Перший внесок на іпотеку в Чехії: скільки власних коштів потрібно у 2026 році

Перший внесок на іпотеку в Чехії у 2026 році становить щонайменше 20 % оцінки банку: на квартиру за 4 000 000 Kč це 800 000 Kč власних коштів (vlastní zdroje), а якщо хоча б одному із заявників менше 36 років, вистачить 400 000 Kč. Ще 5–8 % ціни підуть на витрати; іноземцям без постійного проживання банки часто дають лише LTV 70–80 %.

Так виходить з єдиного обов’язкового ліміту ČNB, LTV 80 % (або 90 %), і це правило однакове для всіх банків. Проте реально готуйте більше, приблизно 1,0–1,1 млн Kč, і причин тому дві.

Перша: 20 % рахують не від ціни купівлі, а від оціночної вартості банку. На розігрітому ринку (вторинні квартири в II кварталі 2026 подорожчали на 14 % за рік) вона часто нижча за ціну, про яку ви домовилися з продавцем, і різницю доплачуєте ви. Друга: іпотека не покриває витрат на саму купівлю, тобто оцінки, кадастру, можливої комісії, переїзду й першого року податку на нерухомість. Звідси й ті 5–8 % понад ціну.

Скільки першого внеску підготувати залежно від ціни?

Припущення: оцінка банку дорівнює ціні купівлі. Стовпець «реально разом» рахує 20 % власних коштів і 5 % на витрати, тобто нижню межу того, на що треба розраховувати.

Виняток ČNB дозволяє банкам перевищити LTV 80 % щонайбільше для 5 % обсягу нових кредитів за квартал. На практиці його дають окремим платоспроможним клієнтам, у яких LTV трохи вищий за межу, а не продають як стандартний продукт, тож розраховувати на нього не варто. Щоб отримати виняток, потрібні дохід вище середнього й бездоганна кредитна історія.

Середня нова іпотека в серпні 2026 досягла рекордних 4,59 млн Kč. За LTV 80 % це нерухомість за 5,7 млн Kč і власні кошти 1,15 млн Kč: приблизно стільки сьогодні викладає середній покупець.

Крім власних коштів, суму обмежує й дохід. Скільки можна позичити на іпотеку за чистого доходу від 35 до 150 тис. Kč, показує таблиця в окремій статті. Інші умови іпотеки, від документів до віку, зібрано в путівнику «Перша іпотека в Чехії».

Чому 20 % рахують від оцінки, а не від ціни

Банк позичає під заставу, тому його цікавить, за скільки він продав би нерухомість, якби ви перестали платити. Для цього він замовляє оцінку (odhad), тобто заставну вартість, і рахує LTV від неї. Для міських квартир часто досить безкоштовної онлайн-оцінки або оцінки за кілька сотень крон. До будинків і нетипової нерухомості приїжджає оцінювач, і це обійдеться в 3 000–6 000 Kč.

Якщо оцінка нижча за ціну купівлі, змінюється не ціна, а сума кредиту.

• Ціна купівлі 5 000 000 Kč, оцінка 5 000 000 Kč → кредит 4 000 000 Kč, власні кошти 1 000 000 Kč.
• Ціна купівлі 5 000 000 Kč, оцінка 4 700 000 Kč → кредит 3 760 000 Kč, власні кошти 1 240 000 Kč. Різницю 240 тис. Kč ви мусите знайти до підписання договору купівлі-продажу.

Найчастіше так буває з нерухомістю, яку пропонують дорожче, ніж продавали сусідні, з новобудовами там, де ще немає історії продажів, з нестандартними плануваннями та з квартирами з правовими вадами (обтяження, неврегульована земля під будинком). Коли ціни швидко ростуть, оцінювачі обережніші за ринок, бо спираються на угоди кількамісячної давності.

Захиститися просто. Замовте оцінку до підписання договору резервації (rezervační smlouva) або домовтеся, щоб у ньому була умова: ви можете відмовитися від резервації без санкцій, якщо банк не схвалить кредит в узгодженому розмірі. Інакше резерваційний внесок (від десятків до сотень тисяч крон) стане першими власними коштами, які ви можете втратити.

Ще 5–8 % понад ціну купівлі

Жодної з цих статей іпотека не покриває, усі вони йдуть із ваших грошей. Податок на набуття нерухомості (4 % від ціни) скасовано у 2020 році, тож його покупець уже не платить.

• Оцінка нерухомості: 3 000–6 000 Kč, для квартир часто безкоштовно онлайн.
• Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí): 2 000 Kč за внесення застави (zástavní právo) і ще 2 000 Kč за внесення права власності. Це дві окремі заяви, і за кожною кадастр внесе запис не раніше ніж через 20 днів після того, як повідомить власника про позначку про зміну (plomba).
• Комісія агентства нерухомості: платить той, з ким агентство уклало договір. Якщо це покупець, ідеться про кілька відсотків від ціни, і це найбільша стаття списку.
• Юридичний супровід і депозит: договір купівлі-продажу, адвокатський або нотаріальний депозит ціни (advokátní úschova). Сума залежить від ціни й обсягу послуг.
• Комісії банку: за оформлення кредиту (у багатьох банків 0 Kč, в інших тисячі), за видачу, за ведення рахунку. Порівнюйте RPSN (повна вартість кредиту), а не саму ставку.
• Страхування нерухомості: без нього кредит не видадуть, річний внесок платять наперед.
• Податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí): власник платить його щороку до кінця травня, з 2024 року в подвійному розмірі.
• Переїзд, облаштування, дрібний ремонт: про цю статтю забувають найчастіше, а у вторинній квартирі вона легко сягає сотень тисяч.

У новобудові від девелопера ПДВ (DPH) уже входить у ціну (12 % для квартир до 120 м² і будинків до 350 м², інакше 21 %), як правило, і юридичний супровід теж. Зате врахуйте клієнтські зміни та кухню, яких девелопер у ціну не включає.

Де взяти власні кошти і як довести, звідки вони

1. Власні заощадження та інвестиції. Найпростіший варіант, але банк захоче бачити, звідки гроші: виписки з рахунку, підтвердження продажу цінних паперів.
2. Дарунок від батьків, дідусів чи бабусь. Договір дарування банк вимагає навіть між родичами. Дарунок від родичів по прямій лінії не оподатковується, задекларувати фінансовому управлінню треба лише звільнений дохід понад 5 млн Kč. Це має бути саме дарунок: позика від родини є зобов’язанням, і банк зарахує її до платежів.
3. Будівельні заощадження (stavební spoření, державна накопичувальна програма на житло). Накопичена сума після строку блокування стає чистими власними коштами. Якщо договір ще діє, можна взяти кредит із будівельних заощаджень і доповнити ним іпотеку, але його платіж банк зарахує до ліміту за доходом.
4. Продаж іншої нерухомості чи авто. Якщо продаж ще триває, банки приймають підписаний договір купівлі-продажу й депозит. Продаючи нерухомість, пам’ятайте про податок на дохід: звільнення діє після 10 років володіння (для нерухомості, набутої з 2021 року), після 2 років проживання або якщо гроші підуть на власне житло.
5. Додаткове забезпечення (dozajištění) іншою нерухомістю. Воно замінює готівку: у заставу додатково йде, наприклад, квартира батьків, і LTV рахують від обох об’єктів разом. Детальніше в статті Іпотека 100 % LTV.
6. Власна ділянка. При будівництві будинку її вартість зараховується як власні кошти: хто має ділянку за 1,2 млн Kč і будує за 4,8 млн Kč, умову 20 % виконав без готівки.

Споживчого кредиту чи кредитної картки в цьому списку немає навмисно. Банк побачить кредит у реєстрі, відніме платіж від доходу, і сума іпотеки впаде більше, ніж ви позичили. До того ж приховати кредит означає порушити кредитний договір.

Походження грошей банк перевіряє ретельно: закон про споживчий кредит вимагає оцінити кредитоспроможність, а правила протидії відмиванню грошей зобов’язують знати, звідки кошти. На практиці він попросить:

• виписки з рахунків за останні 3–6 місяців, з яких видно, як накопичилися власні кошти або звідки вони надійшли;
• договір дарування і виписку дарувальника, якщо сума перевищує звичну для банку межу;
• договір продажу й підтвердження депозиту, якщо гроші від продажу майна;
• для готівки «з шухляди» пояснення, яке витримає перевірку. Сотні тисяч, внесені банкнотами за тиждень до заявки, для банку сигнал до додаткових запитань.

Підтвердити власні кошти треба вже під час заявки, а фізично вони мають бути в наявності на момент видачі. Банк перераховує свій кредит лише після того, як ваша частина ціни пішла продавцю або на депозит, тож графік платежів у договорі купівлі-продажу підлаштуйте під це.

Чи варто вкласти більше ніж 20 %?

Кожна додаткова крона знижує платіж і відсотки, а часто й ставку: у багатьох банків найкраща ставка з тарифу прив’язана до LTV до 80 % (наприклад, Moneta 4,59 % із річною фіксацією в жовтні 2026). На квартирі за 4 млн Kč різниця між кредитом 3,6 млн Kč (LTV 90 %) і 3,2 млн Kč (LTV 80 %) під 5,00 % на 30 років становить 2 148 Kč на місяць і 373 тис. Kč відсотків за весь строк.

Одне застереження до правила «що більше, то краще»: не вкладайте в нерухомість геть усе. Резерв на кілька щомісячних платежів захистить вас у разі втрати доходу краще, ніж на пів відсотка нижчий LTV. До того ж достроковим платежем (mimořádná splátka) можна без комісії погасити до 25 % суми кредиту на рік, у місяці перед річницею договору. Скільки вийде за різного обсягу власних коштів, покаже калькулятор Яку іпотеку я можу взяти.