Koľko vlastných zdrojov potrebujete na hypotéku v roku 2026

Na byt za 4 000 000 Kč potrebujete v októbri 2026 najmenej 800 000 Kč vlastných zdrojov. Ak má aspoň jeden zo žiadateľov menej ako 36 rokov, stačí 400 000 Kč. Vyplýva to z jediného záväzného limitu ČNB, LTV 80 % (resp. 90 %), a platí vo všetkých bankách. Reálne si však pripravte viac, zhruba 1,0–1,1 mil. Kč.

Prvý dôvod: 20 % sa nepočíta z kúpnej ceny, ale z odhadnej ceny banky. Na prehriatom trhu (staršie byty zdraželi v 2. štvrťroku 2026 medziročne o 14 %) býva odhad nižší ako cena, na ktorej ste sa dohodli s predávajúcim, a rozdiel doplácate vy.

Druhý dôvod: hypotéka nepokryje náklady spojené s kúpou, teda odhad, kataster, prípadnú províziu, sťahovanie či daň z nehnuteľností za prvý rok. Tie tvoria ďalších 5–8 % z ceny.

Koľko vlastných zdrojov pripraviť podľa ceny nehnuteľnosti?

Predpoklad: odhad banky sa rovná kúpnej cene. Stĺpec „reálne spolu“ počíta s 20 % vlastných zdrojov a 5 % na náklady, čo je spodná hranica toho, s čím treba rátať.

Výnimka ČNB dovoľuje bankám prekročiť LTV 80 % pri najviac 5 % objemu nových úverov za štvrťrok. Banky ju dávajú jednotlivým bonitným klientom s LTV tesne nad hranicou, nie ako bežný produkt, takže s ňou nepočítajte. Bez nadštandardného príjmu a čistej úverovej histórie na ňu nedosiahnete.

Priemerná nová hypotéka dosiahla v auguste 2026 rekordných 4,59 mil. Kč. Pri LTV 80 % to zodpovedá nehnuteľnosti za 5,7 mil. Kč a vlastným zdrojom 1,15 mil. Kč. Toľko dnes kladie na stôl priemerná kupujúca domácnosť.

Okrem vlastných zdrojov vás obmedzuje aj príjem. Koľko si môžem požičať pri čistom príjme 35 až 150 tis. Kč, ukazuje tabuľka v samostatnom článku. Ostatné podmienky hypotéky, od dokladov po vek, zhŕňa sprievodca prvou hypotékou.

Prečo sa 20 % počíta z odhadu, a nie z ceny

Banka požičiava proti zálohu a zaujíma ju, za koľko by nehnuteľnosť predala, keby ste prestali splácať. Preto si dá urobiť odhad (záložnú hodnotu) a LTV počíta z neho. Pri bytoch v mestách často stačí online ocenenie zadarmo alebo za pár stoviek, k domom a atypickým nehnuteľnostiam príde odhadca a zaplatíte 3 000–6 000 Kč.

Keď odhad vyjde pod kúpnou cenou, cena zostáva a mení sa výška úveru:

• Kúpna cena 5 000 000 Kč, odhad 5 000 000 Kč: úver 4 000 000 Kč, vlastné zdroje 1 000 000 Kč.
• Kúpna cena 5 000 000 Kč, odhad 4 700 000 Kč: úver 3 760 000 Kč, vlastné zdroje 1 240 000 Kč. Chýbajúcich 240 tis. Kč musíte nájsť do podpisu kúpnej zmluvy.

Najčastejšie sa to stáva pri nehnuteľnostiach ponúkaných nad cenou porovnateľných predajov v okolí, pri novostavbách v lokalitách bez histórie predajov, pri neštandardných dispozíciách a pri bytoch s právnymi vadami (vecné bremená, nevysporiadané pozemky pod domom). Keď ceny rýchlo rastú, odhadcovia sú opatrnejší ako trh, lebo vychádzajú z predajov starých niekoľko mesiacov.

Brániť sa dá jednoducho. Nechajte si odhad urobiť pred podpisom rezervačnej zmluvy, alebo si do nej vyjednajte právo odstúpiť bez sankcie, ak banka úver v dohodnutej výške neschváli. Inak je rezervačný poplatok v desiatkach až stovkách tisíc korún prvý vlastný zdroj, o ktorý môžete prísť.

Ďalších 5–8 % padne na náklady

Žiadnu z týchto položiek hypotéka nepokryje, všetky platíte z vlastného. Daň z nadobudnutia nehnuteľností (4 % z ceny) však Česko v roku 2020 zrušilo, takže ju kupujúci neplatí.

• Odhad nehnuteľnosti: 3 000–6 000 Kč, pri bytoch často zadarmo online.
• Kataster nehnuteľností: 2 000 Kč za vklad záložného práva a ďalších 2 000 Kč za vklad vlastníckeho práva. Ide o dva samostatné návrhy a kataster každý z nich povolí najskôr 20 dní po upovedomení vlastníka o plombe.
• Provízia realitnej kancelárie: platí ju ten, s kým má kancelária zmluvu. Ak je to kupujúci, ide o jednotky percent z ceny a je to najväčšia položka celého zoznamu.
• Právny servis a úschova: kúpna zmluva, advokátska alebo notárska úschova kúpnej ceny. Suma závisí od ceny a rozsahu služby.
• Poplatky banky: za spracovanie úveru (v mnohých bankách 0 Kč, v iných tisíce), za čerpanie, za vedenie účtu. Porovnávajte vždy RPMN (v Česku RPSN), nielen sadzbu.
• Poistenie nehnuteľnosti: je podmienkou čerpania a ročné poistné platíte vopred.
• Daň z nehnuteľností: platí ju vlastník každý rok do konca mája, od roku 2024 v dvojnásobnej výške.
• Sťahovanie, zariadenie a drobné opravy: na túto položku sa zabúda najčastejšie a pri staršom byte sa ľahko vyšplhá na stovky tisíc.

Pri novostavbe od developera je v cene DPH (12 % pri bytoch do 120 m² a domoch do 350 m², inak 21 %) a obvykle aj právny servis. Počítajte zato s klientskymi zmenami a kuchyňou, ktoré developer do ceny nezahŕňa.

Odkiaľ vziať vlastné zdroje

1. Vlastné úspory a investície. Najjednoduchšia cesta, banka však chce vidieť, odkiaľ peniaze pochádzajú (výpisy z účtu, potvrdenie o predaji cenných papierov).
2. Dar od rodičov alebo starých rodičov. Darovaciu zmluvu banka vyžaduje aj medzi príbuznými. Dar od príbuzných v priamom rade je v Česku oslobodený od dane z príjmov, takže sa z neho nič neodvádza (oslobodený príjem nad 5 mil. Kč treba len oznámiť finančnému úradu). Musí to byť dar, nie pôžička: pôžička od rodiny je záväzok a banka ju započíta do splátok.
3. Stavebné sporenie (stavební spoření). Nasporená suma po viazacej dobe je čistý vlastný zdroj. Ak sporenie ešte beží, môžete čerpať úver zo stavebného sporenia a hypotéku ním doplniť, jeho splátku však banka započíta do príjmového limitu.
4. Predaj inej nehnuteľnosti alebo auta. Ak predaj ešte prebieha, banky akceptujú podpísanú kúpnu zmluvu a úschovu. Pri nehnuteľnosti si dajte pozor na daň z príjmu z predaja: oslobodenie platí po 10 rokoch vlastníctva pri nehnuteľnostiach nadobudnutých od roku 2021, po 2 rokoch bývania alebo pri použití peňazí na vlastné bývanie.
5. Dozabezpečenie druhou nehnuteľnosťou. Nahrádza hotovosť: do zálohu ide navyše napríklad byt rodičov a LTV sa počíta z oboch nehnuteľností spolu. Podrobnosti nájdete v článku Hypotéka 100 % LTV.
6. Vlastný pozemok. Pri stavbe domu sa jeho hodnota ráta ako vlastný zdroj. Kto má pozemok za 1,2 mil. Kč a stavia za 4,8 mil. Kč, má 20 % splnených bez hotovosti.

Do zoznamu nepatrí spotrebiteľský úver ani kreditná karta na akontáciu. Banka úver uvidí v registri, splátku odpočíta z príjmu a hypotéka klesne viac, než koľko ste si požičali. Zamlčaný úver je navyše porušením úverovej zmluvy.

Banka bude chcieť vedieť, odkiaľ peniaze máte

Podľa zákona o spotrebiteľskom úvere musí banka posúdiť vašu úverovú spôsobilosť a podľa predpisov proti praniu špinavých peňazí aj pôvod prostriedkov. V praxi chce:

• výpisy z účtov za posledné 3–6 mesiacov, na ktorých vidno, ako sa vlastné zdroje nasporili alebo odkiaľ prišli;
• darovaciu zmluvu pri dare a výpis darcu, ak suma presiahne obvyklú hranicu banky;
• zmluvu o predaji a potvrdenie úschovy pri peniazoch z predaja majetku;
• pri hotovosti z trezoru vysvetlenie, ktoré obstojí. Vklad stoviek tisíc v bankovkách týždeň pred žiadosťou je pre banku dôvod na ďalšie otázky.

Vlastné zdroje dokladáte už k žiadosti, k dispozícii ich však musíte mať až pri čerpaní. Banka pustí úver až potom, čo vaša časť kúpnej ceny odišla predávajúcemu alebo do úschovy, a tomu prispôsobte aj harmonogram platieb v kúpnej zmluve.

Oplatí sa dať viac ako 20 %?

Každá koruna navyše znižuje splátku aj úroky a často aj sadzbu, lebo mnohé banky viažu najlepšiu cenníkovú sadzbu na LTV do 80 % (napríklad Moneta 4,59 % s ročnou fixáciou v októbri 2026). Pri byte za 4 mil. Kč je rozdiel medzi úverom 3,6 mil. Kč (LTV 90 %) a 3,2 mil. Kč (LTV 80 %) pri 5,00 % na 30 rokov 2 148 Kč mesačne a 373 tis. Kč na úrokoch za celú dobu.

Jedna výnimka z pravidla „čím viac, tým lepšie“: nevkladajte do nehnuteľnosti úplne všetko. Rezerva vo výške niekoľkých mesačných splátok vás pri výpadku príjmu ochráni lepšie ako o pol percenta nižšie LTV. Mimoriadnou splátkou navyše môžete bez poplatku splatiť až 25 % výšky úveru ročne (v mesiaci pred výročím zmluvy).

Ako vám vyjde hypotéka pri rôznej výške vlastných zdrojov, ukáže kalkulačka Koľko mi dajú hypotéku.