Nová zelená úsporám a hypotéka: ako predfinancovať dotáciu

Dotácia z českého programu Nová zelená úsporám (NZÚ) sa v štandardnom režime vypláca až po dokončení opatrenia a jeho doložení. Zateplenie, okná, tepelné čerpadlo či fotovoltiku teda musíte najprv zaplatiť sami a väčšina domácností si na to berie hypotéku alebo úver na rekonštrukciu.

Výnimkou je podprogram Oprav dům po babičce (podpora renovácie starších domov), v ktorom fond časť dotácie vypláca zálohovo vopred. Aj tam však zvyšok nákladov a doplatok dotácie musíte do vyúčtovania niečím preklenúť.

Osvedčená kombinácia vyzerá takto: úver na celú sumu, čerpanie podľa faktúr a po pripísaní dotácie mimoriadna splátka, ktorú zákon pri časti istiny dovoľuje bez poplatku. Pri úvere 1,8 mil. Kč na 25 rokov pri 5,00 % klesne splátka po vrátení 600 tis. Kč dotácie z 10 523 Kč na 6 941 Kč.

Výšku podpory pre jednotlivé opatrenia, lehoty a podmienky určuje aktuálna výzva Státního fondu životního prostředí (SFŽP, štátny environmentálny fond). Často sa menia, preto ich v článku neuvádzame a pred žiadosťou si ich overte na stránkach programu.

Prečo dotácia a úver patria k sebe?

Renovácia rodinného domu na úroveň, ktorú NZÚ podporuje, ľahko vyjde na stovky tisíc až jednotky miliónov korún. Dotácia pokryje len časť a príde s oneskorením. Najprv realizácia, potom doloženie faktúr, fotodokumentácie a odborných posudkov, kontrola na fonde a až potom platba. Remeselníci však chcú peniaze hneď.

Ako medzeru financovať:

• Hypotéka alebo účelový úver so záložným právom má najnižšiu sadzbu, potrebuje však odhad nehnuteľnosti a zápis záložného práva do katastra (vklad 2 000 Kč). Oplatí sa pri vyšších sumách alebo spolu s kúpou domu.
• Úver na rekonštrukciu bez zálohu je rýchlejší a obíde sa bez odhadu, má však vyššiu sadzbu a nižší strop, ktorý určuje banka.
• Úver zo stavebného sporenia (stavební spoření) sa hodí na menšie opatrenia. Ako ho spojiť s hypotékou, opisuje článok Stavebné sporenie a hypotéka.
• Vlastná hotovosť je najlacnejšia, ak ju máte a nepotrebujete ako rezervu.

Ak kupujete starší dom a hneď ho renovujete, najlepšie vyjde jedna hypotéka na kúpu aj rekonštrukciu. Limit LTV 80 % (90 % pre žiadateľov do 36 rokov) sa počíta z odhadnej hodnoty a niektoré banky vedia dom oceniť aj v stave po rekonštrukcii, čím sa priestor pre úver zväčší.

Od posudku po mimoriadnu splátku

1. Objednáte si energetického špecialistu. Pri zateplení a väčších renováciách fond vyžaduje odborný posudok alebo projektovú dokumentáciu a tie isté podklady poslúžia banke ako rozpočet.
2. Necháte si úver predschváliť. Banka posúdi príjmy aj dom; predschválenie trvá dni, schválenie zvyčajne 2–4 týždne od kompletných dokladov.
3. Podáte žiadosť o dotáciu, elektronicky cez portál fondu. Či ju podať pred začatím prác, alebo po nich, a aké platia lehoty, určuje aktuálna výzva. Overte si to skôr, než podpíšete zmluvu o dielo.
4. Podpíšete úverovú zmluvu a začnete čerpať. Pri rekonštrukcii banka uvoľňuje peniaze postupne na základe faktúr alebo zmlúv o dielo, časť môže dať vopred na materiál.
5. Dokončíte práce a doložíte ich: faktúry, doklady o bezhotovostnej úhrade, fotodokumentáciu, pri tepelnom čerpadle alebo FVE výrobok zo Zoznamu výrobkov a technológií programu (Seznam výrobků a technologií).
6. Fond vyplatí dotáciu na váš účet.
7. Pošlete mimoriadnu splátku úveru v termíne, keď je bez poplatku (pozri príklad nižšie).

Od žiadosti po pripísanie peňazí často prejdú mesiace. Úver preto nastavte tak, aby pokryl celé náklady, nie náklady mínus očakávaná dotácia.

Renovácia za 1,8 milióna mesiac po mesiaci

Pred podpisom sa banky opýtajte, či pri úveroch na energetické úspory nepovolí splatiť prijatú dotáciu zadarmo aj nad 25 %. Niektoré to na požiadanie do zmluvy dajú. Ak si radšej necháte rovnakú splátku a skrátite dobu splácania, ušetríte na úrokoch ešte viac.

Po renovácii môže klesnúť aj sadzba

Mnohé banky majú „zelené“ hypotéky alebo úvery so zľavou zo sadzby pre nehnuteľnosti v dobrej energetickej triede, prípadne pre úvery na úsporu energie. Rozhoduje energetický certifikát budovy, v Česku PENB (průkaz energetické náročnosti budovy). Banka chce vidieť triedu A alebo B, alebo preukázateľné zlepšenie po renovácii doložené posudkom.

V praxi si po dokončení prác nechajte od energetického špecialistu vypracovať nový PENB a pri najbližšej príležitosti ho predložte banke, napríklad pri refixácii alebo pri rokovaní o mimoriadnej splátke. Podmienky zliav rozoberáme v článku o zelenej hypotéke. Pre predstavu: pri úvere 1,8 mil. Kč na 25 rokov robí každá desatina percentuálneho bodu zhruba 100 Kč mesačne.

Čo chce banka a čo fond?

Nechajte si všetko fakturovať na rovnaké meno a plaťte bezhotovostne z účtu, na ktorom je vidieť čerpanie úveru. Jedna sada dokladov potom poslúži banke aj fondu.

Posudok a nový energetický certifikát (PENB) si odložte aj po vyplatení dotácie. Podľa nich banka posúdi, či váš úver splní podmienky pre zelenú hypotéku so zľavou zo sadzby.

Päť chýb, ktoré stoja dotáciu alebo peniaze

• Úver len na „náklady mínus dotácia“. Keď sa dotácia oneskorí, chýbajú peniaze na doplatenie remeselníkov a dofinancovanie spotrebiteľským úverom je drahé.
• Začatie prác v rozpore s výzvou. Ak výzva vyžaduje podať žiadosť pred začiatkom prác, neskorá žiadosť znamená stratu nároku.
• Zariadenie mimo zoznamu podporovaných výrobkov. Lacnejšie tepelné čerpadlo, ktoré na zozname nie je, dotáciu nezíska.
• Platba v hotovosti alebo bez dokladu. Fond aj banka chcú úhradu, ktorú sa dá doložiť.
• Mimoriadna splátka v nesprávny deň. Mimo mesiaca pred výročím zmluvy alebo nad 25 % pôvodnej výšky úveru môže banka účtovať poplatok. Vyplatenie dotácie a splátku si naplánujte podľa dátumu výročia.

Koľko bude stáť úver na vašu renováciu, ukáže výpočet splátky; financovaniu opráv sa podrobne venuje článok Hypotéka na rekonštrukciu.