Bez poplatku pošlete mimořádnou splátku hypotéky ve třech situacích: jednou ročně v měsíci před výročím smlouvy až 25 % původní výše úvěru, na konci fixace v libovolné výši a do 3 měsíců od oznámení nové sazby pro další fixaci. Mimo tato okna smí banka podle novely zákona o spotřebitelském úvěru účinné od 1. 9. 2024 účtovat nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem max. 1 %.
Víc než poplatek ale rozhoduje, co se splátkou uděláte. U hypotéky 4 000 000 Kč na 25 let za 5,00 % můžete 300 000 Kč poslaných po pěti letech použít na zkrácení doby splácení (úspora zhruba 460 000 Kč na úrocích, konec o 2 roky a 8 měsíců dřív), nebo na snížení splátky (o 1 980 Kč měsíčně, úspora asi 175 000 Kč). Rozdíl je skoro trojnásobný.
Kdy a kolik můžete splatit zdarma
| Okno | Kolik můžete splatit | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Výročí uzavření smlouvy | až 25 % původní výše úvěru, jednou ročně | splátka musí proběhnout během 1 měsíce před dnem výročí; datum najdete ve smlouvě, ne v datu čerpání |
| Konec fixace | libovolná částka, i celý úvěr | platí k datu konce fixace |
| Do 3 měsíců od oznámení nové sazby | libovolná částka | banka musí sazbu oznámit nejméně 3 měsíce před koncem fixace |
| Zvláštní situace | libovolná částka | prodej nemovitosti nebo vypořádání SJM po rozvodu (obojí aspoň 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy); úmrtí, dlouhodobá nemoc či invalidita dlužníka nebo manžela, pokud výrazně sníží schopnost splácet |
| Variabilní sazba | kdykoli, libovolně | bez poplatku po celou dobu |
Některé banky jsou ve smlouvách velkorysejší, než vyžaduje zákon, a povolují například bezplatnou mimořádnou splátku kdykoli do určitého limitu. Zákonná pravidla jsou minimum, ne strop.
Jak splátku zadat krok za krokem
- Najděte datum výročí. Rozhoduje den uzavření úvěrové smlouvy: pokud jste podepsali 14. března, bezplatné okno je v měsíci před tímto dnem, tedy zhruba od 14. února do 14. března.
- Podejte žádost. Většina bank má formulář v internetovém bankovnictví nebo na pobočce. Obchodní podmínky obvykle chtějí žádost s předstihem; lhůtu najdete v podmínkách a vyplatí se ji dodržet, jinak se splátka zpracuje až v dalším měsíci a okno propadne.
- Zvolte dopad: zkrácení doby splatnosti, nebo snížení měsíční splátky. Když nic nezvolíte, použije banka svou výchozí variantu, často snížení splátky.
- Pošlete peníze správně, tedy na účet, který banka uvede, s variabilním symbolem úvěru, případně si je nechte strhnout z běžného účtu. Platba bez správné identifikace se může připsat jako běžná splátka předem, a ne jako snížení jistiny.
- Zkontrolujte potvrzení. Banka má poslat nový splátkový kalendář, v němž ověřte nový zůstatek jistiny a buď novou splátku, nebo nové datum poslední splátky.
Zkrátit dobu, nebo snížit splátku hypotéky?
Když zkrátíte dobu, splátka zůstane 23 384 Kč a úvěr skončí po 208 místo 240 zbývajících měsících, tedy o 2 roky a 8 měsíců dřív. Na úrocích ušetříte přibližně 460 000 Kč.
Když snížíte splátku, doba zůstane 20 let a splátka klesne na 21 404 Kč (o 1 980 Kč). Úspora na úrocích činí přibližně 175 000 Kč.
Rozdíl vzniká tím, že při zkrácení dál platíte původní splátku a částka, o kterou by se jinak snížila, každý měsíc umořuje jistinu. Při snížení si tu částku necháváte. Výpočet předpokládá stejnou sazbu po celou dobu; v praxi se mění s každou fixací, poměr mezi variantami ale zůstává podobný.
Snížení splátky má smysl, když potřebujete rezervu v rozpočtu, typicky před koncem fixace, kdy hrozí přechod z nízké sazby na dnešních 5,00 %. Pokud splátku utáhnete, vydělá víc zkrácení. Svá čísla si ověřte v kalkulačce předčasného splacení.
Kolik stojí mimořádná splátka mimo výročí?
Mimo bezplatná okna smí banka účtovat 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem nejvýše 1 %. A nikdy víc, než kolik na úrocích skutečně ztratí.
| Do konce fixace zbývá | Max. poplatek | Na 300 000 Kč |
|---|---|---|
| do 1 roku | 0,25 % | 750 Kč |
| 1–2 roky | 0,50 % | 1 500 Kč |
| 2–3 roky | 0,75 % | 2 250 Kč |
| více než 3 roky | 1,00 % | 3 000 Kč |
Užitečné pravidlo: 300 000 Kč na hypotéce za 5,00 % stojí na úrocích zhruba 1 250 Kč měsíčně. Pokud je výročí smlouvy daleko a peníze máte už teď, poplatek 2 250 Kč se vrátí za necelé 2 měsíce. Čekat na bezplatné okno se vyplatí jen tehdy, když je blízko.
Kdy mimořádnou splátku neposílat
- Když tím vyčerpáte rezervu. Peníze vložené do hypotéky zpět nedostanete. Rezerva na několik měsíčních výdajů má přednost, protože ztráta příjmu s prázdným účtem vyjde dráž než pár tisíc korun úroků.
- Když se blíží konec fixace. Na konci fixace splatíte jakoukoli částku zdarma a zároveň už znáte novou sazbu. Zbývá-li do konce pár měsíců, počkejte a rozhodněte se podle nabídky.
- Když máte dražší dluhy. Spotřebitelský úvěr nebo kreditní karta mají vyšší sazbu než hypotéka, splaťte proto nejdřív je.
- Když máte jistý výnos vyšší než sazba hypotéky po zdanění. Splacení hypotéky za 5,00 % je bezrizikový „výnos“ 5,00 %. Bez rizika ho v říjnu 2026 porazíte těžko, s rizikem to jde; rozhodněte podle své tolerance.
Daňový odpočet úroků obvykle důvodem nečekat není. Na zůstatku 3 543 000 Kč za 5,00 % zaplatíte v dalším roce zhruba 175 000 Kč úroků, po splátce 300 000 Kč asi 159 000 Kč. V obou případech je to víc než strop odpočtu 150 000 Kč ročně, takže o daňovou úsporu nepřijdete.
Před odesláním peněz si ověřte
- Znám datum výročí smlouvy a lhůtu pro podání žádosti.
- Částka nepřesahuje 25 % původní výše úvěru (nebo je konec fixace či jiné bezplatné okno).
- Zkrácení, nebo snížení splátky jsem zvolil vědomě, nespoléhám na výchozí volbu banky.
- Po platbě mi zůstane rezerva na nečekané výdaje.
- Platím na správný účet se správným variabilním symbolem.
- Po zpracování mám od banky nový splátkový kalendář a zkontroloval jsem ho.
Zda hypotéku předčasně splácet vůbec, rozebírá článek Kdy se vyplatí předčasné splacení hypotéky.
Zdroje
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 (předčasné splacení, náklady věřitele)
- zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 15 (odpočet úroků, limit 150 000 Kč)
- ČNB – ochrana spotřebitele: předčasné splacení spotřebitelského úvěru na bydlení