Дотацію з програми «Нова зелена заощадженням» (Nová zelená úsporám, NZÚ, державна підтримка енергоощадних ремонтів) у стандартному режимі виплачують лише після завершення робіт і їх документального підтвердження. Тому утеплення, вікна, тепловий насос чи фотоелектростанцію спершу доводиться оплатити самостійно, і більшість домогосподарств робить це за рахунок іпотеки або кредиту на реконструкцію (úvěr na rekonstrukci).
Виняток становить підпрограма «Oprav dům po babičce» (ремонт старших будинків), де фонд частину дотації виплачує авансом. Але й там решту витрат і доплату дотації до остаточного розрахунку доводиться чимось перекривати.
Найкраще працює така схема: кредит на всю суму, видача коштів за рахунками-фактурами, а після надходження дотації достроковий платіж, який закон для частини основної суми дозволяє без комісії. Якщо кредит 1,8 млн Kč на 25 років під 5,00 % зменшити на 600 тис. Kč дотації, платіж упаде з 10 523 Kč до 6 941 Kč.
Розмір підтримки на окремі заходи, строки й умови встановлює чинне оголошення (výzva) Державного фонду довкілля (Státní fond životního prostředí, SFŽP). Вони змінюються, тому перед поданням заявки перевіряйте їх на сайті програми; у статті ми їх не наводимо.
Чому без кредиту на реновацію зазвичай не обійтися?
Реновація сімейного будинку до рівня, який підтримує NZÚ, легко коштує сотні тисяч або кілька мільйонів крон. Дотація покриває лише частину і приходить із затримкою: спершу роботи, потім рахунки-фактури, фотодокументація й висновки фахівців, перевірка у фонді, і лише після цього виплата. А майстрам платити треба одразу.
Розрив можна закрити кількома способами:
- Іпотека або цільовий кредит під заставу мають найнижчу ставку, але потрібні оцінка нерухомості та внесення застави до кадастру (vklad, 2 000 Kč). Це вигідно для більших сум або разом із купівлею будинку.
- Кредит на реконструкцію без застави оформлюють швидше й без оцінки, проте ставка в нього вища, а максимальна сума нижча (залежить від банку).
- Кредит із будівельних заощаджень (stavební spoření, державно підтримувана програма житлових накопичень) підходить для менших заходів. Як поєднати його з іпотекою, ми описали у статті Будівельні заощадження та іпотека.
- Власна готівка найдешевша, якщо вона у вас є і не потрібна як резерв.
Якщо ви купуєте старший будинок і одразу його ремонтуєте, найвигідніше взяти одну іпотеку і на купівлю, і на реконструкцію. Ліміт LTV 80 % (90 % для заявників до 36 років) рахують з оціночної вартості. Деякі банки вміють оцінити будинок у стані після реконструкції, і тоді кредит може бути більшим.
Порядок дій від висновку фахівця до погашення
- Енергетичний фахівець готує висновок або проєкт. Для утеплення й комплексних реновацій його вимагає фонд, а банк використає ті самі матеріали як кошторис.
- Банк попередньо схвалює кредит (předschválení), тобто оцінює доходи й будинок. Попереднє схвалення займає кілька днів, остаточне зазвичай 2–4 тижні від повного пакета документів.
- Ви подаєте заявку на дотацію електронно через портал фонду. Чи подавати її до початку робіт, чи після них, і в які строки, визначає чинне оголошення. Перевірте це до підписання договору підряду (smlouva o dílo).
- Ви підписуєте кредитний договір. Під час реконструкції банк видає гроші поетапно (postupné čerpání) за рахунками-фактурами або договорами підряду, частину може вивільнити наперед на матеріали.
- Після робіт ви збираєте підтвердження: рахунки-фактури, документи про безготівкову оплату, фотодокументацію, а для теплового насоса чи сонячної електростанції доказ, що виріб є в Переліку продукції та технологій програми (Seznam výrobků a technologií).
- Фонд виплачує дотацію на ваш рахунок.
- Ви достроково гасите кредит у момент, коли це безкоштовно (див. розрахунок нижче).
Від заявки до зарахування грошей часто минають місяці. Тому розраховуйте кредит на всі витрати, а не на витрати мінус очікувана дотація.
Як змінюється платіж на реновації за 1,8 млн Kč
У місяцях 1–12 платіж становить 10 523 Kč. Відсотки з частини, яку згодом покриє дотація (600 тис. Kč), коштують за цей рік приблизно 30 тис. Kč. Це і є ціна передфінансування.
Незадовго до першої річниці залишок боргу становить 1 762 886 Kč, і приходить дотація 600 000 Kč. Без комісії можна погасити до 25 % початкової суми кредиту на рік, тобто 450 000 Kč. За решту 150 000 Kč банк може стягнути щонайбільше 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом не більше 1 %, у цьому випадку до 1 500 Kč. Можна й інакше: решту відправити безкоштовно в місяці перед другою річницею.
Після погашення залишок становить 1 162 886 Kč, і якщо кінцевий строк не змінювати, новий платіж буде 6 941 Kč. Відсотків загалом ви сплатите 925 347 Kč замість 1 356 786 Kč без дострокового погашення.
Перед підписанням запитайте, чи не дозволяє банк для кредитів на енергоощадні ремонти погасити отриману дотацію безкоштовно і понад 25 %. Деякі банки вносять таке положення в договір, якщо про це попросити. А якщо після погашення залишити той самий платіж і скоротити строк, на відсотках ви заощадите ще більше.
Чи знизить реновація ставку
Може знизити. Багато банків мають «зелені» іпотеки (zelená hypotéka) або кредити зі знижкою на ставку для нерухомості з добрим енергетичним класом чи для кредитів на енергозбереження. Вирішує енергетичний сертифікат будівлі (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB): банк хоче бачити клас A або B чи підтверджене висновком покращення після реновації.
На практиці після завершення робіт замовте в енергетичного фахівця новий PENB і за першої нагоди подайте його банку, наприклад під час рефіксації або коли домовлятиметеся про дострокове погашення. Конкретні умови знижок ми розбираємо у статті про зелену іпотеку. Для орієнтиру: на кредиті 1,8 млн Kč на 25 років кожна десята частка процентного пункту ставки означає приблизно 100 Kč на місяць.
Що вимагає банк, а що фонд?
| Документ | Банк | Фонд (NZÚ) |
|---|---|---|
| Підтвердження доходу (довідка від роботодавця / податкова декларація) | так | ні |
| Витяг про право власності (list vlastnictví) | так | так (власність на будинок) |
| Кошторис і договори підряду | так, підстава для видачі | так, підстава для розміру підтримки |
| Висновок або проєкт енергетичного фахівця | іноді (для «зелених» продуктів) | так, для утеплення й комплексних реновацій |
| Дозвіл на будівництво або повідомлення (stavební povolení / ohlášení) | якщо його вимагають роботи | якщо його вимагають роботи |
| Оцінка нерухомості | так, для кредиту під заставу | ні |
| Рахунки-фактури й документи про оплату | так, для видачі | так, для виплати |
| Страхування нерухомості з вінкуляцією | так, для кредиту під заставу | ні |
Просіть виставляти всі рахунки на одне ім’я і платіть безготівково з рахунку, на який банк видає кредит. Тоді один комплект документів підійде і банку, і фонду.
Експертний висновок і новий енергетичний сертифікат (PENB) збережіть і після виплати дотації. За ними банк вирішить, чи підпадає ваш кредит під зелену іпотеку зі знижкою на ставку.
Помилки, через які втрачають дотацію або гроші
- Кредит лише на суму «витрати мінус дотація». Коли дотація затримується, нема чим розрахуватися з майстрами, а дофінансування споживчим кредитом дороге.
- Роботи почали всупереч умовам оголошення. Якщо оголошення вимагає подати заявку до початку робіт, запізніла заявка позбавляє права на дотацію.
- Обладнання не з переліку підтримуваної продукції. Дешевший тепловий насос, якого в переліку немає, дотації не отримає.
- Оплата готівкою або без документа. І фонд, і банк хочуть оплату, яку можна довести.
- Дострокове погашення не в той момент. Поза місяцем перед річницею договору або понад 25 % початкової суми кредиту банк може взяти комісію, тож виплату дотації й погашення плануйте під дату річниці.
Скільки коштуватиме кредит на ваш ремонт, покаже розрахунок платежу. Про фінансування ремонтів загалом ми пишемо у статті Іпотека на реконструкцію.
Джерела
- Nová zelená úsporám — чинні виклики, умови та Перелік продукції й технологій (SFŽP)
- закон № 257/2016 Sb. про споживчий кредит у редакції поправки, чинної з 1. 9. 2024 (дострокове погашення, дострокові платежі)
- ČNB — ліміт LTV для кредитів, забезпечених житловою нерухомістю
- ČBA Hypomonitor — середня ставка нових іпотек, серпень 2026