Как работает залог родительского дома по вашей ипотеке и когда его можно снять

Когда родители «ручаются квартирой», банк называет это дополнительным обеспечением (dozajištění): кроме покупаемой квартиры, в залог по вашей ипотеке идёт их дом или квартира. Заёмщиками или поручителями родители при этом не становятся. Банку они ничего не должны, доход не подтверждают, и возраст их значения не имеет. Но отвечают они конкретной недвижимостью: если вы перестанете платить, банк может её продать.

Взамен банк считает LTV от суммы оценок обоих объектов, и лимит ČNB 80 % (90 % до 36 лет) соблюдается, даже если вы занимаете всю цену покупки. Через несколько лет залог можно снять, если это позволяет договор и LTV по одной вашей квартире опустится ниже порога банка, обычно 80 %. При ипотеке 5 млн Kč на 30 лет это может случиться через 5 лет, а может только через 10 (расчёт ниже).

Залогодатель, поручитель и созаёмщик отвечают по-разному

В обычной речи «поручиться» говорят про три юридически разные роли. Родители должны точно понимать, какую из них подписывают.

Поручителей в ипотеках сейчас почти не встретишь. У залогодателя ответственность самая узкая, но риск потерять дом у родителей вполне реальный, и преуменьшать его не стоит.

Что даёт второй залог?

Второй залог позволяет занять больше: LTV банк считает от суммы обеих оценок. Вы покупаете квартиру за 5 000 000 Kč без собственных денег, а родители отдают в залог дом, оценённый в 4 000 000 Kč. Банк видит кредит 5 млн Kč против залогов на 9 млн Kč, то есть LTV 55,6 %. Лимит 80 % соблюдён с запасом, и вы ещё попадаете в зону низкого LTV, где ставки лучше, чем по кредитам выше 80 %.

Но второй залог решает вопрос обеспечения, а не дохода. Платёж по 5 млн Kč на 30 лет при 5,00 % составит 26 841 Kč. При обычном внутреннем пороге банков 45 % на платежи для этого нужен чистый доход семьи около 59 700 Kč. Не хватает дохода, и никакая вторая недвижимость не поможет: нужен созаёмщик.

Если хотя бы одному заявителю меньше 36 лет, действует лимит LTV 90 %, и при квартире за 5 млн Kč без родительского дома вам не хватает всего 500 000 Kč. Такую сумму часто проще найти по-другому (варианты в конце статьи), и тогда дом в залог отдавать вообще не нужно.

Чем рискуют родители

Подписывая залог, родители берут на себя несколько обязательств.

• Договор залога (zástavní smlouva) на свою недвижимость. Если дом в совместной собственности супругов (SJM), подписывают оба. Залоговое право вносят в кадастр (пошлина 2 000 Kč), а банк заказывает вторую оценку (3 000–6 000 Kč).
• Запрет отчуждения и обременения, который банки обычно вписывают в кадастр вместе с залогом. Без согласия банка родители не смогут продать или подарить дом и не заложат его под собственный кредит.
• Страховку дома с винкуляцией (vinkulace) в пользу банка: при пожаре или наводнении выплата сначала идёт банку.
• «Чистую» недвижимость. Дом, на котором уже висит другой залог, банки, как правило, не берут, залог второй очереди обычно отклоняют.

Подумайте и о братьях и сёстрах. Если родитель умрёт раньше, чем залог снимут, дом перейдёт по наследству вместе с залогом по вашему кредиту. Договоритесь в семье заранее, лучше письменно.

Если вы перестанете платить, банк сначала пришлёт напоминания вам, потом может потребовать досрочного возврата всего кредита. Если долг так и не погашен, он обращает взыскание на залоги. Договоры обычно оставляют банку выбор, какой залог продавать, и потребовать, чтобы первой продали вашу квартиру, родители не могут. Для пенсионеров это значит риск остаться без жилья из-за долга, который не их.

Риск можно снизить:

1. оформите страхование платёжеспособности или рисковое страхование жизни на сумму кредита;
2. держите запас хотя бы на несколько платежей;
3. дайте родителям доступ к сведениям о кредите (доверенность или договорённость с банком), чтобы о проблеме они узнали вовремя, а не из письма перед досрочным истребованием;
4. при первых трудностях идите в банк: отсрочка платежей или продление срока обходятся дешевле продажи залога. Варианты описаны в статье Не могу платить ипотеку.

Когда дом родителей освободится из залога?

Банк снимет второй залог (vyvázání zástavy), когда LTV по одной покупаемой квартире опустится ниже порога из договора, обычно 80 %. Если в договоре нет прямой оговорки о снятии залога, права требовать его у вас нет, и банк может держать дом родителей до конца срока кредита. К порогу ведут три дороги: обычные платежи, досрочное погашение и новая оценка подорожавшей квартиры.

Остаток ипотеки 5 000 000 Kč на 30 лет при 5,00 % и LTV по квартире:

Просить о снятии залога удобнее всего к концу фиксации. Вы и так договариваетесь о новых условиях и можете совместить снятие залога с рефиксацией или уйти в другой банк уже только с залогом квартиры.

Можно ли перенести ипотеку на другую недвижимость?

Можно, если согласится банк. Такую операцию называют заменой залога (záměna zástavy): банк освобождает прежнюю недвижимость и принимает вместо неё другую, например когда родители хотят продать дом и предлагают в залог квартиру. Права на это у вас нет, потому что меняется договор залога, а для этого нужно согласие обеих сторон.

Банк закажет оценку новой недвижимости (3 000–6 000 Kč) и пересчитает LTV по новой оценке. Вы подпишете новый договор залога, регистрация в кадастре стоит 2 000 Kč, удаление старого залога ещё 2 000 Kč, а плату за изменение договора, если она есть, определяет прайс-лист банка. Одна ипотека на двух объектах, наоборот, обычное дело: именно так и работает дополнительное обеспечение.

Чем заменить залог родительского дома

Пути к ипотеке без собственных средств сравнены на конкретных цифрах в отдельной статье, а пограничные технические случаи разобраны в тексте Ипотека со 100 % LTV.