Nová zelená úsporám a hypotéka: jak předfinancovat dotaci a nepřeplatit

Dotace z programu Nová zelená úsporám (NZÚ) se ve standardním režimu vyplácí až po dokončení a doložení opatření. Zateplení, okna, tepelné čerpadlo nebo fotovoltaiku tedy musíte nejdřív zaplatit sami a většina domácností si na to bere hypotéku nebo úvěr na rekonstrukci.

Výjimkou je podprogram Oprav dům po babičce, kde fond část dotace vyplácí zálohově předem. I tam ale musíte zbytek nákladů a doplatek dotace do vyúčtování něčím překlenout.

Osvědčený postup je úvěr na celou částku, čerpání podle faktur a po připsání dotace mimořádná splátka, kterou zákon u části jistiny dovoluje bez poplatku. U úvěru 1,8 mil. Kč na 25 let při 5,00 % klesne splátka po vrácení 600 tis. Kč dotace z 10 523 Kč na 6 941 Kč.

Výši podpory pro jednotlivá opatření, lhůty a podmínky stanoví aktuální výzva Státního fondu životního prostředí (SFŽP). Protože se mění, v článku je neuvádíme a před žádostí si je ověřte na stránkách programu.

Čím zaplatit zateplení, než přijde dotace?

Renovace rodinného domu na úroveň, kterou NZÚ podporuje, se snadno vyšplhá na stovky tisíc až jednotky milionů korun. Dotace pokryje jen část a přijde pozdě. Nejdřív je realizace, pak doložení faktur, fotodokumentace a odborných posudků, kontrola na fondu a teprve potom platba. Řemeslníci přitom chtějí peníze hned.

Mezeru můžete pokrýt takhle:

• Hypotéka nebo účelový úvěr se zástavou mají nejnižší sazbu, potřebují ale odhad nemovitosti a zápis zástavního práva do katastru (vklad 2 000 Kč). Vyplatí se od vyšších částek nebo při spojení s koupí domu.
• Úvěr na rekonstrukci bez zástavy je rychlejší a obejde se bez odhadu, má ale vyšší sazbu a podle banky nižší strop.
• Úvěr ze stavebního spoření se hodí na menší opatření; jak ho spojit s hypotékou, popisuje článek Stavební spoření a hypotéka.
• Vlastní hotovost je nejlevnější, pokud ji máte a nepotřebujete ji jako rezervu.

Když kupujete starší dům a hned ho renovujete, nejlépe vychází jedna hypotéka na koupi i rekonstrukci. Limit LTV 80 % (90 % pro žadatele do 36 let) se počítá z odhadní hodnoty a některé banky umějí dům ocenit i ve stavu po rekonstrukci. Na úvěr pak zbude víc prostoru.

Od posudku po mimořádnou splátku

1. Energetický specialista zpracuje posudek nebo projekt. U zateplení a komplexních renovací ho fond vyžaduje a stejné podklady poslouží bance jako rozpočet.
2. Banka úvěr předschválí. Posoudí příjmy i dům; předschválení trvá dny, schválení obvykle 2–4 týdny od kompletních dokumentů.
3. Podáte žádost o dotaci, elektronicky přes portál fondu. Kdy ji podat (před zahájením prací, nebo po nich) a v jakých lhůtách, určuje aktuální výzva. Ověřte si to dřív, než podepíšete smlouvu o dílo.
4. Podepíšete úvěrovou smlouvu a začnete čerpat. U rekonstrukce banka uvolňuje peníze postupně proti fakturám nebo smlouvám o dílo, část může dát předem na materiál.
5. Práce proběhnou a vy je doložíte: faktury, doklady o bezhotovostním zaplacení, fotodokumentaci, u tepelného čerpadla nebo FVE výrobek ze Seznamu výrobků a technologií programu.
6. Fond vyplatí dotaci na váš účet.
7. Pošlete bance mimořádnou splátku v termínu, kdy je bez poplatku (viz příklad níže).

Od žádosti po připsání peněz často uplynou měsíce. Úvěr proto sjednejte na celé náklady, ne na náklady minus očekávaná dotace.

Renovace za 1,8 milionu krok za krokem

Před podpisem se zeptejte, jestli banka u úvěrů na energetické úspory nedovolí splatit přijatou dotaci zdarma i nad rámec 25 %. Některé to do smlouvy dají, když o to požádáte. Kdybyste si raději nechali stejnou splátku a zkrátili dobu splácení, ušetříte na úrocích ještě víc.

Po renovaci může klesnout i sazba. Řada bank má „zelené“ hypotéky nebo úvěry se slevou pro nemovitosti v dobré energetické třídě, případně pro úvěry, jejichž účelem je úspora energie. Rozhoduje průkaz energetické náročnosti budovy (PENB): banka chce vidět třídu A nebo B, nebo prokazatelné zlepšení po renovaci doložené posudkem.

Nechte si proto od energetického specialisty zpracovat PENB po dokončení prací a předložte ho bance při nejbližší příležitosti, tedy při refixaci nebo jednání o mimořádné splátce. Podmínky slev rozebíráme v článku o zelené hypotéce. Pro představu: u úvěru 1,8 mil. Kč na 25 let dělá každá desetina procentního bodu sazby zhruba 100 Kč měsíčně.

Co chce banka a co Státní fond životního prostředí?

Nechte si vše fakturovat na stejné jméno a plaťte bezhotovostně z účtu, ze kterého je vidět čerpání úvěru. Jeden soubor dokladů pak obslouží banku i fond.

Posudek a nový PENB si schovejte i po výplatě dotace. Podle nich banka posoudí, jestli váš úvěr splní podmínky pro zelenou hypotéku se slevou na sazbě.

Pět chyb, které stojí dotaci nebo peníze

• Úvěr jen na „náklady minus dotace“. Když se dotace zpozdí, chybí peníze na řemeslníky a dofinancovat to spotřebákem je drahé.
• Práce zahájené v rozporu s výzvou. Pokud výzva chce žádost před začátkem prací, pozdní žádost znamená ztrátu nároku.
• Zařízení mimo seznam podporovaných výrobků. Levnější tepelné čerpadlo, které na seznamu není, dotaci nezíská.
• Platba v hotovosti nebo bez dokladu. Fond i banka chtějí úhradu, kterou jde doložit.
• Mimořádná splátka ve špatný den. Mimo měsíc před výročím smlouvy nebo nad 25 % původní výše úvěru může banka účtovat poplatek, výplatu dotace a splátku proto plánujte podle data výročí.

Kolik bude úvěr na vaši renovaci stát, ukáže výpočet splátky. Financování oprav podrobněji rozebírá článek Hypotéka na rekonstrukci.