Чи можна взяти іпотеку без власних коштів у Чехії

Ні: іпотеку на 100 % ціни в Чехії в жовтні 2026 року не дасть жоден банк, бо ČNB обмежує LTV 80 % вартості нерухомості, а для заявників до 36 років 90 %. Відсутні 10–20 % закривають чотирма способами: заставою другої нерухомості, кредитом із будівельних заощаджень (stavební spoření), LTV 90 % до 36 років або графіком платежів новобудови.

Кожен шлях має свою ціну. Для квартири за 5 млн Kč кредит 5 млн Kč замість 4 млн Kč під 5,00 % на 30 років означає платіж 26 841 Kč замість 21 473 Kč і на 932 тис. Kč більше відсотків. Нижче для кожного шляху: кому він підходить, що вимагає і де ризик.

Як купити квартиру за 5 млн Kč без першого внеску?

Припущення: іпотека 5,00 % на 30 років, кредит із будівельних заощаджень ілюстративно 6 % на 10 років. Витрат на купівлю (оцінка, кадастр, комісія, переїзд) таблиця не враховує: за будь-якого шляху вони йдуть із ваших грошей.

Чому банки не дають 100 %?

ČNB із 2022 року має законне повноваження (§ 45a–45c закону про ČNB) встановлювати банкам верхню межу LTV, DTI і DSTI. Обов’язковим у 2026 році є лише LTV 80 %, або 90 %, якщо хоча б одному заявникові менше 36 років і йдеться про власне житло. З тимчасовим захистом (dočasná ochrana) ті кілька банків, що кредитують, зазвичай вимагають 20–30 % власних коштів, тобто LTV 70–80 %.

DSTI (деактивовано 1. 7. 2023) і DTI (1. 1. 2024) банки застосовують як власні внутрішні межі.

Для інвестиційної нерухомості, тобто квартири для здавання в оренду, третьої й наступної нерухомості, ČNB з 1. 4. 2026 рекомендує LTV 70 % і DTI 7.

Банк може перевищити 80 % щонайбільше для 5 % обсягу нових кредитів за квартал. Цей виняток він береже для платоспроможних клієнтів з LTV трохи понад межу, а не для стовідсоткового фінансування. Тож за оголошенням «іпотека без першого внеску» завжди стоїть поєднання: іпотека до 80–90 % плюс друга застава або другий кредит. Найчастіші міфи про іпотеку на 100 % розбирає окрема стаття.

Небанківські позики під заставу нерухомості тут не розглядаємо. Зазвичай вони в рази дорожчі, а їхній платіж іпотечний банк однаково зарахує до вашого ліміту за доходом.

Застава другої нерухомості

Це найпоширеніше рішення. Крім квартири, яку ви купуєте, у заставу йде ще одна нерухомість, зазвичай квартира або будинок батьків, і банк рахує LTV від суми обох оцінок. Ви купуєте квартиру за 5 млн Kč, батьки віддають у заставу квартиру за 3 млн Kč: кредит 5 млн Kč проти застав на 8 млн Kč дає LTV 62,5 %, значно нижче ліміту. Банк позичить усю ціну купівлі, нічого не порушуючи.

Що для цього потрібно:

• Батьки стають заставодавцями (zástavci), а не боржниками. Дохід їм не потрібен, і платити вони не мусять. Але відповідають нерухомістю: якщо ви перестанете платити, банк може продати і їхню квартиру.
• Друга нерухомість має бути вільна від іншої застави, бо заставу другої черги банки зазвичай відхиляють.
• Друга оцінка (3 000–6 000 Kč) і друге внесення застави (zástavní právo) до кадастру (2 000 Kč).
• Умови звільнення застави (vyvázání zástavy). Домовтеся, щоб договір прямо казав, коли банк звільнить квартиру батьків. Зазвичай це момент, коли LTV на купленій квартирі впаде нижче 80 % завдяки погашенню й зростанню ціни. За нинішнього зростання цін вторинних квартир на 14 % за рік (II квартал 2026) це може статися вже за кілька років, але без прямої домовленості права на це у вас немає.

Платіж за кредитом 5 млн Kč на 30 років під 5,00 % становить 26 841 Kč. За звичайної внутрішньої межі банків 45 % на нього потрібен чистий дохід домогосподарства близько 59 700 Kč. Як працює застава нерухомості батьків і коли її можна зняти, розбирає окрема стаття.

Кредит із будівельних заощаджень на відсутні 20 %

Іпотека покриває 80 % (4 млн Kč), а решту мільйона дає кредит із будівельних заощаджень. Це звичайний кредит, якщо ваш договір має достатню оцінку (hodnocení), або перехідний (překlenovací úvěr), якщо ні. До певної суми ощадні каси видають його без застави нерухомості, тож третя особа не потрібна. Але іпотечний банк зарахує його платіж до ваших 45 %, як і будь-який інший кредит.

Підступ у строку: кредит із будівельних заощаджень гаситься значно швидше за іпотеку. Для ілюстрації візьмемо ставку 6 % і строк 10 років (конкретні умови залежать від ощадної каси й тарифу): платіж становить 11 102 Kč на місяць. Разом з іпотекою 21 473 Kč ви платите 32 575 Kč, на 5 700 Kč більше, ніж за одного кредиту на 5 млн Kč, і банк вимагатиме чистий дохід близько 72 400 Kč.

Через десять років другий платіж зникає. Мільйон обійшовся вам приблизно в 332 тис. Kč відсотків, тоді як в іпотеці на 30 років він коштував би 932 тис. Kč. Щомісяця дорожче, загалом дешевше.

Така комбінація підходить людям з високим доходом, які ще не встигли накопичити, але мають договір будівельних заощаджень уже кілька років. Детальніше в статті Будівельні заощадження та іпотека.

До 36 років вистачить 10 % з іншого джерела

Якщо хоча б одному із заявників менше 36 років, банк може піти на LTV 90 %. Тоді для квартири за 5 млн Kč бракує не мільйона, а 500 тис. Kč. Таку суму можна зібрати з меншого дарунку, накопичених будівельних заощаджень або меншого кредиту з будівельних заощаджень (500 тис. Kč на 10 років під ілюстративні 6 % дають 5 551 Kč на місяць). Деякі банки до того ж дають молодим знижку на ставку й м’якшу внутрішню межу DSTI 50 %.

Кредит 4,5 млн Kč на 30 років під 5,00 % означає платіж 24 157 Kč (чистий дохід близько 53 700 Kč за межі 45 % або 48 300 Kč за 50 %). Проте найдешевші ставки з тарифів прив’язані до LTV до 80 %, тож за 90 % пропозиція буде вищою за рекламне «від». Що ще діє для молодих, зібрано в статті Іпотека для молоді до 36 років.

Девелопер дає знижку і час накопичити

У новобудові всю ціну одразу не платять. Графік платежів девелопера (harmonogram plateb) зазвичай складається з резерваційного авансу, одного-двох авансів під час будівництва й доплати під час передачі квартири. Між підписанням попереднього договору (smlouva o smlouvě budoucí) і введенням в експлуатацію часто минає 18–24 місяці. Іпотеку ви оформлюєте лише на доплату, тож маєте близько двох років, щоб накопичити або знайти решту власних коштів. Коли іпотеки дорожчають, девелопери ще й пропонують знижки, беруть на себе частину витрат або відкладають аванси до передачі.

У цифрах це так: знижка 5 % від 5 млн Kč зменшує ціну до 4,75 млн Kč, іпотеку 80 % до 3,8 млн Kč, а потрібні власні кошти з 1 млн Kč до 950 тис. Kč. Сама знижка проблеми не розв’язує, а от час розв’язує: 950 тис. Kč за 24 місяці означають трохи менше 40 тис. Kč на місяць. Це під силу домогосподарству з двома доходами, навіть якщо воно поки платить оренду.

Ризиків два. Будівництво може затягнутися, а ставку ви погоджуєте лише перед видачею, тож сьогоднішньої пропозиції два роки ніхто не триматиме. До того ж оцінка банку на момент завершення може не дотягнути до договірної ціни, якщо проєкт продається дорожче за околиці. Новобудови в Празі у 2026 році продаються приблизно за 146–150 тис. Kč/м², і ціну за метр перед підписанням варто порівняти з реальними продажами поблизу.

Коли іпотеку без власних коштів краще не брати

• Коли дохід дозволяє її лише впритул. Платіж 26 841 Kč із 60 000 Kč чистого доходу становить 45 %, і жодного резерву на кінець фіксації. Під 5,80 % той самий кредит 5 млн Kč на 30 років коштував би 29 338 Kč.
• Коли плануєте продати житло за кілька років. Якщо продаєте протягом 24 місяців від підписання кредитного договору, банк може стягнути компенсацію за дострокове погашення до 0,25 % за кожен розпочатий рік до кінця фіксації, загалом не більше 1 % погашеної суми. Важливіше інше: за LTV близько 100 % вистачить падіння цін на 5–10 %, щоб виручка від продажу не покрила борг.
• Коли квартира батьків є їхнім єдиним майном, а вони напередодні пенсії. Застава обмежить і їхню змогу продати чи переписати нерухомість.
• Коли купуєте дорожче за оцінку. Різницю між ціною та оцінкою у варіантах без готівки нема з чого покрити.

Якщо якийсь шлях вам підходить, розрахуйте в калькуляторі Яку іпотеку я можу взяти, скільки банк позичить за вашого доходу, і майте план Б ще до підписання договору резервації.