna vlastníka v katastru (při převodu bytu) | nejdřív 20 dní po vyrozumění vlastníka o plombě | 2 000 Kč za návrh na vklad |
| Nová pojistka nemovitosti s vinkulací | dny | roční pojistné |
Mění-li se jen dlužník a vlastník zástavy zůstává stejný, katastr se neřeší, protože zástavní právo trvá dál. Celkem počítejte s 1–2 měsíci, podobně jako u nové hypotéky.
Když banka nesouhlasí, zbývá refinancování
Odmítnutí převzetí dluhu není slepá ulička. Nový dlužník si vezme vlastní hypotéku u kterékoli banky a z ní se splatí ta původní; staré zástavní právo se vymaže a zapíše se nové. Rozhoduje načasování:
- Na konci fixace je splacení vždy zdarma. Banka musí novou sazbu oznámit nejméně 3 měsíce předem a do 3 měsíců od oznámení můžete splatit bez poplatku.
- Při vypořádání SJM po rozvodu je splacení zdarma, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců.
- Při prodeji bytu platí stejná podmínka: zdarma, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců.
- Jindy smí banka účtovat nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %.
Kolik bude nového dlužníka stát splátka a jaký úvěr unese, ukáže výpočet splátky a výpočet podle příjmu.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1888–1891 (převzetí dluhu) a § 1892 (přistoupení k dluhu)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (předčasné splacení)
- ČNB – makroobezřetnostní politika: limit LTV, deaktivace DSTI a DTI, doporučení pro investiční úvěry od 1. 4. 2026
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úroků z úvěru na bydlení)