Samotný rozvod na hypotéke nič nezmení. Obaja bývalí manželia dlhujú banke celú sumu, kým banka nesúhlasí s vyviazaním jedného z nich alebo kým sa úver nesplatí. Byt aj dlh sa vyporiadajú ako súčasť spoločného imania manželov (SJM, česká obdoba slovenského BSM): jeden si byt nechá a druhého vyplatí, alebo sa byt predá. Na dohodu máte tri roky od zániku SJM, potom za vás rozhodne zákon.
Daň ani poplatok banke spravidla problém nie sú. Vyporiadanie SJM nie je predmetom dane z príjmov a splatenie hypotéky pri ňom je zadarmo, ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Výsledok preto väčšinou závisí od jedinej otázky: utiahne ten, kto v byte zostáva, sám úver navýšený o vyplatenie partnera?
Čo sa s hypotékou deje po rozvode?
Úverovú zmluvu ste podpísali ako spoludlžníci, takže podľa § 1872 českého občianskeho zákonníka dlhuje každý z vás celú sumu. Rozsudok o rozvode ani vaša dohoda na tom nič nemenia, lebo vyporiadanie dlhov pôsobí len medzi manželmi (§ 737 odst. 2). Keď bývalý partner prestane platiť, banka bude chcieť celú splátku od vás a jeho časť potom môžete vymáhať už len od neho.
Z úveru sa dostanete tromi cestami. Banka dodatkom vyviaže jedného spoludlžníka, alebo si ten, kto zostáva, vezme novú hypotéku v inej banke a starú splatí, alebo sa byt predá a úver sa doplatí z kúpnej ceny. Ako banka vyviazanie posudzuje, opisuje článok Prevod hypotéky na inú osobu.
Kým vyporiadanie neprebehne, pre byt aj dlh ďalej platia pravidlá o spoločnom imaní (§ 736). Dohodnite sa písomne aspoň na tom, kto medzitým v byte býva a kto spláca. Kto po rozvode platí splátky sám zo svojho, nech si odkladá výpisy, pri vyporiadaní sa mu to započíta.
Tri možnosti pre byt a úver
| Možnosť | Výhoda | Háčik | Kedy dáva zmysel |
|---|---|---|---|
| Jeden si byt nechá a druhého vyplatí | bývanie aj škola detí zostávajú | úver navýšený o vyplatenie musí utiahnuť jeden príjem; LTV najviac 80 % (90 % do 36 rokov) | keď na to ten, kto zostáva, má príjem a vlastné zdroje |
| Predaj a rozdelenie výťažku | čistý koniec, nikto nikomu nič nedlhuje | náklady na predaj, sťahujú sa obaja | keď úver sám neutiahne nikto |
| Zostať spoluvlastníkmi | odklad rozhodnutia, povedzme do plnoletosti detí | obaja naďalej ručia za celý dlh, spory o užívanie bytu | výnimočne a len s písomnou dohodou |
Tretia možnosť môže nastať aj bez vášho pričinenia. Ak sa do troch rokov od zániku SJM nedohodnete a nikto nepodá návrh na súd, podľa § 741 platí, že byt vlastníte v podielovom spoluvlastníctve napoly a dlhy patria obom rovnakým dielom. Kto chce mať byt sám, nesmie lehotu prešvihnúť. Ako prebieha predaj založeného bytu, opisuje článok Predaj nehnuteľnosti s hypotékou.
Koľko dostane ten, kto odchádza?
Východiskom je čistá hodnota bytu, teda trhová cena podľa odhadu mínus zostatok úveru. Podiely oboch manželov sú podľa § 742 rovnaké. Každý si však najprv vezme späť, čo do spoločného bytu vložil zo svojho výlučného majetku, napríklad z dedičstva alebo z úspor spred svadby. Táto suma sa prepočíta podľa toho, ako sa od vloženia zmenila hodnota bytu. Súd navyše prihliada na starostlivosť o deti a o domácnosť.
Počíta sa s hodnotou ku dňu vyporiadania, nie s kúpnou cenou. Dajte si preto urobiť odhad, ktorý obaja prijmete. Bankový odhad stojí zvyčajne 3 000–6 000 Kč.
Jana a Tomáš v číslach (predpoklady: byt kúpený v marci 2024 za 5 500 000 Kč, hypotéka 4 000 000 Kč na 25 rokov pri 5,00 %, splátka 23 384 Kč; vlastné zdroje 1 000 000 Kč zo spoločných úspor a 500 000 Kč z Janinho dedičstva).
- Na jeseň 2026, po 30 splátkach, je zostatok úveru podľa anuitného vzorca zhruba 3 786 000 Kč. Odhad bytu je 6 200 000 Kč, čistá hodnota teda 2 414 000 Kč.
- Jana najprv dostane späť vklad z dedičstva prepočítaný na dnešnú hodnotu bytu: 500 000 × 6 200 000 / 5 500 000 ≈ 563 600 Kč.
- Zvyšných 1 850 400 Kč sa delí napoly, po 925 200 Kč. Jane tak patrí spolu 1 488 800 Kč.
- Tomáš má 37 rokov a chce byt pre seba. Potreboval by úver 3 786 000 + 1 488 800 = 5 274 800 Kč, čo je 85 % hodnoty bytu. Limit ČNB je pre neho 80 %, teda 4 960 000 Kč, a zvyšných 314 800 Kč musí mať vlastných.
- Splátka z 4 960 000 Kč pri 5,00 % je 28 996 Kč na 25 rokov alebo 26 626 Kč na 30 rokov. Pri obvyklej internej hranici bánk 45 % na to potrebuje čistý príjem asi 64 400 Kč, resp. 59 200 Kč.
Ak na to Tomáš nemá, môžu sa dohodnúť, že časť Janinho podielu jej splatí v ročných splátkach bez úveru. Inak zostáva predaj.
Koľko vám banka požičia sama, si overte v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku ešte predtým, než začnete rokovať o podieloch.
Postup od dohody po zápis do katastra
- Odhad bytu a potvrdenie zostatku úveru od banky. Niekoľko dní.
- Predschválenie nového úveru alebo žiadosť o vyviazanie spoludlžníka. Banka posudzuje príjem toho, kto zostáva, ako pri novej hypotéke, od kompletných podkladov zvyčajne 2–4 týždne.
- Dohoda o vyporiadaní SJM. Ak sa týka bytu, musí byť písomná (§ 739). Pri rozvode bez zisťovania príčin (§ 757) ju potrebujete hotovú už k návrhu na rozvod, s úradne overenými podpismi.
- Podpis novej úverovej zmluvy alebo dodatku, splatenie starej hypotéky a vyplatenie partnera, najlepšie cez advokátsku alebo notársku úschovu.
- Návrh na vklad do katastra (katastr) a výmaz pôvodného záložného práva. Každý návrh stojí 2 000 Kč a kataster ho povolí najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka o plombe. Pri byte dohoda nadobúda účinky až zápisom (§ 738).
Pri dohode rátajte spolu s dvoma až tromi mesiacmi. Bez dohody rozhoduje súd podľa stavu ku dňu zániku SJM (§ 740) a konanie trvá podstatne dlhšie. Celý ten čas pritom obaja ručíte banke za celú splátku.
Dane a poplatky pri vyporiadaní
- Daň z príjmov sa neplatí. Príjmy z vyporiadania SJM nie sú predmetom dane (§ 3 odst. 4 písm. c) českého zákona o daniach z príjmov), takže vyplatený podiel nie je pre toho, kto odchádza, zdaniteľným príjmom.
- Časový test beží ďalej. Vyporiadanie SJM neprerušuje dobu medzi nadobudnutím a predajom (§ 4 odst. 2 písm. c)) a kto byt neskôr predá, počíta ju od pôvodnej kúpy.
- Úroky z nového úveru si odpočítate. Úver na vyplatenie podielu bývalého manžela financuje bytovú potrebu podľa § 4b odst. 1 písm. f), takže úroky idú do odpočtu až do 150 000 Kč ročne. Postup je v článku Odpočet úrokov z hypotéky.
- Predčasné splatenie bez sankcie. Pri vyporiadaní SJM po rozvode je splatenie hypotéky zadarmo, ak od podpisu úverovej zmluvy uplynulo aspoň 24 mesiacov. Inak môže banka chcieť najviac 0,25 % splatenej sumy za každý začatý rok do konca fixácie, spolu max. 1 %.
- Poplatky: 2 000 Kč za každý návrh na vklad, odhad, poplatok banke za dodatok podľa sadzobníka a odmena advokáta alebo notára. Daň z nadobudnutia nehnuteľností sa od roku 2020 neplatí vôbec.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 736–742 (vyporiadanie SJM), § 757 (dohodnutý rozvod), § 1872 (spoločný a nerozdielny záväzok)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 3 odst. 4 písm. c), § 4 odst. 2 písm. c), § 4b odst. 1 písm. f), § 15 odst. 3
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, § 117 (predčasné splatenie, novela účinná od 1. 9. 2024)
- ČNB – horná hranica LTV 80 % (90 % do 36 rokov), deaktivácia DSTI a DTI