Договор купли-продажи (kupní smlouva) квартиры, которую вы покупаете в ипотеку, отличается от сделки за наличные в одном принципиальном месте: цена платится двумя частями и в разное время. Собственные средства идут сразу, деньги банка только после выполнения условий выдачи. Поэтому в договоре должно быть прямо сказано, что часть цены будет оплачена из кредита, до какого срока, через какое депонирование и что будет, если банк не заплатит. Иначе вы рискуете договорным штрафом, а то и потерей квартиры вместе с задатком.
Депонирование (úschova: адвокатское, нотариальное или банковское) держит деньги покупателя и банка, пока кадастр не зарегистрирует нового собственника. Обычно оно стоит 3–10 тыс. Kč, и дешевле страховки при покупке квартиры не найти. Ниже семь условий, без которых договор с ипотекой не обходится, сравнение видов депонирования, правильный порядок шагов с кадастром и банком и тревожные сигналы.
Семь условий, без которых не обойтись
- Способ оплаты: сколько вы платите из собственных средств и сколько из ипотеки в конкретном банке, причём обе части через депонирование.
- Срок, к которому банк внесёт деньги: реалистично не меньше 6–8 недель с подписания. Банк выдаёт кредит только после того, как увидит заявление о регистрации с пломбой.
- Согласие на залог: если банк хочет зарегистрировать залог одновременно с переходом права собственности или раньше, продавец должен дать на это согласие в договоре или подписать договор залога как нынешний собственник.
- Отказ от договора, если кредит не выдан: когда банк в согласованный срок не платит по причинам, за которые покупатель не отвечает, любая сторона может отказаться от договора без санкций, а депозитарий возвращает деньги.
- Что делать при отказе в регистрации: исправить недостатки заявления и подать новое либо расторгнуть договор и вернуть деньги с депозита.
- Заверения продавца: нет долгов перед SVJ (товариществом собственников), нет договоров аренды, экзекуций и споров, нет дефектов, не указанных в договоре.
- Передача и освобождение квартиры: срок, штраф за просрочку, показания счётчиков.
До подписания отправьте проект договора своему банку. Банк проверит, соответствует ли текст его условиям выдачи, и если нет, договор придётся переписывать и подписывать заново.
Какое депонирование выбрать: адвокатское, нотариальное или банковское?
Все три вида защищают деньги одинаково, а различаются ценой, формой и тем, кто контролирует выплату:
| Адвокатское | Нотариальное | Банковское | |
|---|---|---|---|
| Правовая основа | закон об адвокатуре, § 52e–52n; надзор ČAK (Чешской адвокатской палаты) | Нотариальный устав (notářský řád); надзор Нотариальной палаты | договор с банком |
| Кто обычно составляет договор | тот же адвокат | нотариус в форме нотариального акта | стороны или их адвокат |
| Цена (ориентировочно) | обычно 3–10 тыс. Kč за депонирование в зависимости от цены и сложности; банковское депонирование при ипотеке в том же банке обычно дешевле | ||
| Где находятся деньги | специальный счёт адвоката | депозитный счёт нотариуса | блокированный счёт банка |
| Преимущество | гибкость, быстрая коммуникация | самое формальное, публичный документ | банк сам контролирует выдачу |
Деньги в любом случае высвобождаются только после того, как депозитарий увидит выписку из листа собственности (list vlastnictví), где собственником значится покупатель. Решает текст договора о депонировании: кто, на каких условиях и до какого срока выплатит или вернёт деньги. Депонирование у агентства недвижимости без адвоката, нотариуса или банка такой защиты не даёт.
Адвокатское депонирование регулируют § 52e–52n закона об адвокатуре (№ 85/1996 Sb., в редакции с 1. 1. 2026), а прежний § 56a отменён, поэтому ссылка на него в проекте договора говорит о старом шаблоне.
В каком порядке идут кадастр и банк
- Подписываете договор купли-продажи и договор о депонировании, вносите собственные средства.
- Подписываете договор залога с банком покупателя.
- Подаёте заявления о регистрации права собственности и залогового права (návrh na vklad, каждое за 2 000 Kč), кадастр ставит пломбу.
- Показываете банку выписку с пломбой, и банк перечисляет кредит на депозит.
- Кадастр регистрирует право собственности не раньше чем через 20 дней после уведомления продавца, затем залоговое право банка.
- Депозитарий проверяет регистрацию и выплачивает цену: сначала гасит кредит продавца, если он есть, остаток получает продавец.
Оба производства в кадастре идут параллельно. Залог регистрируется на ваше право собственности, поэтому договор залога чаще всего подписываете вы как будущий собственник. Некоторые банки хотят установить залог ещё до перехода права. Тогда договор залога подписывает продавец, и это согласие должно быть в договоре купли-продажи.
Как депонирование гасит ипотеку продавца
- При подписании покупатель вносит на депозит 1 100 000 Kč.
- После подачи заявлений о регистрации банк покупателя перечисляет на депозит 4 400 000 Kč, и там оказывается вся цена.
- После регистрации права собственности депозитарий отправляет 1 800 000 Kč банку продавца, а тот обязуется выдать согласие на удаление залогового права.
- Оставшиеся 3 700 000 Kč получает продавец.
Пока чужой залог не удалён, ваш банк был бы только вторым в очереди. Поэтому банки в условиях выдачи требуют, чтобы договор о депонировании предусматривал первоочередное погашение кредита продавца и подтверждение удаления залога.
Кто составляет договор и кто платит за депонирование?
Договор купли-продажи обычно готовит адвокат продавца или агентства недвижимости, часто тот же, кто ведёт депонирование. Кто платит за составление и депонирование, решается договорённостью. Нередко расходы делят пополам, а при продаже через агентство составление договора обычно входит в комиссию. Налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí) отменён в 2020 году, так что в договоре о нём речи нет.
Если договор пишет другая сторона, отдайте его на проверку своему адвокату. Смотреть нужно прежде всего на сроки, санкции и условия выплаты с депозита, а не на формулировки. Какие документы потом подписываются с банком, разбирает статья Подписание договора об ипотеке.
Когда стоит насторожиться
- Просят заплатить часть цены (например, «за мебель») напрямую продавцу, в обход депонирования.
- В договоре нет права отказаться от него, если банк не заплатит.
- Срок оплаты из кредита короче четырёх недель.
- Деньги с депозита выплачиваются уже после подачи заявления о регистрации, а не после самой регистрации.
- На листе собственности есть залог, экзекуция, преимущественное право покупки или вещное обременение, о которых договор молчит.
- Продавец не может показать подтверждение SVJ, что долгов нет.
- Депозитарий не адвокат, не нотариус и не банк.
Договоры с девелопером работают иначе
При покупке новостройки вы обычно подписываете сначала не договор купли-продажи, а предварительный договор (smlouva o smlouvě budoucí kupní). Платежи идут по графику напрямую девелоперу или на его проектный счёт, договор купли-продажи подписывают только после ввода дома в эксплуатацию (kolaudace), а депонирование используют редко. Поэтому и вопросы к договору другие: кто несёт риск задержки, как защищены авансы и когда банк может выдавать деньги. Подробно об этом в статье Ипотека на новостройку от девелопера.
Источники
- закон № 89/2012 Sb., Гражданский кодекс, § 2079 и след. (договор купли-продажи), § 2128 и след. (купля-продажа недвижимой вещи), § 1309 и след. (залоговое право)
- закон № 85/1996 Sb. об адвокатуре, § 52e–52n (депонирование денег, в редакции с 1. 1. 2026)
- закон № 256/2013 Sb. о кадастре недвижимости (регистрация, пломба, защитный срок)
- закон № 257/2016 Sb. о потребительском кредите в редакции поправки, действующей с 1. 9. 2024 (досрочное погашение при продаже)