Договір купівлі-продажу квартири з іпотекою: що в ньому має бути і як працює депозит

Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) квартири, яку ви оплачуєте іпотекою, відрізняється від «готівкового» одним принциповим моментом: купівельну ціну сплачують двома частинами і в різний час. Власні кошти йдуть одразу, гроші банку лише після виконання умов видачі. Тому в договорі має бути прямо записано, що частину ціни буде сплачено з кредиту, до якого строку, через який депозит і що станеться, якщо банк не заплатить. Інакше ви ризикуєте договірним штрафом або навіть утратою квартири й завдатку.

Депозит (úschova: адвокатський, нотаріальний або банківський) утримує гроші покупця і банку, доки кадастр не запише нового власника. Зазвичай він коштує 3–10 тис. Kč, і дешевшої страховки під час купівлі квартири ви не знайдете. Далі сім положень, які мусять бути в договорі, порівняння типів депозиту, правильний порядок дій щодо кадастру й банку та тривожні сигнали.

Сім положень, без яких договір з іпотекою не підписуйте

• Спосіб оплати ціни. Скільки ви платите з власних коштів і скільки з іпотечного кредиту в конкретному банку; обидві частини йдуть через депозит.
• Строк, до якого гроші надішле банк. Реалістично щонайменше 6–8 тижнів від підписання, бо банк видає кредит лише після підтвердження заяви про внесення запису з пломбою.
• Згода на встановлення права застави. Якщо банк хоче записати заставу одночасно з переходом права власності або ще раніше, продавець має погодитися на це в договорі або підписати договір застави як поточний власник.
• Відмова від договору, якщо кредит не видадуть. Коли банк у погоджений строк не заплатить із причин, за які покупець не відповідає, будь-яка сторона може відмовитися від договору без санкцій, а гроші з депозиту повернуться.
• Що робити, якщо кадастр відмовить у записі. Або обов’язок виправити недоліки заяви й подати нову, або розірвання договору й повернення грошей із депозиту.
• Заява продавця. Жодних боргів перед SVJ (об’єднанням власників), договорів оренди, виконавчих проваджень (exekuce) чи спорів; квартира без дефектів, не зазначених у договорі.
• Передача і звільнення квартири. Строк, договірний штраф за прострочення, приймання лічильників.

Перш ніж підписувати, надішліть проєкт договору своєму банку. Банк перевірить, чи текст відповідає його умовам видачі. Якщо ні, договір доведеться переписувати й підписувати знову.

Адвокатський, нотаріальний чи банківський депозит: що вибрати?

Адвокатський депозит (advokátní úschova) з 1. 1. 2026 регулюють § 52e–52n закону № 85/1996 Sb. про адвокатуру; колишній § 56a скасовано. За функцією всі три депозити рівноцінні: гроші вивільняють лише після того, як побачать виписку з листа власності (list vlastnictví), де власником значиться покупець. Важить текст договору про депозит: хто, за яких умов і до якого строку гроші виплатить або поверне. Депозит в агентстві нерухомості без адвоката, нотаріуса чи банку рівноцінною альтернативою не є.

Договір купівлі-продажу зазвичай готує адвокат продавця або агентства нерухомості, часто той самий, що веде депозит. Хто платить за договір і депозит, вирішує домовленість: поширений варіант навпіл, а якщо продають через агентство, складання договору часто входить у комісію. Податок на набуття нерухомих речей скасовано у 2020 році, тож договору він не стосується.

Якщо договір складала інша сторона, дайте його перевірити своєму адвокатові. Дивіться насамперед на строки, санкції та умови виплати з депозиту, а не на формулювання. Документи, пов’язані з банком, розбирає стаття Підписання договору про іпотеку.

У якому порядку йдуть кадастр і банк?

1. Підписують договір купівлі-продажу і договір про депозит, ви вносите власні кошти.
2. Ви підписуєте договір застави зі своїм банком.
3. До кадастру подають заяву про внесення запису права власності та заяву про внесення права застави (кожна коштує 2 000 Kč), і кадастр позначає пломбу.
4. Банк отримує виписку з пломбою і перераховує кредит на депозит.
5. Кадастр вносить право власності не раніше ніж через 20 днів після повідомлення продавця, потім право застави банку.
6. Депозитарій перевіряє запис і виплачує ціну: спершу гасить кредит продавця, якщо він є, а решту отримує продавець.

Обидва провадження в кадастрі йдуть паралельно. Застава записується на вашу власність, тому договір застави найчастіше підписуєте ви як майбутній власник. Деякі банки хочуть установити заставу ще до переходу права власності. Тоді договір застави підписує продавець, і договір купівлі-продажу має містити його згоду.

Як депозит розв’язує заставу продавця

Доки чужу заставу не виключено, ваш банк був би лише другим у черзі. Тому банки в умовах видачі вимагають, щоб договір про депозит забезпечив першочергове погашення кредиту продавця і підтвердження того, що заставу виключено.

Тривожні сигнали в договорі

• Вимога заплатити частину ціни (наприклад, «за обладнання») продавцеві напряму, в обхід депозиту.
• Договір не дає змоги відмовитися, якщо банк не заплатить.
• Строк оплати з кредиту коротший за чотири тижні.
• Гроші з депозиту виплачують уже після подання заяви про внесення запису, а не після самого запису.
• У листі власності є застава, виконавче провадження, переважне право купівлі (předkupní právo) або речовий тягар, про які договір мовчить.
• Продавець не може принести підтвердження від SVJ, що боргів немає.
• Депозитарій не є ні адвокатом, ні нотаріусом, ні банком.

Договори з девелопером працюють інакше

У новобудові ви зазвичай підписуєте спершу не договір купівлі-продажу, а попередній договір (smlouva o smlouvě budoucí kupní). Платежі за графіком ідуть безпосередньо девелоперові або на його проєктний рахунок, договір купівлі-продажу підписують лише після введення будинку в експлуатацію (kolaudace), а депозит використовують рідко. Тому й запитання до договору інші: хто несе ризик затримки, як захищено авансові платежі і коли банк може видавати кошти. Докладно у статті Іпотека на новобудову від девелопера.