Ako kúpiť byt na hypotéku bez vlastných zdrojov

Hypotéku na 100 % kúpnej ceny vám v októbri 2026 žiadna banka v Česku nedá. ČNB záväzne obmedzuje LTV na 80 % hodnoty nehnuteľnosti, pri žiadateľoch do 36 rokov na 90 %, a výnimku pre 5 % objemu úverov banky na stopercentné financovanie v praxi nepoužívajú.

Kúpiť bez hotovosti sa však dá, a to štyrmi cestami, ktoré banky poznajú: zálohom druhej nehnuteľnosti (typicky rodičov), úverom zo stavebného sporenia (stavební spoření) na chýbajúcich 20 %, kombináciou 90 % pre mladých s menšou sumou odinakiaľ, alebo zľavou či odkladom platieb u developera.

Každá cesta niečo stojí. Pri byte za 5 mil. Kč znamená úver 5 mil. Kč namiesto 4 mil. Kč pri sadzbe 5,00 % na 30 rokov splátku 26 841 Kč namiesto 21 473 Kč a o 932 tis. Kč viac na úrokoch.

Ktorá zo štyroch ciest bez vlastných zdrojov vyjde najlacnejšie?

Predpoklady: hypotéka 5,00 % na 30 rokov, úver zo stavebného sporenia ilustratívne 6 % na 10 rokov. Náklady na kúpu (odhad, kataster, provízia, sťahovanie) tabuľka nezahŕňa, pri všetkých cestách idú z vlastného.

Prečo banka nepožičia 100 %?

ČNB má od roku 2022 zákonnú právomoc (§ 45a–45c zákona o ČNB) stanoviť bankám hornú hranicu LTV, DTI a DSTI. Záväzne dnes platí len LTV 80 %, resp. 90 %, ak má aspoň jeden žiadateľ menej ako 36 rokov a ide o vlastné bývanie.

DSTI (deaktivované 1. 7. 2023) a DTI (1. 1. 2024) banky používajú ako vlastné interné hranice.

Pri investičných nehnuteľnostiach, teda pri byte na prenájom alebo tretej a ďalšej nehnuteľnosti, ČNB od 1. 4. 2026 odporúča LTV 70 % a DTI 7.

Banka smie 80 % prekročiť pri najviac 5 % objemu nových úverov za štvrťrok. Túto výnimku si šetrí pre bonitných klientov s LTV tesne nad hranicou, nie pre stopercentné financovanie.

Keď teda v inzeráte čítate „hypotéka bez akontácie“, ide vždy o kombináciu: hypotéka do 80–90 % plus druhý záloh alebo druhý úver. Päť najčastejších omylov o hypotéke na 100 % LTV, spočítaných v korunách, nájdete v samostatnom článku.

Nebankovú pôžičku zabezpečenú nehnuteľnosťou tu rovno vynechávame. Býva násobne drahšia a jej splátku vám hypotekárna banka aj tak započíta do príjmového limitu.

Byt rodičov ako druhý záloh

Toto riešenie je najčastejšie. Do zálohu ide okrem kupovaného bytu ďalšia nehnuteľnosť, obvykle byt alebo dom rodičov, a banka počíta LTV zo súčtu oboch odhadov.

Kupujete byt za 5 mil. Kč a rodičia dajú do zálohu byt za 3 mil. Kč. Úver 5 mil. Kč proti zálohom za 8 mil. Kč je LTV 62,5 %, hlboko pod limitom, a banka požičia celú kúpnu cenu bez toho, aby čokoľvek porušila.

Čo to vyžaduje a koľko to stojí:

• Rodičia sú záložcovia, nie dlžníci. Nepotrebujú príjem a nesplácajú, ručia však nehnuteľnosťou: ak prestanete platiť, banka môže predať aj ich byt.
• Druhá nehnuteľnosť nesmie byť zaťažená iným záložným právom. Záloh v druhom poradí banky spravidla odmietajú.
• Platíte druhý odhad (3 000–6 000 Kč) a druhý vklad záložného práva do katastra (2 000 Kč).
• Uvoľnenie zálohu (vyvázání zástavy) si dohodnite v zmluve, teda za akých podmienok banka záloh rodičov pustí. Typicky až vtedy, keď LTV na kupovanom byte klesne pod 80 % vďaka splácaniu a rastu ceny. Pri raste cien starších bytov o 14 % medziročne (2. štvrťrok 2026) to môže trvať len niekoľko rokov, bez výslovnej dohody však na to nárok nemáte.

Splátka úveru 5 mil. Kč na 30 rokov pri 5,00 % je 26 841 Kč. Pri obvyklej internej hranici bánk 45 % to predpokladá čistý príjem domácnosti okolo 59 700 Kč. Ako funguje ručenie nehnuteľnosťou rodičov a kedy sa ich byt zo zálohu uvoľní, rozoberá samostatný článok.

Chýbajúcich 20 % zo stavebného sporenia

Hypotéka pokryje 80 % (4 mil. Kč) a zvyšný milión dodá úver zo stavebného sporenia: riadny, ak máte zmluvu s dostatočným hodnotením, inak preklenovací. Do určitej výšky ho stavebné sporiteľne poskytujú bez zálohu nehnuteľnosti, takže nikoho tretieho nepotrebujete. Hypotekárna banka však jeho splátku započíta do vašich 45 % ako každý iný úver.

Háčik je v splatnosti, úver zo stavebného sporenia sa spláca oveľa kratšie ako hypotéka. Pre ilustráciu počítajme so sadzbou 6 % a splatnosťou 10 rokov (podmienky sa líšia podľa sporiteľne a tarify). Splátka vyjde na 11 102 Kč mesačne a spolu s hypotékou 21 473 Kč platíte 32 575 Kč, o 5 700 Kč viac ako pri jedinom úvere na 5 mil. Kč. Banka k tomu chce čistý príjem okolo 72 400 Kč.

Po desiatich rokoch druhá splátka zmizne. Milión vás vtedy stál na úrokoch asi 332 tis. Kč, kým v hypotéke na 30 rokov by stál 932 tis. Kč. Mesačne je to drahšie, celkovo lacnejšie.

Kombinácia sedí tomu, kto má vysoký príjem, ale nestihol nasporiť, a kto má zmluvu o stavebnom sporení už niekoľko rokov. Podrobnosti nájdete v článku Stavebné sporenie a hypotéka.

Pod 36 rokov chýba len 10 %

Ak má aspoň jeden zo žiadateľov menej ako 36 rokov, banka smie ísť na LTV 90 %. Pri byte za 5 mil. Kč tak chýba 500 tis. Kč namiesto milióna.

Takú sumu sa dá poskladať z menšieho daru, nasporeného stavebného sporenia alebo menšieho úveru zo stavebného sporenia (500 tis. Kč na 10 rokov pri ilustratívnych 6 % vychádza na 5 551 Kč mesačne). Niektoré banky dávajú mladým aj zľavu zo sadzby a voľnejšiu internú hranicu DSTI 50 %.

Úver 4,5 mil. Kč na 30 rokov pri 5,00 % znamená splátku 24 157 Kč, na ktorú treba čistý príjem okolo 53 700 Kč pri hranici 45 % alebo 48 300 Kč pri 50 %. Najlacnejšie cenníkové sadzby sú však viazané na LTV do 80 %, takže pri 90 % počítajte s ponukou nad cenníkovým „od“. Čo ďalšie platí pre mladých, zhŕňa článok Hypotéka pre mladých do 36 rokov.

Developer dá zľavu aj čas

Pri novostavbe neplatíte celú cenu pri podpise. Harmonogram platieb developera má typicky rezervačnú zálohu, jednu až dve zálohy počas výstavby a doplatok pri odovzdaní bytu. Medzi podpisom zmluvy o budúcej zmluve a kolaudáciou pritom často uplynie 18–24 mesiacov.

Hypotéku dojednávate až na doplatok, takže máte dva roky na to, aby ste zvyšné vlastné zdroje nasporili alebo zohnali. Keď sú hypotéky drahšie, developeri navyše ponúkajú zľavy, úhradu časti nákladov alebo odklad záloh až do odovzdania.

V číslach: zľava 5 % z 5 mil. Kč zníži cenu na 4,75 mil. Kč, hypotéku 80 % na 3,8 mil. Kč a potrebné vlastné zdroje z 1 mil. Kč na 950 tis. Kč.

Samotná zľava problém nevyrieši, čas áno. Suma 950 tis. Kč rozložená na 24 mesiacov je necelých 40 tis. Kč mesačne, čo zvládne domácnosť s dvoma príjmami, ktorá zatiaľ platí nájom.

Riziká sú dve. Stavba sa môže zdržať a sadzbu dojednáte až pred čerpaním, takže dnešnú ponuku dva roky neudržíte. A odhad banky pri dokončení nemusí pri projektoch predávaných nad úrovňou okolia dosiahnuť zmluvnú cenu. Novostavby v Prahe sa v roku 2026 predávajú okolo 146–150 tis. Kč/m², cenu za meter si preto pred podpisom porovnajte s realizovanými predajmi v okolí.

Kedy hypotéku bez vlastných zdrojov nebrať

• Keď vás príjem pustí len tesne. Splátka 26 841 Kč zo 60 000 Kč čistého je 45 % a na koniec fixácie vám nezostane rezerva. Pri 5,80 % by rovnaký úver 5 mil. Kč na 30 rokov stál 29 338 Kč.
• Keď plánujete o pár rokov predávať. Pri predaji do 24 mesiacov od uzavretia úveru smie banka účtovať náhradu za predčasné splatenie až 0,25 % za každý začatý rok do konca fixácie, spolu najviac 1 % splácanej sumy. Horšie je, že pri LTV blízko 100 % stačí pokles cien o 5–10 % a predajná cena nepokryje dlh.
• Keď je byt rodičov ich jediným majetkom a sú pred dôchodkom. Záloh im obmedzí aj možnosť nehnuteľnosť predať alebo prepísať.
• Keď kupujete nad odhadom. Rozdiel medzi cenou a odhadom nemáte pri variantoch bez hotovosti z čoho doplniť.

Ak vám niektorá cesta vyhovuje, spočítajte si v kalkulačke Koľko mi dajú hypotéku, koľko vám banka pri vašom príjme požičia. Plán B majte pripravený skôr, než podpíšete rezervačnú zmluvu.