Kolik dostanu hypotéku podle čistého příjmu

S čistým příjmem 60 000 Kč měsíčně dostanete v říjnu 2026 hypotéku zhruba 5,0 mil. Kč na 30 let při sazbě 5,00 %. Pár s čistým příjmem 100 000 Kč dosáhne asi na 8,4 mil. Kč. Strop určuje obvyklá interní hranice bank: splátky všech úvěrů do 45 % čistého příjmu, do 36 let 50 %. Zákon ani ČNB ji nestanoví.

Banky se v této hranici liší: u DSTI mají 40–50 %, u DTI 8–9,5násobek ročního příjmu. ČNB oba ukazatele jako závazné limity deaktivovala, DSTI 1. 7. 2023 a DTI 1. 1. 2024.

Na 25 let vychází při příjmu 60 000 Kč strop 4,6 mil. Kč. Jediný závazný limit ČNB je LTV 80 % hodnoty nemovitosti (90 % pod 36 let). To je druhý strop a může vás zastavit dřív než příjem. Vlastní příjem a závazky dosaďte do výpočtu hypotéky podle příjmu.

Kolik dostanu hypotéku při čistém příjmu 35 až 150 tisíc?

Předpoklady: sazba 5,00 %, anuitní splácení, žádné jiné úvěry, banka počítá s 45 % čistého příjmu na splátku. Částky jsou zaokrouhlené na 100 tis. Kč.

Pravidlo pro rychlý odhad: při 5,00 % každých 1 000 Kč měsíční splátky nese asi 186 tis. Kč úvěru na 30 let (171 tis. Kč na 25 let). Naopak milion úvěru stojí 5 368 Kč měsíčně na 30 let a 5 846 Kč na 25 let.

Průměrná nová hypotéka měla v srpnu 2026 rekordních 4,59 mil. Kč. Podle tabulky na ni při 30 letech potřebujete čistý příjem kolem 55 000 Kč, a proto dnes většinu hypoték berou domácnosti se dvěma příjmy. Co banka kromě příjmu posuzuje, od vlastních zdrojů po doklady a věk, shrnuje průvodce první hypotékou.

DSTI a DTI jsou pravidla bank, ne zákon

Banka musí podle zákona č. 257/2016 Sb. posoudit vaši úvěruschopnost (bonitu), tedy ověřit, že splátku zvládnete. Jak přesně, si určuje sama a pracuje přitom se dvěma ukazateli:

• DSTI (podíl všech splátek na čistém příjmu): obvyklá interní hranice je 45 %, u žadatelů do 36 let 50 %, některé banky začínají už na 40 %. Jako závazný limit ho ČNB zrušila 1. 7. 2023.
• DTI (celkový dluh k ročnímu čistému příjmu): banky používají 8–9,5násobek. ČNB limit deaktivovala 1. 1. 2024 a jen doporučuje zvýšenou obezřetnost nad 8násobkem.

Při sazbách kolem 5 % vás skoro vždy zastaví DSTI dřív než DTI. Příjem 60 000 Kč dává ročně 720 tis. Kč a při DTI 9 strop 6,5 mil. Kč, splátka do 45 % ale uveze jen 5,0 mil. Kč. DTI by začalo hrát roli, teprve kdyby sazby klesly zhruba pod 3 % (při splatnosti 30 let).

Řada bank navíc počítá splátku ze sazby o něco vyšší, než jakou nabízí („stresový test“), aby ověřila, že unesete i zdražení po konci fixace. Proto se nabídky bank při stejném příjmu liší o stovky tisíc korun a vyplatí se obejít dvě nebo tři.

Kupujete-li byt na pronájem nebo třetí a další nemovitost, počítejte s tím, že ČNB od 1. 4. 2026 bankám doporučuje přísnější parametry: LTV 70 % a DTI 7. Závazné to není a banky ho uplatňují různě, podmínky si proto ověřte v konkrétní bance.

Dostanu hypotéku, když už mám půjčku?

Obvykle ano, jen menší. Čísla v tabulce platí pro žadatele bez závazků, a každá pravidelná platba, kterou banka vidí nebo o které jí řeknete, se odečítá z oněch 45 %. Při 5,00 % na 30 let ubere každá tisícikoruna splátky 186 tis. Kč úvěru.

Banka závazky nehledá jen ve vaší žádosti. Nahlíží do úvěrových registrů (BRKI, NRKI, SOLUS), kde vidí všechny bankovní i nebankovní úvěry, karty i kontokorenty, a to včetně těch, které nepoužíváte. Nevyužitou kartu s limitem 100 tis. Kč zrušte měsíc před žádostí. Nic to nestojí a strop to zvedne.

Jaký příjem banka do výpočtu uzná?

Do výpočtu vstupuje čistý příjem, který umíte doložit a který bude trvat. Právě tady se banky liší nejvíc:

• Zaměstnanec na dobu neurčitou: průměr z 3–6 výplatních pásek nebo potvrzení o příjmu od zaměstnavatele. Ve zkušební době většina bank příjem neuzná, některé ano po 3 měsících s potvrzením zaměstnavatele.
• Bonusy, odměny, přesčasy: uznává se zpravidla jen jejich část, a to jen pokud se opakují alespoň rok.
• OSVČ: příjem z 1–2 daňových přiznání, přepočtený metodikou banky. Paušální daň situaci komplikuje a řada bank pak počítá pevný podíl z obratu. Podrobně v článku Hypotéka pro OSVČ.
• Jednatel s.r.o.: mzda či odměna ze společnosti a podíl na zisku; některé banky se dívají i na zisk firmy.
• Příjem z pronájmu, rodičovský příspěvek, diety: uznává se jen část nebo s podmínkami a banka od banky jinak.

Čím jistější a lépe doložený příjem, tím větší část z něj banka započítá. Dva žadatelé se stejnou částkou na výplatnici proto mohou dostat velmi odlišný strop.

Jak se sčítají příjmy dvou žadatelů

O hypotéku může žádat i několik lidí společně: manželé, partneři bez svatby, rodič s dítětem. Příjmy spolužadatelů se sčítají a strop roste téměř lineárně: 2 × 50 000 Kč = 100 000 Kč → asi 8,4 mil. Kč na 30 let. Sčítají se ale i závazky a životní minimum se počítá za celou domácnost, takže pár s dvěma dětmi dostane méně než bezdětný pár se stejným příjmem.

Spolužadatel má ještě dvě výhody, na které se často zapomíná. Je-li aspoň jednomu z vás méně než 36 let, banka smí jít na LTV 90 % místo 80 % a obvykle uplatní i volnější hranici DSTI 50 %. A spolužadatel nemusí být spoluvlastníkem nemovitosti. Rodič tak může „půjčit“ svůj příjem, aniž by byl na listu vlastnictví. Právní stránku společné hypotéky s partnerem bez svatby rozebíráme v článku Spoluvlastnictví a hypotéka.

Druhý strop je hodnota nemovitosti

Příjem říká, kolik si můžete půjčit. Hodnota nemovitosti říká, kolik vám banka půjčit smí: nejvýš 80 % odhadní ceny (90 %, je-li jednomu z žadatelů méně než 36 let). Platí vždy nižší z obou čísel.

Když vám nestačí ani jeden strop, pomůže tohle, seřazeno podle toho, kolik korun to přinese:

1. Prodloužit splatnost z 25 na 30 let. Strop vzroste o 9 % (při splátce 27 000 Kč z 4,62 na 5,03 mil. Kč).
2. Doplatit nebo sloučit drobné úvěry a zrušit nepoužívané karty. Každých 1 000 Kč splátky je 186 tis. Kč hypotéky.
3. Přidat spolužadatele. Pokud má vlastní stabilní příjem, je to nejsilnější páka.
4. Získat nižší sazbu. Rozdíl mezi 5,00 a 4,59 % (Moneta, roční fixace, LTV do 80 %, účet a pojištění) zvedne při splátce 27 000 Kč strop z 5,03 na 5,27 mil. Kč.
5. Vybrat banku s vyšší interní hranicí. Hranice 50 % místo 45 % znamená u příjmu 60 000 Kč 5,6 místo 5,0 mil. Kč; metodiky bank porovná hypoteční poradce.

Co naopak nefunguje: půjčit si vlastní zdroje spotřebitelským úvěrem. Banka ho uvidí v registru, odečte jeho splátku a strop vám spadne víc, než kolik jste si půjčili.