Можно ли взять ипотеку в Чехии без первого взноса

Нет: ипотеку на 100 % цены в Чехии в октябре 2026 года не даст ни один банк, потому что ČNB (Чешский национальный банк) ограничивает LTV 80 % стоимости недвижимости, а для заявителей до 36 лет 90 %. Недостающие 10–20 % закрывают четырьмя способами: вторым залогом, кредитом из строительных сбережений, LTV 90 % до 36 лет или графиком платежей новостройки.

Исключение, по которому банк может превысить 80 % у 5 % объёма кредитов, на стопроцентное финансирование на практике не тратят. Но купить без наличных всё же можно: все четыре способа банки знают и принимают.

У каждого способа есть цена. На квартире за 5 млн Kč кредит 5 млн Kč вместо 4 млн Kč под 5,00 % на 30 лет даёт платёж 26 841 Kč вместо 21 473 Kč и на 932 тыс. Kč больше процентов. Ниже по каждому способу: кому он подходит, что для него нужно и где риск.

Как купить квартиру за 5 млн Kč без первого взноса?

Допущения: ипотека под 5,00 % на 30 лет, кредит из строительных сбережений для иллюстрации под 6 % на 10 лет. Расходы на покупку (оценка, кадастр, комиссия, переезд) в таблицу не входят: при любом пути их платят из своих денег.

Почему банки не дают 100 %?

С 2022 года у ČNB есть право по закону (§ 45a–45c закона о ČNB) ставить банкам верхние границы LTV, DTI и DSTI. Обязателен сегодня только LTV 80 %, или 90 %, если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет и жильё покупается для себя.

DSTI (отключён 1. 7. 2023) и DTI (1. 1. 2024) банки применяют как собственные внутренние пороги.

Для инвестиционной недвижимости, то есть квартиры под сдачу или третьего и следующего объекта, ČNB с 1. 4. 2026 рекомендует LTV 70 % и DTI 7.

Выйти за 80 % банк может не больше чем по 5 % объёма новых кредитов за квартал. Это исключение он бережёт для платёжеспособных клиентов, у которых LTV чуть выше границы, а не для стопроцентного финансирования. Поэтому за объявлением «ипотека без первоначального взноса» всегда стоит комбинация: ипотека до 80–90 % плюс второй залог или второй кредит. Самые частые мифы об ипотеке на 100 % разбирает отдельная статья.

Небанковские займы под залог недвижимости мы сразу отбрасываем. Они в разы дороже, а их платёж ипотечный банк всё равно учтёт в лимите по доходу.

1. Второй залог, обычно квартира родителей

Это самое частое решение. Кроме покупаемой квартиры, в залог идёт ещё одна недвижимость, обычно квартира или дом родителей, и банк считает LTV от суммы обеих оценок. Вы покупаете квартиру за 5 млн Kč, родители дают в залог свою за 3 млн Kč: кредит 5 млн Kč против залогов на 8 млн Kč означает LTV 62,5 %, гораздо ниже лимита. Банк даёт всю цену покупки и ничего не нарушает.

Что для этого нужно и во что обойдётся:

• Родители становятся залогодателями (zástavci), а не должниками. Доход им не нужен, платить они не будут. Но отвечают они своей недвижимостью: если вы перестанете платить, банк может продать и их квартиру.
• На второй недвижимости не должно быть другого залога. Залог второй очереди банки, как правило, не берут.
• Вторая оценка (3 000–6 000 Kč) и вторая регистрация залога в кадастре (2 000 Kč).
• Условия освобождения из залога (vyvázání zástavy). Добейтесь, чтобы в договоре было прописано, когда банк отпустит родительскую недвижимость. Обычно это происходит, когда LTV по покупаемой квартире опускается ниже 80 % за счёт погашения и роста цены. При росте цен на вторичные квартиры на 14 % за год (II квартал 2026 года) на это может уйти всего несколько лет, но без явной договорённости права требовать освобождения у вас нет.

Платёж по кредиту 5 млн Kč на 30 лет при 5,00 % составит 26 841 Kč. При обычном внутреннем пороге банков 45 % для этого нужен чистый доход домохозяйства около 59 700 Kč. Как работает залог квартиры родителей и когда её можно освободить из-под залога, разбираем в отдельной статье.

2. Кредит из строительных сбережений на недостающие 20 %

Ипотека покрывает 80 % (4 млн Kč), а недостающий миллион даёт кредит из строительных сбережений (stavební spoření, чешский целевой накопительный продукт для жилья). Если у договора достаточная оценка (hodnocení), это основной кредит, если нет, то промежуточный (překlenovací úvěr). До определённой суммы строительные сберегательные кассы дают его без залога недвижимости, так что третье лицо не нужно. Но ипотечный банк учтёт его платёж в ваших 45 %, как любой другой кредит.

Подвох в сроке: кредит из строительных сбережений гасят гораздо быстрее ипотеки. Возьмём для иллюстрации ставку 6 % и срок 10 лет (реальные условия зависят от кассы и тарифа): платёж 11 102 Kč в месяц. Вместе с ипотекой 21 473 Kč выходит 32 575 Kč, на 5 700 Kč больше, чем при одном кредите на 5 млн Kč, и банк захочет чистый доход около 72 400 Kč.

Через десять лет второй платёж исчезает. Миллион обойдётся примерно в 332 тыс. Kč процентов, а в составе ипотеки на 30 лет он стоил бы 932 тыс. Kč. В месяц дороже, в сумме дешевле.

Такая комбинация подходит тем, у кого высокий доход, но нет накоплений, и у кого договор строительных сбережений действует уже несколько лет. Подробности в статье Строительные сбережения и ипотека.

3. До 36 лет хватит 90 % и небольшой доплаты

Если хотя бы одному из заявителей меньше 36 лет, банк вправе дать LTV 90 %. Тогда на квартиру за 5 млн Kč не хватает 500 тыс. Kč, а не миллиона. Такую сумму можно собрать из небольшого подарка, накопленных строительных сбережений или небольшого кредита из них (500 тыс. Kč на 10 лет при иллюстративных 6 % дают 5 551 Kč в месяц). Некоторые банки дают молодым ещё и скидку на ставку и более мягкий внутренний порог DSTI 50 %.

Кредит 4,5 млн Kč на 30 лет при 5,00 % означает платёж 24 157 Kč (чистый доход около 53 700 Kč при 45 % или 48 300 Kč при 50 %). Но самые низкие ставки из прайс-листов привязаны к LTV до 80 %, поэтому при 90 % ждите предложения выше прайсового «от». Что ещё доступно молодым, собрано в статье Ипотека для молодых до 36 лет.

4. Новостройка даёт время накопить

За новостройку не платят всю цену при подписании. График платежей девелопера (harmonogram plateb) обычно включает бронировочный аванс, один-два аванса во время строительства и доплату при передаче квартиры. Между подписанием предварительного договора (smlouva o smlouvě budoucí) и вводом дома в эксплуатацию часто проходит 18–24 месяца. Ипотеку вы оформляете только на доплату, так что у вас есть два года, чтобы накопить или найти недостающие собственные средства. А пока ипотеки дорогие, девелоперы предлагают скидки, берут на себя часть расходов или откладывают авансы до передачи.

В цифрах: скидка 5 % с 5 млн Kč снижает цену до 4,75 млн Kč, ипотеку 80 % до 3,8 млн Kč, а нужные собственные средства с 1 млн Kč до 950 тыс. Kč. Проблему решает не столько скидка, сколько время: 950 тыс. Kč за 24 месяца это неполные 40 тыс. Kč в месяц, и семье с двумя доходами, которая пока снимает жильё, это по силам.

Рисков два. Стройка может задержаться, а ставку вы зафиксируете только перед выдачей, так что сегодняшнее предложение два года не продержится. И оценка банка при завершении у проектов, которые продают дороже окружения, может не дотянуть до цены в договоре. Новостройки в Праге в 2026 году продаются примерно по 146–150 тыс. Kč/м², поэтому цену за метр перед подписанием сравните с завершёнными сделками по соседству.

Когда от такой ипотеки лучше отказаться

• Доход проходит впритык. Платёж 26 841 Kč из 60 000 Kč чистыми составляет 45 %, без запаса на конец фиксации. При 5,80 % тот же кредит 5 млн Kč на 30 лет стоил бы 29 338 Kč.
• Вы собираетесь продать квартиру через пару лет. Если продать её в течение 24 месяцев с подписания кредитного договора, банк вправе взять компенсацию за досрочное погашение: до 0,25 % за каждый начатый год до конца фиксации, но не больше 1 % погашаемой суммы. Хуже другое: при LTV около 100 % хватит падения цен на 5–10 %, чтобы выручка от продажи не покрыла долг.
• У родителей нет ничего, кроме этой квартиры, а они на пороге пенсии. Залог помешает им продать или переписать недвижимость.
• Вы покупаете дороже оценки. Разницу между ценой и оценкой в вариантах без наличных покрыть нечем.

Если какой-то путь вам подходит, посчитайте в калькуляторе Какую ипотеку мне дадут, сколько банк даст при вашем доходе. План Б подготовьте до того, как подпишете договор бронирования.