Kúpna zmluva na byt, ktorý platíte hypotékou, musí výslovne povedať, že časť ceny bude uhradená z úveru, do kedy, cez akú úschovu a čo sa stane, keď banka nezaplatí. Kúpna cena sa totiž platí v dvoch častiach a v rôznych termínoch: vlastné zdroje hneď, peniaze banky až po splnení podmienok čerpania. Bez týchto ustanovení riskujete zmluvnú pokutu, ba aj stratu bytu a zálohy.
Úschova (advokátska, notárska alebo banková) drží peniaze kupujúceho aj banky, kým kataster nezapíše nového vlastníka. Stojí obvykle 3–10 tis. Kč a je to najlacnejšia poistka, akú pri kúpe bytu zaplatíte.
Sedem ustanovení, ktoré zmluva s hypotékou potrebuje
- Spôsob úhrady ceny: koľko platíte z vlastných zdrojov a koľko z hypotekárneho úveru v konkrétnej banke, oboje cez úschovu.
- Lehota, do ktorej banka zloží peniaze: realisticky aspoň 6–8 týždňov od podpisu, lebo banka čerpá až po doložení návrhu na vklad s plombou.
- Súhlas so zriadením záložného práva: ak banka chce záložné právo zapísať súčasne s prevodom alebo ešte pred ním, predávajúci s tým musí v zmluve súhlasiť, prípadne podpísať záložnú zmluvu ako doterajší vlastník.
- Odstúpenie pri nečerpaní úveru: keď banka v dohodnutej lehote nezaplatí z dôvodov, ktoré nezavinil kupujúci, môže od zmluvy odstúpiť ktorákoľvek strana bez sankcie a úschova vráti peniaze.
- Postup pri zamietnutí vkladu: povinnosť opraviť vady návrhu a podať nový, prípadne zrušenie zmluvy a vrátenie peňazí z úschovy.
- Vyhlásenie predávajúceho, že nemá dlhy voči SVJ (spoločenstvu vlastníkov jednotiek), že byt nie je prenajatý a nie je v exekúcii ani v spore a že nemá vady, ktoré by zmluva neuvádzala.
- Odovzdanie a vypratanie: termín, zmluvná pokuta za omeškanie, prevzatie meračov.
Skôr ako zmluvu podpíšete, pošlite návrh svojej banke. Banka skontroluje, či text zodpovedá jej podmienkam čerpania. Ak nie, zmluva sa bude prepisovať a podpisovať znova.
Advokátska, notárska, alebo banková úschova?
| Advokátska | Notárska | Banková | |
|---|---|---|---|
| Právny rámec | zákon o advokacii, § 52e–52n; dohľad ČAK (Česká advokátní komora) | notářský řád; dohľad Notárskej komory | zmluva s bankou |
| Kto zmluvu obvykle píše | ten istý advokát | notár vo forme notárskej zápisnice | strany alebo ich advokát |
| Cena (orientačne) | obvykle 3–10 tis. Kč za úschovu, podľa ceny a zložitosti; pri bankovej úschove v banke, ktorá poskytuje aj hypotéku, býva cena nižšia | ||
| Kde sú peniaze | osobitný účet advokáta | úschovný účet notára | viazaný účet banky |
| Výhoda | flexibilná, rýchla komunikácia | najformálnejšia, verejná listina | banka sama kontroluje čerpanie |
Funkčne sú všetky tri rovnocenné: peniaze sa uvoľnia až po doložení výpisu z listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci zapísaný ako vlastník. Rozhoduje text zmluvy o úschove, teda kto peniaze vyplatí alebo vráti, za akých podmienok a do kedy. Úschova v realitnej kancelárii bez advokáta, notára alebo banky rovnocennou alternatívou nie je.
V akom poradí idú kroky na katastri a v banke
- Podpis kúpnej zmluvy a zmluvy o úschove; zloženie vlastných zdrojov.
- Podpis záložnej zmluvy s bankou kupujúceho.
- Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva a návrhu na vklad záložného práva (každý za 2 000 Kč); kataster vyznačí plombu.
- Doloženie výpisu s plombou banke; banka pošle úver do úschovy.
- Vklad vlastníckeho práva, najskôr po 20 dňoch od upovedomenia predávajúceho; následne vklad záložného práva banky.
- Správca úschovy overí zápis a vyplatí cenu: najprv prípadný úver predávajúceho, zvyšok predávajúcemu.
Obe konania na katastri bežia súbežne. Záložné právo sa zapisuje k vášmu vlastníctvu, preto záložnú zmluvu najčastejšie podpisujete vy ako budúci vlastník. Niektoré banky chcú záložné právo zriadiť ešte pred prevodom. Vtedy záložnú zmluvu podpisuje predávajúci a kúpna zmluva musí obsahovať jeho súhlas.
Keď má predávajúci na byte vlastnú hypotéku
- Pri podpise kupujúci zloží 1 100 000 Kč do úschovy.
- Po podaní návrhov na vklad pošle banka kupujúceho 4 400 000 Kč do úschovy, kde je tak celá cena.
- Po zápise vlastníctva správca úschovy pošle 1 800 000 Kč banke predávajúceho, ktorá sa zaviaže vydať súhlas s výmazom záložného práva.
- Zvyšných 3 700 000 Kč dostane predávajúci.
Kým cudzie záložné právo nie je vymazané, vaša banka by bola až druhá v poradí. Preto banky v podmienkach čerpania vyžadujú, aby zmluva o úschove zabezpečila prednostné splatenie úveru predávajúceho a doloženie výmazu.
Kto zmluvu píše a kto platí?
Kúpnu zmluvu obvykle pripravuje advokát predávajúceho alebo realitnej kancelárie, často ten istý, kto vedie úschovu. Kto zaplatí spísanie a úschovu, je vecou dohody. Často sa to delí napoly, pri predaji cez realitnú kanceláriu býva spísanie zahrnuté v provízii. Daň z nadobudnutia nehnuteľných vecí bola v roku 2020 zrušená, takže ju zmluva nerieši.
Keď zmluvu píše protistrana, oplatí sa dať ju skontrolovať vlastnému advokátovi. Kontrolujte hlavne lehoty, sankcie a podmienky výplaty z úschovy, nie štylistiku. Nadväzujúce dokumenty pre banku rozoberá článok Podpis zmluvy o hypotéke.
Kedy spozornieť
- Predávajúci chce časť ceny (napr. „za vybavenie“) zaplatiť priamo jemu, mimo úschovy.
- Zmluva neumožňuje odstúpiť, keď banka nezaplatí.
- Lehota na úhradu z úveru je kratšia ako štyri týždne.
- Peniaze sa z úschovy vyplácajú už po podaní návrhu na vklad, nie po zápise.
- Na liste vlastníctva je záložné právo, exekúcia, predkupné právo alebo vecné bremeno, o ktorom zmluva mlčí.
- Predávajúci nevie doložiť potvrdenie SVJ o nedoplatkoch.
- Správca úschovy nie je advokát, notár ani banka.
Zmluvy s developerom fungujú inak
Pri novostavbe obvykle nepodpisujete kúpnu zmluvu hneď, ale zmluvu o budúcej kúpnej zmluve (smlouva o smlouvě budoucí kupní). Platby idú podľa harmonogramu priamo developerovi alebo na jeho projektový účet, kúpna zmluva sa podpisuje až po kolaudácii a úschova sa používa zriedka. Na zmluvu preto kladiete iné otázky: kto nesie riziko oneskorenia, ako sú chránené zálohy a kedy smie banka čerpať. Podrobne v článku Hypotéka na novostavbu od developera.
Zdroje
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2079 a nasl. (kúpna zmluva), § 2128 a nasl. (kúpa nehnuteľnej veci), § 1309 a nasl. (záložné právo)
- zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii, § 52e–52n (úschova peňazí, v znení od 1. 1. 2026)
- zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (vklad, plomba, ochranná lehota)
- zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v znení novely účinnej od 1. 9. 2024 (predčasné splatenie pri predaji)