Сколько собственных средств нужно на ипотеку в Чехии в 2026 году

На квартиру за 4 000 000 Kč в октябре 2026 года нужно не меньше 800 000 Kč собственных средств (vlastní zdroje). Если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет, хватит 400 000 Kč. Так работает единственный обязательный лимит ČNB (Чешского национального банка), LTV 80 % или 90 %, и он одинаков во всех банках. На деле готовьте больше, примерно 1,0–1,1 млн Kč.

Причин две. Первая: 20 % считают не от цены покупки, а от оценочной стоимости банка. На разогретом рынке (вторичные квартиры во II квартале 2026 года подорожали на 14 % за год) она часто ниже цены, о которой вы договорились с продавцом, и разницу доплачиваете вы. Вторая: ипотека не покрывает расходы на покупку, а это ещё 5–8 % от цены на оценку, кадастр, возможную комиссию риелтора, переезд и первый год налога на недвижимость.

Сколько собственных средств готовить при цене от 3 до 7 млн?

Минимум 20 % цены и ещё не меньше 5 % на расходы: при цене 3 млн Kč это около 750 тыс. Kč, при 5 млн Kč около 1,25 млн Kč, при 7 млн Kč около 1,75 млн Kč.

Допущение: оценка банка равна цене покупки. Столбец «реально всего» складывает 20 % собственных средств и 5 % на расходы. Это нижняя граница того, на что стоит рассчитывать.

ČNB разрешает банкам выходить за LTV 80 % не больше чем по 5 % объёма новых кредитов за квартал. Это исключение достаётся отдельным платёжеспособным клиентам, у которых LTV чуть выше границы, а не продаётся как обычный продукт, так что рассчитывать на него не стоит. Чтобы в него попасть, нужны доход выше среднего и чистая кредитная история.

Средняя новая ипотека в августе 2026 года дошла до рекордных 4,59 млн Kč. При LTV 80 % это недвижимость за 5,7 млн Kč и собственные средства 1,15 млн Kč. Примерно столько сегодня выкладывает типичная семья-покупатель.

Кроме собственных средств, сумму ограничивает и доход. Таблица, сколько можно взять в ипотеку при чистом доходе от 35 до 150 тыс. Kč, есть в отдельной статье. Остальные условия ипотеки, от документов до возраста, собраны в гиде по первой ипотеке.

Почему 20 % считают от оценки, а не от цены

Банк даёт деньги под залог, и ему важно, за сколько он продал бы недвижимость, если вы перестанете платить. Поэтому он заказывает оценку (odhad), то есть определяет залоговую стоимость (zástavní hodnota), и от неё считает LTV. Для квартир в городах часто хватает онлайн-оценки, бесплатной или за несколько сотен крон. К домам и нестандартной недвижимости выезжает оценщик, и это стоит 3 000–6 000 Kč.

Если оценка ниже цены покупки, меняется не цена, а размер кредита.

• Цена 5 000 000 Kč, оценка 5 000 000 Kč: кредит 4 000 000 Kč, собственные средства 1 000 000 Kč.
• Цена 5 000 000 Kč, оценка 4 700 000 Kč: кредит 3 760 000 Kč, собственные средства 1 240 000 Kč. Разницу в 240 тыс. Kč нужно найти до подписания договора купли-продажи.

Чаще всего так бывает с объектами, которые выставлены дороже похожих продаж по соседству, с новостройками в местах без истории сделок, с нестандартными планировками и с квартирами с юридическими дефектами (вещные обременения, неурегулированная земля под домом). Когда цены быстро растут, оценщики осторожнее рынка: они опираются на завершённые сделки, которым уже несколько месяцев.

Защититься несложно. Закажите оценку до подписания договора бронирования (rezervační smlouva) или впишите в него условие, что вы можете отказаться от брони без санкций, если банк не одобрит кредит в нужном размере. Иначе бронировочный взнос в десятки или сотни тысяч крон станет первыми собственными средствами, которые вы рискуете потерять.

Сколько уйдёт сверх цены

Ни одну из этих статей ипотека не покроет, всё платится из ваших денег. Есть и хорошая новость: налог на приобретение недвижимости (4 % от цены) отменили в 2020 году, и покупатель его не платит.

• Оценка недвижимости: 3 000–6 000 Kč, для квартир часто бесплатно онлайн.
• Кадастр недвижимости (katastr nemovitostí): 2 000 Kč за регистрацию залога и ещё 2 000 Kč за регистрацию права собственности. Это два отдельных заявления, и по каждому кадастр проводит регистрацию не раньше чем через 20 дней после уведомления собственника о пломбе.
• Комиссия риелтора. Её платит тот, с кем у агентства договор. Если это покупатель, речь о нескольких процентах от цены, и это самая крупная статья в списке.
• Юрист и депонирование: договор купли-продажи, хранение денег у адвоката или нотариуса (úschova). Сумма зависит от цены и объёма услуг.
• Комиссии банка за оформление кредита (во многих банках 0 Kč, в других тысячи), за выдачу, за ведение счёта. Сравнивайте RPSN (полную стоимость кредита), а не только ставку.
• Страховка недвижимости. Без неё кредит не выдадут, а годовую премию платят вперёд.
• Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí). Его ежегодно платит собственник до конца мая, а с 2024 года он вдвое выше.
• Переезд, мебель, мелкий ремонт. Про эту статью забывают чаще всего, а в старой квартире она легко дорастает до сотен тысяч.

В цену новостройки от девелопера уже входят НДС (DPH: 12 % для квартир до 120 м² и домов до 350 м², иначе 21 %) и обычно юридическое сопровождение. Зато клиентские изменения и кухню девелопер в цену не включает.

Откуда могут взяться собственные средства

1. Свои сбережения и инвестиции. Самый простой вариант. Банк захочет видеть, откуда деньги: выписки со счёта, подтверждение продажи ценных бумаг.
2. Подарок от родителей, бабушек или дедушек. Договор дарения (darovací smlouva) банк требует и между родственниками. Подарок от родственников по прямой линии освобождён от подоходного налога, так что платить с него ничего не нужно (только об освобождённом доходе свыше 5 млн Kč надо уведомить налоговую). Это должен быть именно подарок: заём от семьи остаётся долгом, и банк включит его в платежи.
3. Строительные сбережения (stavební spoření), чешский целевой накопительный продукт для жилья. Накопленная сумма после срока блокировки считается чистыми собственными средствами. Если договор ещё действует, можно взять кредит из строительных сбережений в дополнение к ипотеке, но его платёж банк учтёт в лимите по доходу.
4. Продажа другой недвижимости или машины. Если продажа ещё идёт, банки принимают подписанный договор купли-продажи и депонирование. При продаже недвижимости помните про подоходный налог: он не платится после 10 лет владения (для недвижимости, купленной с 2021 года), после 2 лет проживания или если деньги идут на собственное жильё.
5. Дополнительный залог второй недвижимостью (dozajištění). Он заменяет наличные: в залог дополнительно идёт, например, квартира родителей, и LTV считают по обоим объектам вместе. Подробно в статье Ипотека 100 % LTV.
6. Свой участок. При строительстве дома его стоимость засчитывается как собственные средства: если участок стоит 1,2 млн Kč, а стройка 4,8 млн Kč, 20 % закрыты без наличных.

Потребительского кредита или кредитной карты на первоначальный взнос в этом списке нет. Банк увидит кредит в реестре, вычтет платёж из дохода, и ипотека уменьшится сильнее, чем вы заняли. А скрыть такой кредит значит нарушить кредитный договор.

Как банк проверяет, откуда деньги

По закону о потребительском кредите банк обязан оценить вашу кредитоспособность, а по правилам против отмывания денег он должен знать, откуда средства. На практике он попросит:

• выписки со счетов за последние 3–6 месяцев, где видно, как копились собственные средства или откуда они пришли;
• договор дарения, если это подарок, и выписку дарителя, если сумма выше обычного для банка порога;
• договор продажи и подтверждение депонирования, если деньги от продажи имущества;
• объяснение, которое выдержит проверку, если это наличные из сейфа. Сотни тысяч купюрами, внесённые за неделю до заявки, для банка повод задать лишние вопросы.

Подтвердить собственные средства нужно уже при подаче заявки, а в наличии они должны быть к выдаче. Банк перечисляет свой кредит только после того, как ваша часть цены ушла продавцу (или на депонирование), поэтому график платежей в договоре купли-продажи подстройте под это.

Стоит ли вносить больше 20 %?

Каждая лишняя крона снижает платёж и проценты, а часто и ставку: у многих банков лучшая ставка из прайс-листа привязана к LTV до 80 % (например, у Moneta это 4,59 % с годовой фиксацией в октябре 2026 года). На квартире за 4 млн Kč разница между кредитом 3,6 млн Kč (LTV 90 %) и 3,2 млн Kč (LTV 80 %) при 5,00 % на 30 лет составляет 2 148 Kč в месяц и 373 тыс. Kč процентов за весь срок.

Одно исключение из правила «чем больше, тем лучше»: не вкладывайте в квартиру всё до последней кроны. Запас в несколько ежемесячных платежей защитит вас при потере дохода лучше, чем LTV на полпроцента ниже. А досрочно погасить без комиссии можно до 25 % суммы кредита в год (в течение месяца перед годовщиной договора). Сколько выйдет при разных собственных средствах, покажет калькулятор Какую ипотеку мне дадут.